不动产交付形式之我见

——一起国有建设用地土地出让合同纠纷引起的思考

一、基本案情

2007年11月1日，为实施城市规划，盘活存量土地，某市人民政府作出《关于依法收回国有土地使用权的通知》，决定收回原划拨给某公司使用的7000平米国有土地使用权。

2008年5月14日，该市国土资源局向社会发出《国有土地使用权挂牌出让公告》，此次挂牌出让宗地25块，其中挂牌出让的涉案地块编号为“［2008］—36”。按照《挂牌出让文件》的有关规定，某房地产公司知悉了《国有土地使用权挂牌出让公告》和《挂牌出让文件》内容，并实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后，递交了竞买申请书。2008年6月18日，经依法竞价，该房地产公司以1500万元的价格，被确定为该出让地块的竞得人”。

2008年7月21日，某市国土资源局为履行“交付土地”的义务，经委托某拍卖公司，将涉案地块上的房屋及附属物残值的拆迁权拍卖给某人。同年8月11日涉案地块拆迁完毕。拆迁权竞得人应房地产公司的要求，为其有偿留下涉案地块上的北山墙、西山墙以及大门招牌。

2008年9月1日，房地产公司作为受让人，与出让人某市国土资源局，共同签署了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），其中第6条约定：出让人同意在土地出让金缴齐后30日内将出让宗地交付给受让人，并同意在宗地交付时达到“场光地净”的场地平整条件。同年9月2日，房地产公司即足额交纳了土地出让金；第37条约定：出让人延期交付土地超过60日，经受让人催告后仍未能交付土地的，受让人有权解除合同，并有权要求赔偿损失。

2008年9月17日，在某市国土资源局两名地籍调查员的主持下，房地产公司全权代表，以及涉及本案地块的5家单位的代表，一同到现场指界后，6方代表在地籍调查表上签字并加盖各单位公章。同时，地籍调查员签署意见认为：涉案地块“界址清楚，面积准确，四邻无争议”。地籍调查表“土地所有者”栏也登记为该房地产公司。

2008年9月24日，房地产公司法定代表人向某市国土资源局提交［2008］—36宗地图、地籍调查表、土地登记申请审批表、契税票据、出让金发票、营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》以及《出让合同》等文件，要求为其颁发《国有建设用地使用权证》。经该国土资源局审核后，同意上报市人民政府审批。

2008年10月20日，某市人民政府为该房地产公司颁发《国有建设用地使用权证》。同年10月24日，该房地产公司法定代表人签字并加盖公章领取了该“证书”。

其间，某房地产公司认为，出让的土地尚未达到场光地净的交付条件，遂于2008年10月6日，向某市国土资源局发出“现期交付土地的函告”。但该市国土资源局认为宗地已经交付，对此并未理睬。

2008年12月4日，该房地产公司仍以上述理由，再次向某市国土资源局发出“现期交付土地的函告”。但该市国土资源局也未理睬。同年12月8日，房地产公司依据《合同法》93、94、96条以及《出让合同》37条之规定，向某市国土资源局发出“解除《出让合同》的通知”，同时要求赔偿违约金等经济损失2000万元。在未得到答复后，房地产公司于2009年1月4日，向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除土地出让合同并赔偿经济损失，遂成诉案。

二、问题的提出

本案中，房地产公司作为原告认为：出让土地尚未达到交付条件，至今仍未交付；而作为被告的某市国土资源局则认为：四邻现场指界无异议即是正式的交付。据此，出让土地作为不动产，其交付的形式是什么？应当如何交付？我国的法律又是如何规定的？

三、不动产交付的形式

我国《民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条规定： 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第9条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。但这些规定，均没有对不动产交付的形式作出明确的说明。因此，就不动产交付的形式，实践中存在以下三种意见：

㈠习惯交付。该观点认为，对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式；对于土地的交付，可以实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。

㈡转移占有交付。该观点认为，对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定： 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人， 受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1、必须有让与占有的意思表示；2、必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。

㈢法定登记交付。该观点认为，依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开， 从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。 物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全， 不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。

物权公示制度的内容包括，物权的公示方法和公示的效力两项。《物权法》第6条规定的是物权的公示方法。物权的公示方法又因不动产和动产有所不同。 不动产物权以登记作为权力享有与变更的公示方法； 动产物权以占有作为权力享有的公示方法，以交付作为变更的公示方法。在不动产方面， 交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的惟一表现形式。 登记是法定的方式，排除了当事人对不动产交付的约定方式。法律通过赋予“登记与占有、交付”的公信力， 从而使社会公众知悉物权的享有与变动情况。

四、结论

通过以上几种形式的比较，笔者同意上述第三种意见。

参见书籍：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》P141-144，最高人民法院民事审判一庭编著，《人民法院出版社》出版。

《中华人民共和国物权法条文理解与适用》P61-62，最高人民法院物权法研究小组编著，《人民法院出版社》出版。