作为东莞****商品住宅建造有限公司的法律顾问，依法担任其与原告刘****商品房预售合同案件纠纷一审程序的委托代理人，参加本案的庭审活动，现依据本案的客观事实并结合相关法律法规的规定发表如下代理意见： 

一、被告已严格按照与原告签署的《商品房买卖合同》向原告交付符合国家法律和合同约定的商品房，并已履行完毕涉案《商品房买卖合同》的全部义务，不存在关于地下一层交付的违约行为，原告要求被告“交付地下一层”理据不足，依法应予以驳回。 

首先，原告在购买案涉商品房，签订《商品房买卖合同》前，****二期****区****楼已经完成主体结构工程并封顶，此时地下室业已建成。对此东莞市建设局的《商品房预售许可指南》和广东省建设厅粤建房字〔2001〕2号《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（后附官方网资料，供参考）有明确规定：七层以下的多层建筑必须完成封顶才能申办“预售许可证”，这也是广东省房地产业开发建设，申办“预售许可证”的行规和惯例。被告有理由相信，原告是在亲自实地查看所购商品房，充分了解并清楚****二期****区****楼的整体构造和地下一层结构和用途的前提下，然后根据在****销售大厅已公示的规划总平面图和预售许可证（编号为**东莞商房预证字第000**号），签订案涉《商品房买卖合同》。 

其次，根据上述预售许可证中“预售房屋栋号及层数”的表述：****“**区**楼∕5层”，即原告所购商品房（**区**楼****号）预售的只有5层，没有预售“地下1层”，原告对预售商品房的整体情况是非常清楚的！而且被告出卖给原告的商品房建筑面积与《商品房买卖合同》有关建筑面积约定相符，并与东莞市**测绘有限公司出具的《东莞****住宅小区二期**区**楼（实测）报告书》一致；原告也是按照案涉《商品房买卖合同》约定的建筑面积支付楼款。上述足以说明被告出售给原告的商品房无任何瑕疵。

至于原告起诉状中所述“售楼人员派发的****3栋1∕2”层户型图”，原告在庭审中提供的原件不是所购商品房的户型图，被告对其与本案件的关联性不予认可！原告庭审中对户型图关于“地下室”依据的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第3条之规定，被告认为，销售广告售楼资料得以构成要约，成为售房合同约定的内容需具备以下两个条件：一是开发商在广告及宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是这些说明与允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响。结合此案，此户型图明确写明“本图册为售楼宣传资料，为要约邀请，仅供参考。所有细节均以政府最后批准之法律文件及双方签订的买卖合同为准”的文字，该提示文字已表明了宣传资料（上述户型图）中的内容不确定性，不符合要约所要求的具体确定的特征，因此不符合司法解释中第一个条件。对于第二个条件，何为“对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响”，举证责任在原告，原告应对举证不能承担不利后果！另外，案涉《商品房买卖合同》附件五中第八条、十条和十二条有非常清楚明确的阐述和说明。

此外，原被告签订的《商品房买卖合同》中表述的“地下1层”，只是表明原告所在物业位置情况和对周边设施构造基本情况的告知，因原告购买的是一层和二层，因此其物业下方有“地下1层”存在（****小区并不是各区的商品房下都有“地下1层”）。合同中既没有出现约定被告“交付地下1层”义务的条款，也没有约定“地下1层”属原告所有的条款，更没有关于“地下1层”的具体表述和说明。被告只是在《商品房买卖合同》中告知原告，所购商品房下有“地下1层”存在的事实！若依原告起诉状所言，被告有交付“地下1层”给原告的义务，那么《商品房买卖合同》及其附件应该有关于“地下1层”涉及面积、位置、朝向、具体构造、所有权归属方面的描述，这是作为业主的原告最关心的事情，也是日常生活经验法则，原告应该是很清楚的认识到这点。但事实上这些条款和情况都是没有的！而且，被告作为商品房的开发商，不可能也做不到交付所谓“地下1层”给原告。至于原告在庭审中声称“地下1层”是被告“赠送”的主张，纯属无理要求！《商品房买卖合同》对此既无约定，合同附件一房屋平面图也没有显示地下室的具体位置、构造、面积等；合同附件二明确约定“独立使用的地下室……不计入共有建筑面积”。即地下室既非原告所有，也非全体业主共有部分。

另外，我们可以看到，在被告提交的证据中编号为GB/T17***—2****号的《商品房买卖合同》（业主****，房号：**区****，所购商品房与原告属于同一栋）中，第三条也出现有“地下1层”，此正说明了整栋楼宇的签约情况，被告不可能既向三楼业主****提供“地下1层”，又向原告提供所谓的“地下1层”；其二，若依照原告诉请，其购买商品房有“地下1层”，那么原告所购买之商品房理应比三楼业主****所购商品房单价及总价要高很多，这是市场经济环境下商品房买卖的商业规律和众所周知的生活常理。结合本案，显然，两物业单价和总价相差无几；其三，若依照原告庭审中所述：“《商品房买卖合同》中第三条“建筑层数地上2层，地下1层”，因此地上2层和地下1层都是原告所有。”那么以此推论，业主****的《商品房买卖合同》中第三条“建筑层数地上3层，地下1层”，因此地上的三层和地下的一层都是业主****的？！显然，这是脱离事实的断章取义。综上说明，原告要求被告交付“地下一层”在事实上也是不成立的。

实际情况是，在原被告签订《商品房买卖合同》以前，关于****住宅小区****的地下室（地下一层），被告已经按照法律和政府相关部门要求的规划报建手续，取得了****段地下室（地下一层）的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、车位的《预售许可证》等规划和预售许可证明。与****区地下室（a.b段）的建设工程规划许可证配套并同一天审核通过的东莞****二期**区总平面图显示：东莞****二期**区兴建一层地下室，面积24***平方米，规划用途为地下停车位（“用地主要经济技术指标”里“停车位（地上∕地下）664（0∕664）”）。被告对“地下一层”的规划是有独立产权并有权出售的664个车位，为“I类汽车库”（证据“东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书”明确说明），并且“地下一层”非业主共有部分。

综上可以看出，原告在非常清楚所购物业相关构造和地下一层结构、用途和权属的情况下与被告签订《商品房买卖合同》，被告没有任何欺诈行为，被告也不存在关于交付“地下一层”的违约行为。原告对案涉《商品房买卖合同》第三条的理解存在重大误解，依法应驳回原告的诉请。

二、被告已履行案涉《商品房买卖合同》中出卖人的交楼义务和全部工作，原告主张被告赔偿逾期交楼违约金无任何事实和法律依据。

首先，被告严格按照法律和政府部门规定以及合同约定，在原告的商品房已经具备法律和政府规定以及《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间和条件（****区****楼的竣工验收备案证书）的前提下，如约向原告发出《入伙通知书》，被告已经按照合同约定通知原告交楼，履行了《商品房买卖合同》中“出卖人”的所有义务。同时，原告已经于20**年*月31日前往****物业管理处完成收楼手续。

原告在庭审中声称：“其收楼时候先签“接管验收记录”、“业主家庭情况登记表”、“前期物业服务管理协议”等收楼文件，然后再到其购买的商品房实地查看，发现“没有地下一层”，因此拒绝收楼”。首先，原告的上述陈述并没有相关证据表明其收楼的顺序是先签文件再验房；其次，这种说法并不符合常理，从被告提供的证据“接管验收记录”可以看出，原告收楼时，提出超出《商品房买卖合同》约定的交房标准（如“入户花园要求封顶”等），并试图以此拒绝收楼；最后，从本案件的现有证据，包括原告亲笔签名的各项交楼资料，如“接管验收记录”、“业主家庭情况登记表”、“业主领用物品登记表”、“承诺书”（关于遵循“****临时管理规约”）、“前期物业服务管理协议”“消防安全责任书”等文件资料表明原被告已经完成收楼的各项手续和工作。至于原告未领取商品房钥匙，并非被告不予交接，而是原告不愿领取，对此被告无任何过错！

根据国家法律规定以及《商品房买卖合同》第十一条的约定，原告拒绝收楼无任何法律和合同依据。反倒是在起诉状中追究被告逾期交楼违约金，原告的依据何在？对此，被告将保留追讨原告拖欠至今的物业管理费的权利。

最后，被告想着重说明：根据原告起诉状中的诉请，可以看出，原告对购买****小区**区**楼****号商品房及涉案合同条款存在重大误解！根据民法通则以及合同法的相关规定，出现重大误解，可撤销可变更，被告没有任何过错，原告无权向被告主张毫无依据的赔偿金和违约金。原告扭曲事实，诉请已经超出法律规定和合同约定，纯属无理要求！

综上所述，被告认为原告诉讼请求理据不足，请求法院充分考虑本案客观事实，维护正常的市场交易行为和秩序，依法判令驳回原告全部无理诉请，以维护被告的合法权益，谢谢。

此  致

东莞市第一人民法院

                  东莞****商品住宅建造有限公司代理人：刘灿辉

                                    2011年**月**日