一房多卖涉及的法律问题

      在房屋交易过程中，有时会遇到卖主将房屋进行多次交易的情况，虽然这样情况并不常见，但一旦发生，对于大数买房的人来说，有可能损失的就是一辈子血汉钱，因此，买房须慎重，现就一房多卖所涉及的法律问题作如下分析。

        一、一房多卖常见情形

        （一）期房引起一房多卖的情形。由于我国允许房屋预售登记出卖制度，这种制度易引起交易的不安全，因为出售的是期房，预售房屋往往要在购房合同签订后一年乃至几年才能交付，这期间易给开发商带来操作空间。预售房屋在签订购房合同后，房屋的产权状况是无法确定的，买房人也无从确定。开发商往往会在资金紧张的情形下拿已出售的期房去金融机构抵押贷款，或者直接再次将房屋卖给他人。如此，买房人以后办理产权证就存在困难。（二）开发商出售现房发生的一房多卖情形。现房买卖一般难以发生一房多卖，但是有的开发商将已抵押的房屋出售给买房人，或者在签订合同后再行抵押贷款，将已出售的房屋为他人提供抵押担保。这实际上是变相的一房多卖，对买房人来说同样存在极大的交易风险，房屋难以办理产权登记手续。（三）个人之间房屋交易的行为中，有的卖主为了获得最大的经济利益，与多个购买房屋的人签订合同，最后和出价最高的买房人进行交易过户。

      二、房屋买卖相关的法律规定。

      我国法律对于不动产的权属变动采取的是以登记为准。“谁登记，谁拥有”是一项基本原则。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《城市私有房屋管理条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现状发生变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”通常用所说的过户登记手续，是物权发生变动时具有公示性质的登记，公示的目的在于向他人示，标的物所有权已发生转移。不公示，不会发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人。

      但是，因在实际房屋买卖过程中，房屋买卖合同与房屋变更登记往往不能同步进行，有时在签订了房屋买卖合同后，需要几个月乃至几年才能办理房屋变更手续。在这期间就不可避免存在交易风险，且如果一方不诚信，就有可能给另一方带来损失。对于房屋买卖交易存在的风险，我国法律法规对此有一些不太完善的规定，在《商品房销售管理办法》第10条规定：“房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。第39条：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处以2万元以3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。这是最直接的规定，禁止一房多卖，但是这种规定，对于房屋价格变动极大的市场来讲，并不能有效遏制不诚信的房地产企业故意违约行为，对此，最高人民法院对一房多卖进行了更加严格的司法解释，加重了不诚信一方的违约成本。在 最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉对于一房两卖的情况下，无法取得房屋的买受人享有的权利做出了规定，第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。。。。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实”。这样的解释，加大了违约一方的成本，可以基本上能够保证买房人的损失能得到弥补。

       对于买卖现房，为了保证交易能够顺利完成，将风险降到最低，在我《物权法》设立了预告登记制度，《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《物权法》第20条第2 款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。法律这样的规定，能很好解决交易顺利完成。

      三、房屋交易风险如何避免

      如何能够将房屋交易中的风险降到最低，对于买方来说有如下的方式方法来进行预防。

      对于购买预售商品房来说，一定要查验出售方的证件是否齐全。“五证” 包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，只有五证齐全的才能进行商品房销售，这也是办理产权证的必须条件。对于预售房屋，因开发商签订的都是格式合同，有必要签订补充协议，以保护自己的合法权益不受侵犯。如在购买二手房屋时，没有通过中介机构的，有必要自己或委托中介机构去查实所购房屋的产权状况，并进行必要的预告登记；如果没进行预告登记的，应当在办理产权过户之前随时关注所购房屋的产权情形，一旦发现有一房两卖的情形，应当立即采取诉前保全或者进行异议登记，以保证损失降至最低。

      虽然我国对于一房多卖的情况有各种法律规定，对于恶意骗取购房人钱财的，以刑法制裁，但这些规定是无法杜绝一房多卖的情形，且一旦发生，对于购房人来讲，无论是精神上的或是物质上，都会受到严重损害。作为购房人，不要怕麻烦，应当落实的信息一定要落实，尽量将风险降至最低。