买房子只能住70年？  

   日前，李女士来电询问：购房者在与开发商签订商品房合同时，合同中有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为７０年。既然土地使用权只有７０年，那么所买的房子其所有权是否也只有７０年呢？ 

   针对上述观点，河北君德风律师事务所杨兆安律师做出答复（仅为个人观点）

律师观点：

   李女士的困惑实际是土地使用权和房屋所有权的问题。该问题国家法律及相关政策在不同的时期有过不同的规定。

   按照１９９０年国务院颂布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。而居住用地的转让期限为７０年。中国城镇房屋产权只有７０年的说法成立。

依照前述１９９０年的条例规定和１９９５年国家房地产管理法有关规定，土地使用权使用年限届满，应提前一年申请续期，并交纳土地出让金，否则由国家无偿收回。但物权法对住宅用地，取消了“申请”一说，将“申请”换为了“自动”，但未说是有偿的，还是无偿的。留下了一个矛盾，目前学界对此颇有争论。  

按照２００７年全国人大通过颂布的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。中国房屋产权只有７０年的说法不成立。 

   本律师认为：70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。 

   《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。\"这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。所以购房者买的房子所有权不只有70年。

   另外，房屋质量能否坚持70年也是很值得商榷的问题，而且在70年中是否会出现一些政府征用、征收等情况都是未知的。

对于消费者来说，其购买任何一件商品后就应当拥有永久产权。而消费者购买房产后，对房屋本身实际上也是拥有永久产权的，只是由于国家规定了70年的土地使用权，所以导致房产实际产权只有70年。但是，如果有些人士所建议的赋予房产完整意义上的永久产权，那就等于是要授予房产所有人拥有永久的土地使用权，也就无异于是让其实际拥有房产下面的土地产权，而这显然就与我国土地属于国家所有的性质相背离，与现有宪法与法律规定相背离。

　　所以，对于进一步延长所有人对于房产的使用年限来说，重要的不是要规定完整意义上的房产永久产权，而是在保持土地国家所有前提下，延长房产所有人享有的土地使用权的年限。如当70年土地使用权到期后，可以规定房产所有人有权要求继续申请享有土地使用权，在交纳一定的合理费用之后，可以获准继续享有房产下的土地使用权。这样就既可以避免突破现有土地归国家所有性质，同时又实际上延长房产使用年限，而国家又可因此而得到出让土地使用权的补偿。

　　当然，规定购房者享有70年土地使用权，有利于政府更好地出于建设需要统筹土地使用安排。但是我国现有法律已经规定政府出于公共利益需要，可以在给予合理补偿情形下征收公民不动产，而只要这种征收真正是出于公共利益需要，且通过按照市场价格给予补偿方式给予合理补偿，房产所有人也就会配合这种征收。所以，规定房产所有人在房产70年到期后有权在缴纳合理费用后申请继续享有土地使用权，并不会对政府出于公共利益需要、在给予合理补偿情形下征收公民房产，并不会对统筹土地使用安排、更好地建设与发展造成障碍。

所以，对于进一步延长房产所有人对于的房产使用年限而言，重要的是要通过立法规定房产所有人在70年到期后有权申请继续享有土地使用权，并在缴纳一定的合理费用后，继续享有房产下的土地使用权；与此同时，应当通过更为严密的法律规定与制度设计，强化国有土地上财产征收权力制衡，确保政府在真正出于公共利益需要以及落实合理补偿情形下征收公民房产，以减少政府统筹土地使用安排的阻力。如此就既可以让房产所有人获得更长的房产使用年限，而又可以保证土地国有性质，利于政府更好地统筹土地使用安排，在充分尊重公民物权前提下更好地搞建设。