湖南骄阳律师事务所律师王飞鹏撰写的稿件《房屋权属证书的办理约定》—— 　　房屋权属证书的办理约定 　　——从取消商品房预售制度说起 　　据报载，今年1月23日，广西为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，并选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。商品房预售制度执行十多年来，为解决房地产业面临的资金短缺等提供了便利，拉动了城市房地产业的发展。但近几年的实践结果表明，商品房预售制度已成为房地产市场不规范的重要原因之一，由此制度滋生出来的“空手套白狼”、“携款潜逃”、房屋质量缺陷、延迟交房、延期办证等损害消费者权益的现象屡屡发生，限于篇幅，本文仅就房屋权属证书的办理约定进行探讨。 　　［案例］ 　　刘先生等数人于2007年2月份与长沙某房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：所购某小区房屋某栋某号，交房时间为2007年9月30日，并约定在交房后365日内由房产公司办好房地产权属证书以及逾期交房逾期办证的违约责任作了相应约定。合同签订后，刘先生等数人按合同约定履行了相应义务，但房产公司实际交付房屋的时间为2007年11月，且直至2009年3月，该房屋权属证书仍没有办理好。经与开发商数次协商不成，刘某某等消费者选择诉之法院。 　　［法律点评］ 　　根据我国现行法律和制度，我国目前实行的是全国统一的房屋权属证书制度。有关房屋权属证书是由建设部统一制作并监制的。我国有的地方实行的是房产证和土地证分开的制度，有的实行的是二证合一的制度。在二证合一的制度下，房屋权属证书就指房屋所有权证；在二证分开的制度下，房屋权属证书就指房屋所有权证和国有土地使用权证。 　　对办理房屋权属证书的时间及违约责任主要依据《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 　　从《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定可看出，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系。实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料（共约计13件）备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时。本案中，由于双方约定了由房产公司承担办证义务及逾期办证的违约责任，但该公司在规定的时间内没有办好，应当按合同约定办好房屋权属证书并承担相应的违约责任。 　　［维权方式］ 　　办好房屋权属证书是购房合同的一个重要部分，特别是对于用于投资的消费者来说，显得相当重要。对于该问题的解决建议在合同签订时就应进行约定。如果没有约定，最好是团结广大消费者集体与公司谈判，有利于问题的解决。房屋买卖是一个综合性的问题，在购房合同中，对于各项房屋交付条件及房屋权属证办理应分别作明确约定。因此，我建议：如果消费者决定购买商品房，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务，签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。就拿前述案例来说，刘先生等人在签订合同时，就应该仔细阅读签署的购房合同中对房屋权属证书办理等约定条款，了解各项合同权利，如果自己并不能准确把握相关法律和条款，就应咨询专业律师。在出现需要维权时，自己可与开发商就相关问题通过协商方式解决纠纷，如果仍不能解决，则可通过法律手段彻底解决纠纷的可能性。当然，在必要时可采取一些诸如通过媒体报道，施加压力以引起开发商重视等方法，但维权的前提应是合理合法，这样才能更好地推动问题的解决。 　　［消费提醒］ 　　鉴于此类案件比比皆是，且事关消费者直接的权益，本人认为，消费者在购买房屋时应准确把握如下关键问题，以免后患无穷。 　　首先，消费者购房前必须查看房地产开发商是否具备“五证一照”。“五证”是指：企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；“一照”即企业法人营业执照。相关证照齐全有利于今后及时办好房屋权属证书。 　　其次，消费者购房必须慎交“定金”，慎订合同。消费者在订合同前最好是到相关部门进行查询，看相应的房屋及土地是否已经进行抵押，如果抵押了，肯定会影响房屋权属证书的办理。 　　最后，消费者要提防合同中的“霸王条款”。消费者如认为条款不完善的，如房屋权属证书办理时间约定，应坚持要求对有关内容进行细化、改进，防止房地产开发商、经销商签订“霸王条款”。 　　（律师简介：王飞鹏，男，湖南骄阳律师事务所专职律师，湘潭大学法学学士，湖南大学硕士研究生。擅长于民商事法律，主要是合同法、担保法、公司法、房地产管理法，婚姻家庭法以及各类人身损害、交通损害赔偿等；执著于刑事案件的辩护，在刑事辩护领域，凭借着一流的专业技能和良好的社会资源，能为客户提供更好的法律服务。）