王建华
服务地区：山东-潍坊
擅长：婚姻家庭、房产纠纷、损害赔偿
王建华律师亲办案例
山东王杨律师事务所：二手房交易纠纷三年涨四成
来源：王建华律师
发布时间：2010-02-11
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房产中介的质量参差不齐，让人难以选择。 孙国祥 摄
本报记者 张亚男 张焜
近日，本报连续报道多起房产交易中因中介公司引起的民事纠纷，引起读者广泛关注。记者走访调查发现，随着潍坊房地产交易市场越来越活跃，带动了产业链条上一个重要环节——中介市场的发展。然而随着中介市场成长，中介公司良莠不齐的状况也日趋严重，过户难、交房难、一房多卖……不规范经营严重困扰着市场发展，越来越多的问题凸现出来。
二手房交易纠纷三年上涨约四成
6日，市民张先生告诉记者，2007年，他看中了樱园小区一套二手房，通过中介公司以每平方米1500元的价格买进。双方很快签订了合同，一个月后，他凑齐了房款并支付给了房主。但是中介公司承诺办理的产权变更过户手续却迟迟没能落实，而且一拖就是两年多。2009年初，张先生再次找原房东过户时，原房东竟然想归还房款及利息要回房子。 张先生说，房价随着时间涨，那时已涨到每平方米3000多元了。房产没有过户，原房主当然愿意退还房款要房子。“找中介，他说管不着，让我和原房主商量，而原房主则说过户是中介承诺，他不能履约。”张先生苦恼地说。
而同样是签了合同交了款的陈先生则遇上另一件产权难题，他2009年8月份由中介介绍买下一处二手房，谁知道陈先生想办过户的时候才发现，这处房子已经抵押给银行了，要想过户，还得等着。“这些情况中介提都没提，就连看房子的时候房主都没说。你说冤不冤？”
潍坊一位常年审理房产纠纷官司的法官说，近年来的民事诉讼中，“买二手房扯皮”的案件越来越多，三年的时间里大约增长了四成。在审理过程中，他发现很多都是中介惹的祸，产权变更、交房等问题上，中介为了挣钱，常常先许诺后不认账；而一些中介公司一房多卖，炒房赚差价也很常见。这些都可能造成责任不明，而从合同上却找不出中介的问题，即便找出了，一些中介并不正规，一关门就找不到责任人了。这给产权交易人带来很大的麻烦，最后可能是不了了之，严重损害了市民权益。
中介公司良莠不齐惹麻烦
记者了解到，近三年各种房产中介公司在潍坊市区遍地开花。而经营门槛低、人员素质低、约束效力低，“三低皮包中介”的大量存在，也给想卖房、买房的市民埋下了一个又一个“地雷”。
在文化路上一家产权业务公司，业内人士张先生说，行业准入门槛太低是这几年中介市场混乱的最主要原因。这几年中介公司太多了，不用我说，在大街上看看就知道了。一个门脸房、两张桌子、一个电话就可以开个中介公司。中介公司要有国土房管局颁发的资格证书以及工商行政管理局颁发的经营许可证，然而现在很多中介都没有这两证。记者走访了行政街、福寿街等地的中介公司，一些公司工作人员以公司负责人不在或证件不在公司内为由，不出示证件。
据介绍，严格来说，从事房产中介工作人员也必须持证上岗，但是现在的市场根本做不到。不用经过培训，退休、离岗职工、无业人员等等都可以成房产中介业务员。房屋产权交易的履约率有待提高，原因之一就在于买方和卖方都得不到有效的约束。员工素质不高，一切以利益为先，有些中介还形成“中介联盟” ，“交换”、“买卖”客户的行为甚至成为行业默认的潜规则。而卖方的约束力更低，因为要争房源，中介公司免费登记，一处房子到处登记，这更容易让交易市场变混乱。
过户要及时
面对中介市场带来的种种问题，山东王杨律师事务所的王建华律师说，买房卖房一旦确定合同关系，一定要在最短的时间内过户、进行产权变更。关系房屋交易的案例有近一半牵扯到产权，在产权交接前，一定要摸清房屋的各项具体情况，排除“地雷”，比如房子是否抵押或查封，考虑到税费问题，还要检查房屋产权年限等等。
除了产权，户口问题也越来越敏感，王建华律师说，签订购房合同时，单独设立条款明确责任是很必要的。近几年学区房越来越走俏，很多人买了学区二手房，但因为前房主不迁户口而无法在该区落户，所以这个问题也要明确。
除此之外，在交易过程中，不要一次性付清房款，要逐步扣押一定款项；为了防止中途一方恶意毁约，事先约定高额违约金也是必要的。在买房卖房之前，找法律人员或房管部门人员进行公证是非常必要的。比如很多城市开始办理资金托管业务，这对于防止产权交易损失很有帮助。
来源： 齐鲁晚报
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律师姓名：王建华
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职 务：主办律师
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