对《物权法》的几点解读及其随想 郭 守 存 郭 守 梅 （河南豫城律师事务所，河南 焦作454150） 摘要：本文解读了《物权法》对坚持和完善国家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制的立法意义；及其立法的缺憾；以及《物权法》对建设中国特色社会主义、构建和谐和小康社会的重要性。 关键词：物权法；解读；随想；中国特色社会主义 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）历经13年的争议、酝酿和多次修改，终于于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过，自今年10月1日起施行。通过对《物权法》的学习和解读，作为一名执业律师倍感欣慰和鼓舞、令人思绪万千。 一.解读《物权法》 1.《物权法》的制定和实施，是我国法制生活中的一件大事，在我国的民事立法中具有里程碑的意义。制定和实施《物权法》是完善中国特色社会主义物权制度，对于坚持和完善国家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制，对实现好、维护好、发展好最广大人民的利益和激发社会创造力，对全面建设小康社会，加快构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。2007年3月23日下午在中共中央政治局第40次集体学习会议上，中共中央总书记 *** 强调指出：要在全社会深入宣传制定和实施《物权法》的重要性和必要性，深入宣传《物权法》的立法主旨、基本内容，和各项规定，为实施《物权法》营造良好舆论氛围。要利用实施《物权法》的有利时机，在全社会广泛倡导全体公民学法辩是非，知法明荣辱，用法止纷争，增强依法行使权力，履行义务的公民意识。 2.《物权法》明确规定了对国家财产和公民的私有财产享有平等保护的权力；公民对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力；公民对自己的合法收入、房屋、生活用品、生产资料等不动产享有所有权；公民合法的储蓄、投资及其收益受法律保护；国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益；特别是对不动产的规定：住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。由此不难看出，国家对公民的私有财产更加予以关注和保护。 3．《物权法》第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用保障其生活。尤其令人关注的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，有效防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。 4．不动产实行统一登记制度 。根据《物权法》规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。从记载于登记簿的那一刻，该权利便被确定，没有登记则不发生效力，房屋所有权自登记时生效。由于在签订商品房或二手房买卖合同时，从付款到办理产权登记的过程存在较长的时间差，经常出现开发商一房多卖的情况，为了规范房屋开发和买卖交易行为，《物权法》为此专门规定了预告登记制度，当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，以保证将来不动产所有权的获得。因此，预告登记制度是为了防止一房多卖而采取的一项积极有效措施。另：异议登记制度还可提醒买房人在不动产登记簿的内容发生错误时，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记，以此对买房人加以醒示。但按照《物权法》规定，利害关系人必须在异议登记后15天内提出起诉，若在有效期限内没有起诉，异议登记失效；而且15天期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。 5．《物权法》还加大了对所有权人在房屋登记时的保护力度，如第十三条“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”，以及第二十二条：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。” 的规定，都进一步体现出了国家对公权利地限制对私权利地保护。 6．《物权法》对可抵押财产的范畴也予以了界定。可抵押的财产包括建筑物和其他地上附着物，但是规定将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权进行了“捆绑”。也就是说，土地及土地上的房子是一体的。同时，《物权法》增加了可设抵押的“物”的范围，正在建造的建筑物、船舶、飞行器均可以抵押。特别令人关注的是对可以转让的基金份额、股权，注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权等也可以质押。但以基金份额、股权出质的，双方应当订立书面合同，出质后未经双方协商同意不得转让。股权、基金份额允许出质是世界通行的做法；在《物权法》实施后，这种质押行为在我国将会越来越多。这一规定使社会财富得到了更充分的发挥，体现了“物尽其用”的原则。不但为中小民企解决了融资难和贷款难的问题，而且也扩展了创业者的资金来源渠道。 7．在日常生活中相邻关系涉及到方方面面的问题，例如在阳台晾晒衣物、养花、种草、养鸽子宠物、楼上噪音、通风采光都属于相邻关系调整的范围，《物权法》对此也予以了规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物；不得违规弃置液、固体废物和施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。造成损害的要予以赔偿。《物权法》还规定了权利人的义务：不动产权利人因建造、修缮建筑物等必须利用相邻土地、建筑物的，该权利人应当提供必要的便利。提供的便利范围其前提是唯一的、自愿的，如果由此造成损失，受损害一方有权获得赔偿。因此，《物权法》规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。赔偿的数额由双方协商，如协商不成可以请求相关部门调解，或者提起诉讼。 8．对多年来纷争不止的道路、绿化问题和小区车位问题，新出台的《物权法》也做出了规定：小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。至于车库和车位，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，这样业主从购房之初就避免了以后的争议。现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此《物权法》有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 9．小区内的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，《物权法》规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，但经多少业主同意，才可筹集维修资金呢，对此，专家们争议颇多。以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，而新的《物权法》规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主维护自身的正当权益。《物权法》对决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛，不但有效防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费，而且在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都起到了积极有益的作用。 10.《物权法》在整体结构及体系定位上是科学、缜密的，但令人遗憾的是《物权法》立法，还有存在一些不完善的地方；如《物权法》第42条第1款：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”，这条规定含糊不清，既没有明确界定公共利益的范围，也没有授权国务院、国家建设部或国家土地资源部对公共利益予以解释和界定；这就必然会导致各地方政府和不同的部门站在本位主义的立场，作出对本部门有利的解释。这样不同地区和部门对集体土地和单位及个人的房屋及其不动产的征收，将出现不同的情况；可能会造成地方政府为局部利益滥用征收权力，侵害集体和单位、特别是对公民的不动产应享有占有和收益的合法权力；虽然第149条第1款规定了：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，但没有规定住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，可以说这也是一大缺憾。 如果政府为了本部门的利益征收正在合法使用的土地，必将导致原使用人权力的丧失，对原使用权人会造成精神和物质上的损害，即使征收已被行政许可，但通常应当附有严格的法定条件。因此，世界上各国对征收土地都有不同的规定，如法国规定：任何人不得被强制转让土地所有权，但因公共利益并已补偿到位的，不受此限制；德国法律规定：剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。由此不难看出，征收土地是世界各国政府取得土地的常用办法，但在土地私有制国家里，征收土地的含义与我国有所不同，即表现为一种强制购买权，但只有在正常收买无法取得的情况下才能动用征收权。有比较才有鉴别，有鉴别才有发展。任何学科的研究都离不开比较；《物权法》法学中的比较研究，是对不同的国家、不同的地区的《物权法》法律体系进行对比，鉴别异同，分析利弊，评判优劣，汲取精华。我国的《物权法》立法应大胆借鉴国际发达国家的立法经验，采用国际立法的惯例，以促进我国《物权法》的立法更加科学民主，不断完善中国特色的社会主义物权制度。 二.及其随想 前几年，我国城市建设事业取得了较快发展，但在城镇房屋拆迁中也存在一些突出问题，一些地方政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁规模，有的城市拆迁补偿和安置措施不到位，且人为降低补偿安置标准；有的滥用行政权利，违法违规强制拆迁、野蛮拆迁，甚至还发生采取停水、停电、停汽、停暖和阻断交通等极端做法；有的地方竟发生了恶性刑事案件；为此，引起群众大量上访，影响了社会的安定团结。 记的多年前我曾看到过这样一个故事，当时令我极其感动；虽然岁月流失、年轮更迭，但每当我想起这个故事都使我久久难以忘记，感慨万千。它讲述的是一个皇帝与一个磨坊的真实历史故事：德国皇帝威廉一世曾在波茨坦建立了一座离宫以供其休闲娱乐。一次，他来到这里巡视，住进了离宫。登高远眺波茨坦市的全景，但却被一座破烂不堪的老磨坊挡住了视线，皇帝大为扫兴，认为这座老磨坊“影响观瞻”。于是皇帝派人去与磨坊主协商，打算买下这座老磨坊，以便拆除。当时皇帝的作法，即使今人看来也是相当文明了；作为一个封建制度下的皇帝，他并没有依仗其至尊无尚的权力欺压他人，更没有采用手中至高无尚的皇权命令磨坊主无条件地搬迁，以服从“国家建设”的需要。而是采用一种公平交易的手段，甚至符合当今我国《民法通则》中的自愿、公平、等价有偿及诚实信用的基本原则。但令皇帝万万没有想到是：磨坊主坚决不卖，其理由非常简单，这是我祖祖辈辈留下来的遗产，不能败在我手里。它就是我的生命，就像我的老婆和孩子一样，不论多少钱我都不能卖！用我们的新名词叫，“钉子户”一个。皇帝为此勃然大恼怒，真是：给脸不要脸，敬酒不吃吃罚酒！皇帝下令派出卫队，强行将磨坊拆除了，用我们的现代语就是“强制拆迁”。磨坊主对皇帝的这种行为极为愤慨，于是倔犟的磨坊主就向法院提起了诉讼。? 德国是一个司法完全独立的国家，不受任何的行政干予，法院也并非是皇帝管辖的“刑部”。因此，法院依照德国有关对公民私人财产保护的法律规定，居然判决皇帝败诉。判决下达后，皇帝在原地按原貌，为磨坊主恢复重建了这座老磨坊，并赔偿由此给磨坊主造成的一切经济损失。数年后，威廉一世与磨坊主相继去世，分别由他们的儿子继承了皇位和磨坊。一年后，磨坊主的儿子因经营不善而濒临倒闭,他要求求见新皇帝，并自愿将磨坊出卖给新皇帝。新皇帝接见他后感慨万千：认为磨坊之事与国家关系重大，因为它关系到国家的司法独立和审判公正的形象,它是一座丰碑，应当永远保留。于是就劝其保留这座磨坊，以传子孙后代。并赠给了他一部分钱，以其偿还所欠债务，另谋生存之道。磨坊主的儿子十分感动，决定不再出卖这座老磨坊了，以使国民铭记这段往事。 当时，皇帝并不以自己的败诉感到耻辱，而认为这标志着社会的文明与进步，因为它不仅体现了一种公平与正义，同时也表明国家对公民私有财产保护的决心。由此也不难看出，就是封建时代，也体现出了“法律至高无上”的理念，即使皇帝的皇权也要受到法律的制约。实践证明：法与权失衡就会滋生腐败，它也包括国家最高权力在内；因此，国家需要依法治国和依法行政。 近几年，我曾到过韩国、日本和英国观光走访，看到有“缺角楼”现象（又称“掉角楼”，就是说原本建筑设计的是正方或长方形的楼，而实际盖成后却缺了一个角），甚感疑惑，当我问起当地的居民时，他们告诉我说：由于房地产开发商未与房主达成拆迁协议，不得不放弃和改变已经政府批准的房屋设计方案，建造成现在的缺角楼。由此，可以看出在国外即使政府批准的房地产开发建设项目，但当开发商与被拆迁人达不成协议时，也不能强制拆迁。可见国外对物权的立法，更加有利于保护公民的私人合法权力；而此次我国《物权法》的出台，就是为了从根本上切实保护权利人的物权，维护最广大人民群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会更加和谐。 同样，在土地征收方面，个别地方政府为了部门利益超标准建设豪华办公楼；滥用行政权利征收耕地和土地，过度开发房地产，建大型娱乐场所和豪华别墅；甚至有的地方政府还为房地产开发商大开方便之门，在开发商资金不到位的情况下，就开始了“圈地运动”，并用圈来的土地违法抵押贷款，从而导致大量的土地闲置，在社会中造成了恶劣影响，严重损害了政府在老百姓心目中的形象。记的多年前我曾看到过这样一篇报道：美国的一个州政府，为了市政建设的需要，从一个耄耋老人的别墅下，贯穿市政通讯电缆，政府的官员来到这个老人家中，向他说明来意并与他协商，明确对他讲明了该项工程已通过地质专家和建筑专家的风险预测和风险评估，而且在施工时政府将采用世界上最先进、最安全的施工方式----盾构施工法，这项工程对你的别墅丝毫没有影响。但倔犟的老人坚决不同意，理由是：你们毕竟搞的是风险预测，如果真的危险发生了，我一个鳏寡老人的安全谁来保证。结果政府感到很无奈，不得不改变原来的市政建设项目，增拨经费绕道而过。从这个案例中不难看出，即使政府为了部门利益征收土地，在没有征得土地所有人的许可下，同样也不能强制使用属私人所有的土地。伟人 *** 曾说过一句经典之语：“土地是农民的命根子”；土地是人类社会最重要的生产资料和生活资料，土地本身就是资源，是人类社会共同依赖的资源。土地资源的浪费与流失将引发种种社会问题，甚至会给人类带来灾难。国家应严格规范地方政府土地出让的总量、底价和出让金的用途；杜绝土地资源的浪费，预防地方政府官员在土地出让中滋生腐败。 三.建设具有中国特色的社会主义，国家需要依法治国和依法行政 *** 总书记在中国共 *** 第十七次全国代表大会上明确指出：“全面落实依法治国基本方略，加快建设社会主义法制国家。依法治国是社会主义民主政治的基本要求。要坚持科学立法、民主立法，完善中国特色社会主义法律体系。加强宪法和法律实施，坚持公民在法律面前一律平等，维护社会公平正义，维护社会主义法制的统一、尊严、权威。推进依法行政。深化司法体制改革，优化司法职权配置，规范司法行为，建设公正高效权威的社会主义司法制度，保证审判机关、检察机关依法独立地行使审判权、检察权。加强政法队伍建设，做到严格、公正、文明执法。深入开展法制宣传教育，弘扬法制精神，形成自觉学法守法用法的社会氛围。尊重和保障人权，依法保证全体社会成员平等参与、平等发展的权力。各级党委组织和全体党员要自觉在宪法和法律范围内活动，带头维护宪法和法律的权威”。作为一个法律工作者，看到 *** 总书记这段讲话，令人振奋和鼓舞。建设中国特色的社会主义和小康社会，国家需要依法治国和依法行政。我坚信：随着我国《律师法》、《城乡规划法》、《民事诉讼法》和《物权法》的修改、颁布，在以 *** 总书记为首的新一代中共中央政治局常委的带领下，中国必将会在依法治国和依法行政的道路上，越走越宽，越走越广。 参考文献： 1. 李景丽主编 ．物权法新论．北京：西苑出版社，1999．10 2. 《房屋拆迁办案常用手册》编写组．北京：中国法制出版社，2006．5 3. 王胜明 ． 物权法解读．北京：中国法制出版社，2007．3 4. 《物权法辅导读本》编写组 ．北京：中国法制出版社，2007．3 5. 《房屋拆迁办案常用手册》编写组．北京：中国法制出版社，2006．5 6. 中国共 *** 第十七次全国代表会报告，2007．10．15 作者简介：郭守存（1961—），男，河南焦作人，律师，中国管理科学研究院特邀研究员，主要从事金融和房地产法学研究。 联系方式：电话 13303918379 通讯地址：河南省焦作焦东南路1561号奥斯卡假日酒店十五楼 邮政编码：454150