开发商在取得预售、销售许可证之前，是不能与买房人签订正式的买卖合同的。因此，开发商为固定客户，会要求买房人先签订认购协议、意向书等预合同。根据法律规定，如果认购协议、意向书具备了买卖合同的主要条款，包括房屋位置、面积、总价、交付条件、配套设施等情况的，且开发商已经收受房屋款的，则可以认为是买卖合同。如果买房人发现签订该协议时开发商尚未取得预售、销售许可证，且在起诉之前仍未取得的，则可以主张撤销协议、退还已交房款，并要求赔偿已交房款一倍的赔偿金。