夫妻任何一方在房屋出售过程中不应恶意违约

   【编者按】案例：2007年9月，甲方承租乙方（女）宾馆（门市一个，住房四套），2009年10月，丙方（乙方的丈夫）将四套住房和门市全部出售给甲方（总购房款150万元），采取分期付款方式。2010年10月，甲方向丙方已支付125万元购房款。在签订合同前后，甲方向丙方支付80万元，其中，丙方给乙方通过银行方式汇入50万元。余款25万元，甲方多次向丙方打电话，同时，见面给付余款，而丙方总是说到时再说。甲方最后只好通过邮政银行按地址将购房款全部汇给丙方，过了几天后，又向丙方邮寄书信要求丙方和乙方履行合同义务。更重要的是2007年9月乙方向甲方收取财产保证金并出具书面收条，丙方与乙方协商好后，是丙方草拟合同，并进行打印。其中以乙方名义在银行贷款35万元，一直是甲方与丙方在签订后由甲方代为偿付银行贷款。现因丙方、乙方以各种理由要求增加款项，明显违背民法和合同法最基本原则诚实信用原则。更违背鼓励交易的市场经济精神。故此，将所涉的相关法律条文列予此，真诚期望各当事人及乙丙方的代理人能听取和发现全部证据材料，提供有价值和合理有效的法律服务，及时为甲方协助办理“两证”全部过户手续。

    一、婚姻法

    第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
　　（一）工资、奖金；
　　（二）生产、经营的收益；
　　（三）知识产权的收益；
　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
　　（五）其他应当归共同所有的财产。
　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

   【释义】本条是关于夫妻共同财产的规定。
　　本条和第十八、十九条共同构成对夫妻财产制的规定。所谓夫妻财产制，是规定夫妻财产关系的法律制度，包括夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分，以及家庭生活费用的负担，夫妻债务的清偿，婚姻终止时夫妻财产的清算和分割等内容，其核心是夫妻婚前财产和婚后所得财产的所有权归属问题。法律设立夫妻财产制，调整夫妻财产关系，对保护夫妻的合法权利和财产利益，维护平等、和睦的家庭关系，并保障夫妻与第三人交易安全，具有重要意义。现代各国有关婚姻家庭的法律均对夫妻财产制度作出了规定。
　　关于夫妻财产制的类型，根据不同的标准，可以划分为不同的种类：按照夫妻财产制的产生依据，可分为法定财产制和约定财产制；按照夫妻财产制的内容，可分为共同财产制、分别财产制、剩余共同财产制、联合财产制等；按照夫妻财产制的适用情况，可分为普通财产制和非常财产制；按照财产制所涉及的夫妻财产的范围，可分为共同财产制和特有财产制。
　　各国夫妻财产制的采用，具有一定的地域性和时代性，同本国的文化传统、伦理观念、民主法治的发展程度紧密相连。在我国古代的宗法家族制度下，夫妻关系实行的是夫妻一体主义，“夫为妻纲”的三纲五常是婚姻家庭关系中的最高准则，妻对夫具有人身依附性，受夫权支配，一切财产归夫所有，妻没有独立的财产权，正如《礼记》中说：“子妇无私货，无私畜，无私器，不敢私假，不敢私与。”此时的夫妻财产制可称为“吸收财产制”。
　　近代以来，随着西学东渐和中国民主革命的发端，传统的宗法家族制度和封建思想受到质疑和批判，至以“科学与民主”为旗帜的“五四”新文化运动时期，先进知识分子大力宣传“男女平等”的思想，对封建夫权发出挑战，揭开了中国妇女解放运动的序幕。新中国成立后，废除了封建夫权，实行男女平等的法律制度，妻子在财产上享有与丈夫相同的权利，1950年婚姻法第十条规定：“夫妻双方对于家庭财产有平等的所有权与处理权。”1980年婚姻法对夫妻财产制作了明确规定，该法第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”从该条可以看出，我国实行的是以法定财产制为主，约定财产制为辅的夫妻财产制度，其中以共同财产制为法定财产制。
　　婚姻法修正案延续了1980年婚姻法对夫妻财产制的规定，仍然以共同财产制作为法定财产制，同时对约定财产制作出规定。所不同的是，修正案对夫妻共同财产的范围作了列举式的规定，并增加规定了夫妻个人特有财产，同时，对夫妻约定财产制作了较为详细的规定。
　　这里有两个问题需要说明一下，第一，修正案为什么对夫妻财产制作这些修改呢？原因是1980年婚姻法产生于改革开放初期，那时的夫妻财产较少，财产关系比较简单，法律规定比较原则。随着社会主义市场经济的发展，社会的经济、文化和人的思想、生活方式都发生了深刻的变化，夫妻财产日益多样、丰厚，财产关系日趋复杂，各种新型的财产关系不断出现；人们的价值观念也发生了巨大的变化，个人自由和权利观念不断增强，对个人价值的追求日益迫切；人们的生活方式也在快节奏地变化，特别是在年轻一代的知识阶层、白领阶层中，有不少人在尝试婚前协议、AA制的生活方式，采用夫妻约定财产制的人将越来越多。这一切使得原有的有关夫妻财产制的规定愈来愈显示出其局限性，不尽适应社会经济发展的需要，调整变化了的夫妻财产关系，充分保护公民个人财产所有权以及对财产权利的合理行使。1980年婚姻法关于夫妻财产制的规定存在两个方面的缺陷：一、夫妻共同财产的范围过宽，根据该法第十三条的规定，除非夫妻双方对婚后财产作出约定，否则，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产基本上都归夫妻共同所有。这一规定重视夫妻作为生活共同体的一面，但对尊重个人意愿、保护个人财产权方面显得不足，应当适当缩小夫妻共同财产的范围，增加有关夫妻个人特有财产的规定；二、对夫妻约定财产制的规定过于简单，对约定的要件、范围、方式、效力等重要问题都没有规定，在实践中缺乏可操作性，应当对夫妻约定财产制作进一步的规定。
　　第二，修正案为什么延续了原有的夫妻财产制，仍以共同财产制作为法定财产制？所谓法定财产制，是指在夫妻婚前或婚后均未对夫妻财产作出约定，或所作约定不明确时，依照法律规定直接适用的夫妻财产制。本条和第十八条共同构成了我国夫妻法定财产制的内容。各国由于政治、经济、文化传统和民族习惯不同，法律规定的直接适用的法定财产制也不尽相同。目前，各国采用的法定财产制主要有共同财产制、分别财产制、剩余共同财产制和联合财产制等形式，其中以共同财产制和分别财产制为典型的正相对立的两种财产制。根据本条的规定，我国的法定财产制采用的是共同财产制。共同财产制，是指除夫妻个人特有财产外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有的财产制。共同财产制又具体划分为一般共同制、婚后所得共同制和劳动所得共同制等形式。除我国外，法国、荷兰、巴西、俄罗斯等国也采用共同财产制作为法定财产制。分别财产制，是指夫妻婚前、婚后所得的财产均归夫妻个人所有，各自独立行使管理、使用、收益和处分权。分别财产制使夫妻婚前和婚后所得的财产不因结婚而发生财产上的共有，各自保持经济独立，体现了对个人价值的肯定和对个人财产权的保护。英美法系的多数国家及日本等国，以分别财产制作为法定财产制。这次婚姻法修正案之所以仍然采用共同财产制作为法定财产制，是从我国现实的国情考虑的。在当前社会中，男女两性的经济地位事实上仍存在着很大差距，职业女性的受教育程度、就业机会和经济收入大多不如男子，而一些妇女没有参加就业或因养育子女、照顾家庭放弃了原有的职业，这些女性基本没有独立的经济收入，在这种情况下实行分别财产制，往往会形成事实上的夫妻不平等。而共同财产制有利于保障夫妻中经济能力较弱一方的权益，有利于实现真正的夫妻地位平等。同时保持法律的连续性，可以避免对婚姻家庭生活和社会生活产生剧烈的震荡。这也符合我国文化传统和当前绝大多数人对夫妻财产制的要求。共同财产制虽然在尊重个人意愿、保护个人权利上显得不足，但更符合夫妻作为生活共同体的要求，有利于维系更加平等、和睦的家庭关系。
　　本条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，如工资和奖金、从事生产、经营的收益等，归夫妻共同所有。这一规定表明，我国的夫妻共同财产制采用的是婚后所得共同制，即在婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方所得的财产，均归夫妻共同所有，夫妻双方享有平等的财产所有权的制度。这里的共同所有指的是共同共有，不是按份共有。
　　根据本条的规定，我国的夫妻共同财产具有以下特征：
　　1．夫妻共同财产的主体，是具有婚姻关系的夫妻，未形成婚姻关系的男女两性，如未婚同居、婚外同居等，以及无效或被撤销婚姻的男女双方，不能成为夫妻共同财产的主体。
　　2．夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间取得的财产，婚前财产不属于夫妻共同财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。
　　3．夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，当然，法律直接规定为个人特有财产的和夫妻约定为个人财产的除外。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有，如果一方在婚前获得某项财产如稿费，但并未实际取得，而是在婚后出版社才支付稿费，此时这笔稿费不属于夫妻共同财产。同理，如果在婚后出版社答应支付一笔稿费，但直到婚姻关系终止前也没有得到这笔稿费，那么这笔稿费也属于夫妻共同财产。
　　4．夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。
　　5．不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。最高人民法院1993年11月的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（以下简称《意见》）中规定：“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。”此规定即是这一原则在法律上的体现。国外也有类似的规定，瑞士民法典第226条规定：“凡无证据证明属于夫妻一方个人财产的财物均视为夫妻共同财产。”　
　　6．分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
　　7．夫妻一方死亡，如果分割遗产，应当先将夫妻共同财产的一半分归另一方所有，其余的财产为死者遗产，按照继承法处理。
　　关于夫妻共同财产的范围，本条第一款作了列举式的规定：
　　（一）工资、奖金。这里的“工资、奖金”应作广义的理解，泛指工资性收入，目前我国职工的基本工资只是个人收入的一部分，在基本工资之外，还有各种形式的补贴、奖金、福利等，甚至还存在着一定范围的实物分配，这些共同构成了职工的个人收入，当然，在一些现代企业或外资企业中，也存在着一定比例的高工资、高收入，甚至年薪、股份期权等，这些收入都属于工资性收入，属于夫妻共同财产的范围。
　　（二）生产、经营的收益。如果说工资、奖金属于夫妻的劳动所得，那么，从事生产、经营的收益，既包括劳动所得，也包括大量的资本性收入。这里的“生产、经营收益”，既包括农民的生产劳动收入，也包括工业、服务业、信息业等行业的生产、经营收益。随着市场经济的发展，有越来越多的人买卖股票和债券，投资于公司、企业经营，还有不少人依靠自己的资本或筹资兴办公司、企业，这些人成为大量资本的拥有者，经营收益丰厚。这些经营收益也属于夫妻共同财产。在婚姻法修改过程中，有人提出，为保护个人财产权，防止有些人不劳而获、借婚姻取得大量财产，应当将个人的经营收益作为个人特有财产而不是夫妻共同财产。这种意见虽有一定的道理，但是应当看到，经营收益与工资、奖金一样，都是个人的收入，二者没有本质的区别，在共同财产制下都应当属于夫妻的共同财产，否则与法理相悖。如果从事经营的一方怕对方利用婚姻关系侵吞自己的财产，可以通过约定财产制来保护自己的权益。也有人提出，如果把生产经营收益作为夫妻共同财产，在离婚时一方经营的企业财产，另一方如何分割，将是一个很难解决的问题。的确，对一方的经营收益，如股票、股权甚至整个公司企业这类夫妻共同财产的分割，由于涉及到婚姻法和公司法、证券法的关系，分割时存在一定的法律障碍，处理起来比较困难。这需要在社会实践和司法实践中积累经验。有的法院在审理此类案件时的解决办法是：在财产分割问题上，对涉及股票、股份、股权或公司、企业等财产的，在不违反公司法的前提下，采取折价补偿或转移一半股份或股权等方式处理。具体做法：（1）对股票主要采取直接分割的方式，以避免对股票进行估价或折价带来的麻烦，但在双方协商同意的情况下，采取由持票一方折价给另一方补偿的方式予以分割；（2）对股份或股权，如经公司其他股东同意、且受让一方亦具备公司章程规定的股东条件，采取直接转让一半股份和股权的方式分割，否则，则将股权处理给原持有人所有，由取得股权的一方按股权价值补偿给另一方，该价值尽量由离婚双方协商确定，协商不成的，一般以股权所在公司当年每股的净资产额确定其价值。
　　（三）知识产权的收益。知识产权是一种智力成果权，它既是一种财产权，也是一种人身权，具有很强的人身性，与人身不可分离，婚后一方取得的知识产权权利本身归一方专有，权利也仅归权利人行使，作者的配偶无权在其著作中署名，也不能决定作品是否发表。但是，由知识产权取得的经济利益，则属于夫妻共同财产，如因发表作品取得的稿费，因转让专利获得的转让费等，归夫妻共同所有。
　　（四）因继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。关于因继承所得的财产，有人提出，根据我国继承法的规定，女婿、儿媳不在法定继承人的范围之内，如果将一方继承的财产作为夫妻共同财产，等于扩大了法定继承人的范围，与继承法的规定相违背；而遗嘱继承则体现了强烈的个人意志性，遗嘱人将其财产指定由特定的人继承，体现了对其所拥有财产的处分权，如果将夫妻一方因遗嘱继承而得到的财产视为夫妻共同财产，等于变更了遗嘱，这违背了遗嘱人的意愿，限制了其对财产的自由处分权，因此，婚姻存续期间，一方继承的财产不宜作为夫妻共同财产。这种观点的意义在于，努力从维护个人财产权的角度出发，积极保护个人权利，应该说，这种观点正是实行分别财产制的理论基础，而正与实行共同财产制的基本观念相对立，如前所述，共同财产制关注更多的是家庭，是夫妻共同组成的生活共同体，而不是个人，在这一制度下，夫妻一方经法定继承或遗嘱继承的财产，同个人的工资收入、知识产权收益一样，都是满足婚姻共同体存在的必要财产，应当归夫妻共同所有。而且，法定继承的财产归夫妻共有，并没有扩大法定继承人的范围，因为女婿、儿媳只是分享了其配偶应得的遗产份额，并不影响其他法定继承人的利益。在遗嘱继承中，可以将遗嘱人交由夫妻一方继承的遗产视为留给整个家庭的财产，如果遗嘱人的本意是只给夫妻一方，不允许其配偶分享，则可以在遗嘱中指明，确定该财产只归一方所有，根据本条第四项的但书和第十八条第三项的规定，该遗产就不是夫妻共同财产而是一方的特有财产了，这样，也就体现遗嘱人的意愿了。关于赠与的财产，与此同理，可以将赠与夫妻一方的财产视为赠与整个家庭的财产，归夫妻共同所有，这也是与大多数人的思想观念相符合的，如果说丈夫的朋友赠送的洗衣机只归丈夫所有，妻子用来洗衣服要经过丈夫许可，那才有点奇怪呢。如果赠与人只想赠与夫妻的一方，可以在赠与合同中指明该财产只归其中的一方所有，这样，也就尊重了赠与人的意愿。有人提出，目前一些国家采用的婚后所得共同制一般是指夫妻通过劳动获得的财产，非劳动所得的财产，如继承、受赠的财产等应当规定为夫妻的个人财产。这次修改婚姻法没有采纳这种意见。
　　（五）其他应当归共同所有的财产。这项规定属于概括性规定。随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，夫妻共同财产的范围在不断地扩大，共同财产的种类在不断地增加，目前，夫妻共同财产已由原来简单的生活用品发展到汽车、房产、股票、债券乃至整个公司、企业等，今后还将出现一些新的财产类型。上述四项只是列举了现已较为明确的共同财产的范围，但难以列举齐全，因此，作了这项概括性规定。
　　本条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”这是关于夫妻如何对共同财产行使所有权的规定。如前所述，夫妻共同财产的性质是共同共有，不是按份共有，因此夫妻对全部共同财产，应当不分份额地享有同等的权利，承担同等的义务。不能根据夫妻双方经济收入的多少来确定其享有共同财产所有权的多少。夫妻双方对共同财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。夫妻一方对共同财产的使用、处分，除另有约定外，应当在取得对方的同意之后进行。尤其是重大财产问题，未经对方同意，任何一方不得擅自处分。夫妻一方在处分共同财产时，另一方明知其行为而不作否认表示的，视为同意，事后不得以自己未参加处分为由否认处分的法律效力。夫妻一方未经对方同意擅自处分共同财产的，对方有权请求宣告该处分行为无效，但不得对抗善意第三人，即如果第三人不知道也无从知道夫妻一方的行为属于擅自处分行为的，该处分行为有效，以保护第三人的利益，维护交易安全，因为在多数情况下，由于夫妻在日常生活中互有代理权，第三人很难知道夫妻一方的行为是否经过对方同意，也不必知道。此时，一方因擅自处分行为给配偶造成损失的，应当予以赔偿。因一方擅自处分行为所负的债务，应由该方以个人财产清偿。最高人民法院1993年11月的《意见》第十七条规定，一方未经对方同意，擅自资助与其没有扶养义务的亲朋所负的债务；或一方未经对方同意，独自筹资从事经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务，不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿。
    二、合同法

    第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的订立合同后取得处分权的，该合同有效。

   【释义】本条是对无权处分合同的效力的规定。
　　在现实生活当中常常出现无处分权人利用合同擅自处分他人财产的行为，如何对待这些合同的效力，这在司法实践中是一个必须予以回答的问题，为了解决这些合同的法律效力问题，保护合法权利人的利益，很有必要在统一的合同法对此作出规定。
　　所谓无处分权人，就是对归属于他人的财产没有权利进行处置的权利或者虽对财产拥有所有权，但由于在该财产上负有义务而对此不能进行自由处分的人。例如，A将某物租赁给B使用，B却将该物非法转让给C，则B与C之间的买卖合同就属于因无权处分而订立的合同。
　　因无权处分他人财产而签订的合同一般具有如下特点：
　　1．无处分权人实施了处分他人财产的行为。这里所说的处分，是指法律意义上的处分，例如财产的转让、财产的赠与、在财产上设定抵押权等行为。财产只能由有处分权的人进行处分，无处分权人对他人财产进行处分是对他人的财产的侵害。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的部分，不能擅自处分共有财产。因为共有财产属于全体共有人所有，某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，就构成无权处分行为。
　　2．无处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权。这里的权利人，是指对财产享有处分权的人。所谓追认是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出；可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出。不管用何种形式，追认都必须用明显的方式作出，沉默和不作为都不视为追认。追认是一种单方的意思表示，其目的就是使无权处分而订立的合同发生法律效力。在权利人追认前，因无权处分而订立的合同处于效力待定状态，在得到追认以前，买受人可以撤销该合同；在追认以后，则合同将从订立合同时起就产生法律效力，任何一方当事人都可以请求对方履行合同义务。
　　根据本条的规定，如果无处分权人订立合同后取得处分权，该合同仍为有效合同。无权处分的本质是处分人在无权处分的情况下处分他人财产，从而侵害了他人的财产权。如果处分人在合同订立后取得了财产权利或者取得了对财产的处分权，就可以消除无权处分的状态，从而使合同产生效力。

    三、物权法

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的。受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　(二)以合理的价格转让：
　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
    【释义】本条是关于善意取得的规定。
　　善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。
　　善意取得是所有权特别取得的重要方式，许多立法例对此都有规定。例如，德国民法典第九百三十二条规定无权利人的善意取得：物虽不属于让与人，受让人也得因第九百二十九条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。在第十二章第二十九条第三款规定的情况下，仅在受让人从让与人取得占有时，始适用本条规定。法国民法典规定：受让人明知或因重大过失而不知物不属于让与人者，视为非善意者。第二千二百七十九条规定对于动产，占有即等于所有权证书。瑞士民法典第七百一十四条规定：以所有权移转为目的善意取得动产的，依照占有的规定，其占有受保护的，即使该动产的让与人无此转让权，该善意占有人仍取得该动产的所有权。第九百三十三条规定：凡以善意受让动产所有权或有限物权的人，即使转让人未被授予让与权，亦应保护受让人取得该动产的事实。第一千一百五十三条规定：从非所有权人处取得物品转让的人可以通过占有取得所有权，但是，以实行占有之时具有善意并且持有适当的所有权转移证书为限。在权利证书未表明所有权上附有其他人的权利并且取得方具有善意的情况下，占有人无任何负担地取得所有权。可以以同样的方式取得用益权、使用权和质权。第一千一百五十四条规定：误信出让人为所有权人或者误信前占有人已经取得了物品的所有权的理由不适用于知晓原因不法仍然取得物品的人。日本民法典第一百九十二条规定即时取得：平稳而公然地开始占有动产者，如系善意且无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。我国台湾地区“民法”第八百零一条规定：动产之受让人占有动产，而受关于占有规定之保护者，纵让与人无移转所有权之权利，受让人仍取得其所有权。第八百八十六条规定：质权人占有动产，而受关于占有规定之保护者，纵出质人无处分其质物之权利，质权人仍取得质权。第九百四十八条规定：以动产所有权，或其他物权之移转或设定为目的，而善意受让该动产之占有者，纵其让与人无让与之权利，其占有仍受法律之保护。
　　善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
　　善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权。
　　善意取得制度常被认为仅适用于动产，其实不然，不动产也适用善意取得制度。瑞士就有不动产的善意取得，其民法典第九百七十三条中规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。
　　善意取得与可追认的无处分权人处分财产行为有别。善意取得制度中的出让人与可追认的无处分权人处分财产行为中的出让人均是无处分权人，故善意取得是无处分权人处分财产行为的特别规定。善意取得中的受让人是善意第三人，善意取得行为自始有效，无须权利人追认。可追认的无处分权人处分财产行为中的受让人非善意第三人，其知出让人无处分权仍受让财产，故该行为是可追认的行为。权利人追认的，让与行为自始有效；权利人不追认的，让与行为自始无效。
　　有意见认为善意取得对所有权人保护不利。善意取得对所有权人是有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在是必要的。

    四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）

第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

    五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

　　(2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过)

    为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关问题作出如下解释：

    第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

最高人民法院吴晓芳法官：征求意见稿中有一个除外，即“但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外”，后来还是去掉了，主要考虑，加上除外与《物权法》106条冲突，也易为那些因房价上涨而恶意毁约的人提供违约的途径。

    六、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。二○一二年五月十日
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）

法释〔2012〕8号

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。【合同法第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。】

第三十五条当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；（二）未按约定完成特定条件的；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。

第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。【合同法第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。】

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
    七、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
（法释〔2009〕5号，2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，2009年5月13日起施行）

第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
　　第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
　　第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
    八、合同法

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
    九、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
（法释〔2009〕5号，2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，2009年5月13日起施行）

第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

（2007年10月29日最高人民法院审判委员会第1438次会议通过根据2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号)第一次修正）
    82、房屋买卖合同纠纷
    确认合同有效纠纷
    买卖合同纠纷
   （1）分期付款买卖合同纠纷