酒店项目是由房地产衍生领域中的专业项目，是以物业持有方通过市场判断决策经营酒店为前提，房地产开发企业拟经营持有型物业项目为背景，业主方与酒店管理方可以相分离为操作模式的大型、专业性领域。在酒店的开发经营过程中，将涉及房地产、建设工程、投融资、并购、保险、物业管理、知识产权、委托管理、税收、财务会计、外汇管理等多门类专业知识，涉及主体众多、履约期限相对较长、法律风险较大。天津高地律师事务所自2003年建所以来，已为滨海喜来登（五星）、万丽泰达酒店（五星）、滨海圣光皇冠假日酒店（五星）、圣光蓟县酒店项目（五星）、滨海快捷假日酒店（快捷）、圣光快捷假日酒店（快捷）、天津梅江会展中心（类酒店项目）、白云宾馆（四星、五星）、南开快捷假日酒店（快捷）、德圣公馆（酒店式公寓）等众多星级及快捷酒店、类酒店项目提供专项及常年法律服务。通过参与酒店项目前期意向阶段谈判、技术手册或管理手册签署确认、酒店管理合同的磋商签署、施工建设阶段的法律服务、酒店项目的移交以及酒店经营过程中的法律服务工作，为广大客户提供了专业的技术支持，防范了经营中的风险。伴随滨海新区及天津市的开发开放，酒店项目还将在津门大地不断涌现，近期，律师事务所的部分客户经常咨询酒店项目的运作模式，未参与过酒店管理项目法律服务工作的律师也多有探讨酒店管理法律服务的流程及专业准备。高地律师事务所作为天津本地参与酒店项目较多的律师事务所之一，将对酒店项目法律服务的流程及涉及的专业内容做简单介绍，在分享经验的同时，还将继续跟踪及研发酒店管理法律服务领域，以更好的为广大客户提供专业法律服务。

一、酒店项目经营管理模式

酒店项目的经营管理模式一般常见的分为三类。最为常年的是物业持有方为非酒店管理企业，通过委托专业酒店管理公司经营管理该酒店项目，同时享用酒店管理公司品牌及内部管理系统。在酒店管理期间，由管理公司在经营管理期间代行业主权利，按照管理合同的约定独立自主的经营管理酒店，并按管理合同的约定收取管理费用。另外一种模式是专业酒店管理公司自行购买或开发建设物业，并由自主进行经营管理。还有一部分物业持有方自行经营管理酒店。律师提供酒店管理专业法律服务的酒店管理模式大都是第一种，即物业持有方与酒店管理公司相分离的情况。

二、酒店项目的工作流程

酒店项目的工作流程一般可划分为如下几个阶段：

1．项目可行性研究阶段。该阶段的主要工作在于物业持有方自行或委托专业咨询公司进行系统的可行性分析，并最终完成《酒店可行性论证报告》。报告内容将涉及项目所在地及周边区域整体发展分析、项目所在地旅游经济发展状况分析、项目所在地相关行业的发展状况分析、项目重点竞争对象经营状况分析、项目所在地市场及客源分析、酒店项目定位、酒店经营管理策略、酒店经营管理模式论证、酒店项目建设投资估算、酒店项目建设资金使用计划论证、酒店项目经营成本预算、酒店项目经营风险评估及防范措施建议等众多方面内容。另外，专业的酒店管理咨询公司还将应物业持有方即业主方的要求，结合可行性论证报告推荐专业酒店管理公司。

2．意向书签署阶段。可行性性论证结束后，业主方一般将按可行性研究报告的论证结果及内部决策开始与专业酒店进行初步的磋商。酒店管理公司一般将向业主方介绍管理的模式、特色以及酒店管理的一般事项，并有针对性的回答业主方就酒店管理提出的各项疑问。业主方一般将与一家或多家酒店管理公司就商务事项及其他重大事项进行初期磋商，并将最终确定一家管理公司。一般意向书将约定双方的合作意向、委托管理重大事项、商务条件、下一步工作安排以及意向书的法律效力、违约责任等事项，而且一般意向书中约定在规定期限内业主方将不得再与其他管理公司再行接触并就酒店管理达成任何意向或协议。

3．技术咨询或支持协议的签署。酒店的委托管理不仅涉及业主方将酒店交由管理公司经营管理问题，一般情况下，不同的定位的酒店还需按管理公司的要求建造并进行装修，经管理方验收合格的酒店酒店管理方才同意接受委托管理，另外星级酒店的认定标准也有相应的条件，如在酒店建造标准上未能得到相应的要求，对于酒店的开业、星级认定及功能均可能出现不利影响。签署技术咨询或支持协议，管理方一般将向业主方提供管理手册或技术手册，手册中一般会规定酒店的建造及验收标准。管理方提供技术咨询及支持，业主方将向酒店管理方支付一笔咨询费用，该费用不计入酒店管理费用，而且一旦酒店管理合同未能签署，该笔费用也将不予退还。

4．酒店管理合同及附属协议的签署。酒店管理合同的签署是酒店项目最为核心的环节，酒店管理合同也是业主方与管理方签署的最重要的合同文件。酒店管理合同一般分为两部分，一是管理合同部分，二是附属协议部分。一般管理合同将就管理期限（管理期限的起算，到期后的续期）、酒店建造与移交（建造标准、施工过程监管及验收、最终验收、验收合格手续及产权证、酒店移交）、经营管理（管理权限，经营计划，银行帐户，物品采购，其他经营行为及措施）、资本重置（设备改良）（重置资金的提取，重置资金的使用，特殊情况处理）、人事（酒店人员的雇佣、业主委派人员及成本列支）、管理费及其他费用（基本管理费，鼓励性管理费，系统费用 知识产权费用）、系统费（系统费科目，最优惠待遇）、纳入经营管理成本的项目（管理费计算基数，纳入经营成本项目）、税收（税收缴纳，系统费税费承担）、会计（会计准则，财务负责人，会计账目归属与查询）、车库位（车位规划，车辆保管责任，管理与收益）、物业管理及公共区域管理（物业管理，公共区域管理）、保险（管理人列为附加被保险人，保险科目，管理人增加，业主放弃对管理人的代位求偿权、追索权）、侵权赔偿（管理人及关联人遭受伤害处理，管理人及关联人侵权处理）、饭店损害及强制收购（损害程度及业主修复的选择权，保险赔偿，强制征收处理）、管理合同的终止及违约责任承担（一方可终止的情形，终止权利的行使）、合同终止后酒店及标识的处理（业主对酒店的考核及管理合同的终止，违约责任的承担）、通知与沟通（沟通机制，通知）、适用法律与争议解决（适用法律，解决争议方式）、不可抗力（不可抗力情形，不可抗力处理）、抵押与转让（业主对酒店的抵押，业主股权及资产转让，管理人股权及管理权转让）、保密与竞业限制（保密义务，竞业限制）、纠纷处理（纠纷处理，代理诉讼及佣金计算）、其他（协议的可分割性，货币兑换，中英文优先，酒店管理合同中的默示推定）进行充分磋商并进行约定。附属协议部分一般将涉及商标、系统使用等事宜进行充分磋商并进行约定。

5．酒店的建设施工及移交。酒店管理合同及相关协议签署后，酒店将按照管理公司的要求以及建筑法律规范进行酒店建设。酒店管理合同一般对于酒店建设的周期均有系统的预定，在酒店建设过程中，一般建议引入管理公司的咨询及阶段性的验收查验，以保证酒店的建设及装修标准最终符合管理公司的要求。另外，作为业主方须注意酒店移交的前提除建设施工装修完毕外，还须酒店通过竣工验收及专项验收并取得相应的验收文件。酒店建造一旦发生逾期，业主方将须向管理公司承担相应的违约责任，甚至存在管理公司拒绝接收酒店的风险，故业主方在建设工程发包过程中，须注意对工期的节点控制以及充分约定工程逾期的违约责任，将对管理方的违约责任充分披露至施工方。

6．酒店开业。酒店建造完毕且通过管理方验收后，将按照管理合同的约定及管理方的要求如期开业。开业前业主方与管理公司将做充分准备，业主方也须为开业按管理合同约定筹备一笔资金，以保证酒店开业的顺利进行。

7．酒店常规经营。酒店移交至管理公司及开业后将专业常规经营期，在酒店常规经营期间将按照酒店管理合同的约定正常经营。

    三、酒店项目中存在的法律风险

酒店项目是法律服务领域中综合性最强的专业领域之一，在酒店项目法律服务过程中，存在的法律风险较大，结合以前服务酒店项目的经验以及因酒店项目涉诉案例，简要总结以下风险点：

1.意向书的磋商与签署阶段。意向书中一般会约定在签署后规定时间内业主方不得再与其他酒店管理公司接洽，否则将承担违约责任，业主方须特别注意。另外，在意向书中一般将确定重要的商务条件，一旦确认，在管理合同中将无法就商务条件再行磋商。最后，酒店管理工作的节点工作安排一般也将在意向书中予以确认，以最大限度的保障业主方的利益。需要特别说明的是，业主方要特别注重商业秘密的保护，虽然酒店管理合同尚未签署，业主方仍须按保密条款或保密协议的约定承担保密义务，否则可能承担违约或侵权责任。

2. 技术咨询或支持协议的签署阶段。业主在该阶段一般均须向管理公司支付一笔咨询或服务费用，而该费用即使酒店管理合同未能最终签署也将不予退还，业主方须予注意。另外，不同品牌的酒店建设施工及装修要求可能存在差异，一旦酒店管理合同未能签署或未能正常向管理公司移交，业主将存在整改及经营限制的风险。

3. 酒店管理合同及附属协议的签署阶段对于法律风险的控制最为重要。该阶段涉及谈判磋商确定的事项众多，一旦未能提前约定及防范，在履行过程中将存在对业主方不利的风险。诸如纳入酒店管理成本的费用包括哪些是重要的商务条款，纳入范围过小将直接导致向管理公司支付管理费成本的增加；又如经营计划的确认程序，如何在不影响酒店正常经营的前提下最大限度的保证业主方的权益，也是须提前进行法律设计的事项。又诸如，管理方的验收如何设计，因一旦管理方拒收酒店将给业主方造成重大的经济损失及极为不利的社会影响。

4.在酒店的建设及移交阶段。前文已提及要注意处理好与施工方的管理。另外引入管理方的阶段性验收也是行之有效的方法，让酒店建设与技术要求不妥之处及时得以纠正，是最大限度保证酒店建造符合管理公司要求的有效方式。

5.在经营管理阶段。一般在酒店管理合同中约定了大量的模式推定情形，这与国内公司一般的决策程序存在差异，一般建议对于酒店管理合同制作履约台帐，并对负责部门及人员进行合同交底及培训，避免因业主方的不作为被推定为正常的经营决策。

    综上，酒店管理领域是法律服务中的极为复杂、专业的专业服务领域，需要专业律师不断研发、汇总、总结经验才能为广大业主方提供专业法律服务。业主方在酒店管理项目中也应聘请专业律师事务所委派专业律师提供专业法律服务，以最大限度的规避自身的法律风险。