建筑与房地产纠纷常见疑难术语解释
山东菏泽 武合金律师
 
多年来，我在处理建筑或房地产纠纷的过程中每遇到疑难术语，均通过查阅相关法律法规或者技术资料，力求得到确切的解释。现把我记录下来的我处理建筑纠纷过程中常见的疑难术语介绍给朋友，以期对处理建筑纠纷的朋友有所帮助。
标准层：平面布置相同的住宅楼层。
城市规划道路：城市总体规划、分区规划和详细规划确定的路幅宽度12米以上的尚未建设的道路。
城市主要道路：规划或者现有路幅宽度超过30米的城市道路和规划确定的具有历史文化特色以及特殊景观要求的城市道路。
错层：一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的。错层一般是公共开放的空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等，私密性较强的房间处于另一个平面，两个部分之间通过台阶联系。
道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
低层建筑：高度为12米以下的房屋建筑，其中住宅为1~3层。
地下室：房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
多层建筑：高度为12米至24米的房屋建筑，其中住宅为4至6层（含6层跃7层）。
房屋建筑工程：一般指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装饰装修工程。
复式：不仅地面不处于同一平面，而且房间的层高也有差异。复式住宅不是完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能区分，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，如加大起居室的层高以形成“厅”的效果。
高层建筑：高度超过24米的房屋建筑，其中住宅为12层以上或者高度超过35米。
隔断：专门作为分割室内空间的不到顶的半截里面。
公用建筑面积：不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
过道：住宅套内使用的水平交通空间。
家庭装修中的隐蔽工程：隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程。
建设单位工程项目管理机构：建设单位为完成工程建设任务而设置的直接组织工程建设实施的的各类管理机构，包括指挥部、筹建部、基建办等。
建设工程：一般指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装及装修工程。
建筑工程：一般指房屋建筑和市政基础设施工程。
建筑间距：相邻两幢建筑相对外墙面之间的最小水平距离。
建筑间距系数：遮挡建筑物最高遮阳线的垂直投影线至被遮挡住宅（或者有日照要求的特殊建筑）相对外墙面的最小水平距离与遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低住宅层（有日照要求的特殊建筑为最低使用层）室内地坪标高的垂直高度之比。（简言之，就是建筑最小水平间距与遮挡建筑高度之比。）超出遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低居住层窗台的连线以上的部分（包括北阳台雨篷、老虎窗、楼梯间、水箱、电梯机房等），如超出的垂直高度大于4米，或者累计长度超过建筑长度的二分之一，或者连续长度大于8米的，其建筑间距系数中的最小水平距离和垂直高度应按超出的外沿计算。
建筑施工企业主要负责人：对本企业日常生产经营活动和安全工作全面负责，有生产经营决策权的人员，包括企业法定代表人、经理、企业分管安全生产工作的副经理等。
建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
居住用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
老虎窗：又称老虎天窗，上海俗语，是指一种开在屋顶上的天窗。英文屋顶为“roof”，其沪语近音为“老虎”。
模板：施工中保证结构或构件其位置、形状、尺寸正确的模型。
旁站：在关键部位或者关键工序的施工过程中，监理人员在施工现场所采取的监督活动。它的三要素是：1、关键，2、现场，3、旁站是一种监督活动，并且一般情况下是不间断的，视情况的需要可以使连续的，可以通过目视，也可以通过仪器设备进行。
平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
平行检验：一方是承包单位对自己负责施工的工程项目进行检查验收，而另一方是监理机构，他是受建设单位的委托，在施工单位自检的基础上，按照一定的比例，对工程项目进行独立检查和验收。对同一被检验项目的性质在规定的时间里进行的两次检查验收。简言之，平行检验就是项目监理机构利用一定的检查或检测手段，在承包单位自检的基础上，按照一定的比例独立进行检查或检测的活动。
其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民赔建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
清水混凝土：成型后的混凝土表面不作任何装饰，以混凝土自然表面为饰面或直接作涂料等饰面的混凝土。
人防工程：一种有防护要求的特殊地下建筑。（CCAD中国人民防空的英文缩写）。
升降脚手架：采用各种形式的架体结构及附着支撑结构，依靠设置于架体上或主体结构上的升降设备实现升降的施工外脚手架。
市政基础设施工程：一般指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
土木工程：建造各类工程设施的科学技术的统称。既指所应用的材料、设备和所进行的勘测、设计、施工、保养维修等技术活动；也指工程建设的对象，即建造在地上、地下、水平等，直接或间接的为人类生活、生产、军事、科研服务的工程设施。
退台式住宅：通常指多层式住宅或高层住宅为了观景的需要或受建设用地的限制等而在建筑上采取的一种设计，即房顶退建或几层楼步步退建。
项目负责人：由企业法定代表人授权，取得建筑施工企业建造师执业证书，负责建设工程项目管理的负责人。
小高层建筑：高度不超过35米的7至11层（含11层）住宅。
玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人就不能一览无余。玄关一般与庭相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂衣服、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接收邮件、简单会客的地方。
巡视：是相对于旁站而言的，是对于一般的施工工序或者施工操作所进行的一种监督检查的手段。
阳台：供居住者进行室外活动、晒衣物等的空间。
跃层：一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。跃层户型大多位于多层建筑的顶层，结合顶层的北退台设计，因此，大平台是许多跃层户型的特色之一。室内布局一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，二层为私密性较强的卧室、书房等。
早拆模板技术：楼板模板浇筑3~4天后，混凝土强度达到设计强度的50%以上时，可敲击早拆柱头，提前拆除横楞和模板，而柱头顶板仍然支顶着现浇楼板，直到混凝土强度达到符合规范允许拆模板值为止的模板施工技术。
走廊：住宅套外使用的水平交通空间。
主体结构：房屋的主要构件相互连接、作用的平面或者空间构成体（如地基、承重墙等）。
住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。
专职安全生产管理人员：在企业专职从事安全生产管理工作的人员，包括企业安全生产管理机构的负责人及其他工作人员和施工现场专职安全生产管理人员。