小产权房是目前我国政府和公众极为关注的社会热点。本文将在介绍小产权房现状、相关政策的基础上，就其形成原因、处理建议等方面进行分析，以期对这一社会难点问题进行剖析，对于现阶段选购此类房屋做出风险提示。

一、小产权房界定

小产权房，又称“乡产权房”，是指未经法定征地、审批等程序，由村集体组织或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的房屋所有权证书，而只有村委会或乡（镇）政府给购房者颁发的房屋所有权证明，此类房产俗称“小产权房”。

因为不是国家颁发产权证的房产，所以它并不具有真正法律意义上的产权。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金及各项税金的成本，所以，它的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3至1/2。

二、小产权房现状

北京的小产权房大约从上世纪90年代中期开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地、盖别墅、买农家院。然而，从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。而近两年之所以发展很快，又与旧城改造、合村并镇密切相关。

近年来，各地的小产权住宅大多是通过这样的流程建设起来的，村委会或乡镇政府以旧村改造、新农村建设等名义，通过自行建设或者与开发商合作，对存量宅基地或集体建设用地进行开发，建成后的住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。近些年，这种现象在农村越来越普遍，俨然成了农村城镇化的一个特征。从购买小产权房的目的而言，大多数购买者为自己居住，只有少数购买者以投资为目的。

一项非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。以北京为例，小产权房已占北京商品房交易量的近20%，而在天津，郊县地区小产权房交易量也同样占到整个市场交易量的20%左右，西青区大学城、王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇等地区均有小产权房在售。

    国房地产业近十年来的开发总量。长期以来，小产权房在整个房地产市场中所占的份额越来越多，但在监督和管理上却处于盲区，造成了小产权房不合法却不断滋生蔓延，出现纠纷又无法可依的局面。这种局面如不控制，不仅将导致越来越多的小产权房购买者利益得不到保障，更会加剧开发商进入农村圈地建房，致使大量耕地流失，失去土地的三无农民纷纷进城，从而导致其他社会问题。

三、小产权房形成的原因

产生几个方面不上是“商品房价格一路“高歌猛进”让小产权房有了广阔的市场，而另一方面，政府主管部门的监管不力则促使大量的小产权房出现。究其形成的具体原因，体现在以下几个方面：

（一）执法监管方面有漏洞，相关法律法规不完善。

集体用地及农村宅基地的管理始终是土地管理中的难点，而集体经济组织和农民又对集体土地产权缺乏有效的控制，这是导致小产权房产生的根本原因。   

（二）商品房价格上涨太快、房价过高、经济收入跟不上。

购房者能以低于同类商品房一倍的价格买到需要的住房，直接导致了小产权房销售不断升温。

（三）我国住房体系不够完善。

对于很多购房者来说，商品房买不起，保障性住房的供应又非常有限，在没有办法的情况下只能去购买“小产权房”。导致在低价与无合法产权两者之间，他们宁愿选择小产权房，以实现“居者有其屋”的梦想。

（四）利益驱动。

农村土地制度中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿，农民土地被国家征用只能获得很少的补偿，而开发成房地产将会带来巨额财富，两相比较，结果不言而喻。

上述诸多方面相互作用，不断刺激小产权房大面积地开发建设，越来越多的村集体及乡镇以社会主义新农村建设的名义，在集体的土地上开发建设商品房并对外销售，极大地扰乱了国家土地开发利用规划，影响了城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。小产权房从产生到浮出水面到面临解决，不但体现出多个政府部门的灰色管理地带，也暴露了诸多因监管不到位产生的边缘问题，同时亦前所未有的敦促政府正视这个问题并将就此出台相关政策提上议事日程。

四、有关小产权房的相关政策

早在1999年5月6日，在国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中小产权房就被明令禁止转让。

2007年6月18日，原建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”

　　2007年12月30日，国务院办公厅印发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，重申农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
　　2008年1月8日，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。   

    议事日程门人士介绍，2008年7月15日，国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
　　2009年9月1日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

针对小产权房问题，国务院日前作出最新部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院作如下要求：一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

2010年1月29日国土资源部部长徐绍史指出，“今年如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。

2010年3月，徐绍史列席全国人大宁夏代表团审议期间也透露，多部委正在进行小产权房摸底调查工作，很快就会进行系统的清理，按照现在考虑，大概一年左右会有调查结果，然后，将根据小产权房的不同情况出台清理政策。
    这是2007年以来，国土资源部在屡次表态“小产权房”违法后，第一次提出要对“小产权房”问题给出一个明确的处理办法。

五、选购小产权房的风险

结合上述小产权房形成的背景及政府近期出台的相关政策，购买小产权房将切实面临下述六大风险。

（一）没有产权证。目前法律不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购房者将没有产权证，也就没有了用以保护自己权益的权属证明。

（二）不能上市交易。因为没有法定机关颁发的房屋所有权证书，所以小产权房将不能进入流通市场交易，即使当事人双方私下签署转让协议，这种协议也不受法律保护。

（三）难获补偿。因为在农村集体土地上建设的商品房均属违法，所以小产权房实际上是无产权的违法建筑。因此，在没有明确政策规定的情况下，若日后面临国家征地或是拆迁，购房人利益将很难得到保证。

（四）质量无保证。小产权房一般是由比较小的开发商开发的，即使开发商偷工减料也无人监管，且除了房屋质量和日后维修难以保证外，入住后的物业也容易出现问题。而出现纠纷后，由于没有法律的保护，购房者维权同样会受到限制。

（五）配套不完善。由于缺乏监管，小产权房经常出现没有暖气、天然气等配套设施的情况。而且将来一旦出现纠纷，很可能连水、电供应都难以保证。

（六）购房合同无效。购买“小产权”房时签订的购房合同，因为违反了法律禁止性规定，因此是自始无效的合同。

但，如果买卖双方是同一集体经济组织成员，且经过了宅基地审批手续，可以认定合同有效。但这并不是本文主要讨论的情况，所以仅作为例外情形。

六、现有小产权房处理

现阶段，小产权房的处理已经成为了一个社会问题，其已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位，最关键的是它已涉及到成千上万购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。2009年，北京、济南等城市拆毁了部分小产权房建设项目，此类处理方法，如果把握不好，必将引发新的社会问题，激化社会矛盾。因此，如何在维护国家利益、农民利益、购房者利益的前提下妥善处理现有的小产权房，杜绝以后继续出现是一棘手问题。本人认为，应根据不同情况分别作如下处理：

（一）中央授权，地方自行灵活分类处理

在中央授权的前提下，地方出台政策，制定相关措施，以不拆除为原则，界定必须强制拆除和可以不予拆除的小产权房。

对于违法法律法规禁止性规定、非法占用基本农田、项目开发尚未完成等情形，可以考虑强制拆除，以维护法律的严肃性。但处理方式要极为谨慎，特别是对于已全部或部分出售给购房者的，必须事先做好拆除后的善后工作，不能一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定因素。

（二）对于可以不予拆除的，在加强监管的前提下，允许其有条件的“合法化”。

对于已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者的，可以提供不同方法，由购房者自由选择使其“合法化”。

1、如果购房人愿意补足相关税费，可以取得普通商品房的房产证；

    2、如果购房者符合经济适用房购房条件，发证机构直接向其核发经济适用房所有权证书；

3、如果购房者选择退房，当地政府可以考虑收购后转为廉租房，出租给中低收入者，这样既能扩大保障性住房的供应量，又能减少政府对保障性住房的土地和资金投入。

4、由相关主体补缴土地出让金及各项税金后，由法定的政府机关向其发放产权证，但同时对其设置部分限制，如禁止小产权房二次买卖、抵押贷款等，以使其区别于普通商品房、经济适用房、廉租房，使其成为多层次住房保障体系的有机构成。

如此数量的小产权房，如果全部拆除，所需要花费的人力和物力是无法估量的，将部分符合土地利用总体规划、城镇规划的小产权房“转正”不但可以增加房屋的有效供给、平抑高房价，或许也将成为最终化解小产权房问题的真正出路。

无论将来国家如何出台政策、法律，就目前购买小产权房来说，面临的风险明显大于预期收益。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。加上土地出让费用、应向国家缴纳的税费等，买受人所获得的收益恐怕所剩无几。如果未来的政策对买受人的利益不予承认的话，买受人恐怕要面对甚至无法“保本”的危险。所以，建议购房人谨慎购买小产权房。