记者：有没有碰到这种情况，就是房子已经卖出去了，但一听说要拆迁就想毁约，因为想得到拆迁安置补偿费。

邬锦梅律师：对，这就是我要说的下面的案例。因卖方提供的房屋面临拆迁，卖方就向法院起诉要求确认合同无效。后来，买方在北京新闻广播《法制天地》栏目中听到了我对相关案例的讲解，于是就来委托我代理此案。后我们提起了反诉，要求卖方赔偿损失。因为该房屋即将拆迁，而该房屋的产权人和土地的使用权人不一致，对于该向哪一方支付拆迁安置补偿费用，拆迁公司很为难。如果向房屋的居住方即产权方（买方）补偿，但其又没有集体土地使用权证；而如果向有土地使用权证的卖方补偿，但其又没有房屋产权证。因为两方都不符合拆迁补偿受让人的资格，故拆迁款只能先存放于拆迁公司。所以，双方最终进行了调解，买方获得了一定数额的补偿。
这就是一类案子，关于城镇居民购买农村房屋的问题。农村宅基地只有同村的村民即同一集体成员才能购买，所以我们提醒城镇居民，尽量不要购买这类房屋。

记者：如果是外村的呢？

邬锦梅律师：外村的购买也不行。

记者：就是说，不是这个集体的，他就没有集体土地使用权？

邬锦梅律师：对，不是同一集体的成员，就没有宅基地土地使用权，买到房屋之后不能办理相关手续。所以城镇居民和外村村民不要购买农村房屋。

记者：可以办房契吗？

邬锦梅律师：有的地方买到房屋之后可以办房契。有的地方的房屋连房契都没有，就是村委会出具的证明。如果卖方提起诉讼，这个“问题”房就会为买方带来很多麻烦。
    ——绿化隔离带拆迁安置房买卖
     目前在北京还有一种房屋买卖纠纷也是比较多的，就是绿化隔离带拆迁安置房买卖纠纷。由于08年在北京要召开奥运会，政府提出加快对北京绿化隔离带地区的建设。绿化隔离带拆迁多针对的是城中村或者城镇郊区的农村宅基地住房，拆迁之后，给现金补偿，同时给被拆迁人一定的优惠面积，让被拆迁人到指定的地方再购房，即俗称的“上楼”。被拆迁人拿到拆迁款后可以去消费，多余的可以储蓄。但是对于房屋的优惠面积，如果被拆迁人不要，那么这种优惠过期就无效了。而这种房子一般每平米会比市场价要便宜几百块钱，有很多人都想买。被拆迁人此时就想到了转让。这就是另外一类的二手房买卖问题。
被拆迁人转让此类房屋，多是提前找好买家（因为每个人生活的需求、眼光、居住的生活习惯不一样，如果被拆迁人提前自己买好房屋再转手卖，有可能挑中的户型、结构不符合买方的需求），双方签订一个书面协议，有的是口头协议。而这种房屋必须以被拆迁人的名义去购买，因为这是被拆迁人所享有的权利。与开发商所签合同中使用的购买方的名字也是被拆迁人的名字。买方将房款直接交给开发商。买卖双方转让完成后短期之内一般不会出现什么问题，但是因为产权证办理需要较长的时间，而这期间房价又上涨了很多。等产权证办理下来需要卖方协助办理过户的时候，有的卖方就反悔了，要么迟迟拖延不办理产权过户，要么要求买房再多交一部分房款。在北京，绿化隔离带拆迁安置的房屋从2004年开始就比较多了，等到08、09年，这批房屋的产权证陆陆续续就办下  来了，其中的纠纷也就凸现出来。
     后来又有一个当事人来委托我，也是这类房屋买卖引发的纠纷。当时，合同约定的卖方协助过户的条件已经成就，但是卖方不予协助办理。因买方在该房屋内已经居住了多年，且已经装修，如果合同无效，那将给其带来巨大的损失，于是买方就提起诉讼，要求卖方履行办理过户手续。卖方答辩主张合同无效，其理由如下：第一，该房屋是小产权房；第二，卖方无权转让该房屋，因为卖方仅是被拆迁人之一，而并非被拆迁房屋的户主，在户主不知情的情况下其无权转让该房屋，故买卖行为无效；第三，该房屋为经济适用房，就算能办下产权证，房子也是按经济适用房管理，按照《经济适用房管理条例》规定，经济适用房五年之内不能转卖，买方也不具备购买经济适用房的资格，所以主张双方签订的房屋买卖合同无效。
当时，这种案件比较少见。听完当事人陈述案情，我也查找了很多相关法律、法规。北京市政府、北京市政府办公厅等都有相关的规定，即允许此类房屋转让，且可以办理产权证。但是对办案法官来讲，也是很少遇到这种案件。法官也要考虑绿化隔离带地区房屋应适用什么法律、法规，房屋的产权是什么性质。因此，我们当时进行了大量的调查取证工作。首先，要证明拆迁后安置的土地是什么性质？后经调查得知该土地属于国有出让性质，这种性质的土地上建设的房屋可以办理产权证。我们又去开发商那里调查取证，证明该房屋确实可以办理产权证。其次，该房屋是按经济适用房管理，那么该房屋到底是不是经济适用房？后来我们去建委也调查过，也找到了相应的法律依据，即该类房屋在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋即可核发商品房房屋所有权证。

记者：所有这类房子都能上市交易吗？

邬锦梅律师：绿化隔离带的拆迁安置房可以上市交易。基于北京市委办公厅的文件，绿化隔离带拆迁安置房可以办理产权证。解决完这个问题，还有一个问题，买方有没有权利去卖这个绿化隔离带地区拆迁安置房屋？当时卖方主张无权代理，并由几个证人证明其对卖房子一事并不知情，且在国外等情况。我们经过大量的调查取证，证明卖方是知情的：买方在该房屋内居住多年，而卖方仅出国半年，称其不知情与常理不符；另外，我们也出示了别的证据，包括录音等来证明。因此一审、二审法院都支持了我们的主张，判决房屋买卖合同有效，要求卖方协助买方办理房屋过户等手续。对这个问题，我还要说一个戏剧性的事件。刘先生委托我代理二审，其案情和上个案例基本上是一致的，即买方选好楼号，以卖方的名义去买房，然后居住多年，卖方提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效。且这两个案子的卖方以前都是同一个村的，被拆迁安置的房屋也在同一个小区。一审时，刘先生聘请的是其他所的律师，两个案件也都是同一个法庭审理，但是法院对此案判决确认该合同无效，理由是房屋是按经济适用住房管理，买方不具备经济适用房的购买资格.一审法院判决认定合同无效。而此前我代理过窦先生的类似案件在同一法庭认定是合同有效，且二审依然维持了一审的判决。同一法庭对同一情况的案件作出了两份完全矛盾的判决。看了刘先生的案件材料后，我接受了他的委托，代理上诉，最有意思的是刘先生这个案件分在了窦先生二审案的同一合议庭。目前该案还在中级法院审理之中......。
如果被拆迁人（卖方）先起诉，对买方来说就不太好办。没过多久我又接到另外一个类似的案件，就是卖方先起诉的。卖方看到房价上涨，不愿意配合买方办理产权过户，且先启动了诉讼程序，主张“房屋是我的，我妻子背着我出卖的房屋，我的妻子出卖房屋的行为为无权代理”，要求确认房屋买卖合同无效。这个案子目前也正在审理中。当时原告确实没有给其妻子出具授权委托书，也没有在房屋买卖合同上签字，但是我们通过调查取证，获得了相关证据，证明其妻子代其卖房并非是无权代理。

记者：为什么说如果被拆迁人先起诉，案件就不好办？

邬锦梅律师：根据证据规则，“谁主张，谁举证”。作为房屋的产权人，其主张出售该房屋并未经其授权，对此我们要去反驳就比较被动。而且这个只能解决买卖合同有效或无效的问题，不能解决产权证及过户的问题，这必然会导致两个诉讼。现在卖方起诉，但是我们又不能反诉对方要求办理过户手续，因为产权证还不能办，故条件没有成就还不能要求对方履行协助办理过户手续的义务，这样我们就比较被动。但是如果我们先起诉，我们就能在一个案子里解决所有问题，而且如果对方称其不知道房屋买卖的事实，我们可以就因对方从未向我方主张过权利予以反驳。但是也不是说被拆迁人先起诉我们，给我们带来必然的不利，对买方来说主要是通过一个诉讼不能解决纠纷中的全部问题。
    如果判决房屋买卖合同有效，那还要等到房产证下来后，协助我们办理过户手续；如果判决房屋买卖合同无效，我们就要启动一个赔偿之诉，无权代理是卖方的过错，应承担责任。
    上面就是我说的绿化隔离带地区拆迁安置房屋买卖问题。
    ——商品房买卖纠纷
    第三种情况就是纯粹的商品房买卖纠纷，商品房买卖纠纷中主要涉及到两种情况：
一种是小产权房，就是没有产权证的，风险是100%。我经常在广播里做节目，现场听众经常会提出这类的问题，说村里盖的高楼，为买方作了一个简单的登记，现在他想出卖却没有产权证，想退房村里也不要，这时候该怎么办？如果请求法院确认合同无效，村里只能将一部分房款退还，因为购买房子时候他是明知房屋没有产权证的，因此合同无效的法律后果对买方也是不利的。所以这种没有产权证的房屋不能买，这是我们的一个法律提示。
另一种是房屋有产权证，这种买卖也存在一些法律问题。如果双方都是诚信的，相对就没有风险。如果房屋价格涨跌，不诚信的一方就找一些买卖合同中的漏洞而达到不履行合同的目的。2007年，我们在广州办了一个别墅的房屋买卖纠纷的案件。购买方是中介方派的一个工作人员，但其并未告知卖方其是中介人员，而是编造自己家庭困难等缘由欲博得出卖方的同情。卖方是一个老工程师，他当时在外地出差，且其并不了解当地的价格，一听买方的诉苦就接受了报价。买方当时就坐飞机来到卖方出差的城市，立刻要求卖方在其提供的房屋买卖格式合同上签字。事后，房价跌落，中介公司迟迟不要求卖方协助办理过户。半年后，房价大涨，中介公司却开始着急催促卖方办理过户手续。老工程师觉得纳闷，便去询问市场价，后大吃一惊，发现签合同的时候他的房子就少卖了50万。老工程师认为自己上当受骗了，拟解除合同，将定金退给买房。而买方却提起诉讼要求老工程师协助其办理过户手续。
    老工程师委托我来代理这个案件，开始我听完他的陈述后发现这个案子办起来会比较难，因为已经签订了合同，卖方不履行合同义务属于违约行为。但是经过分析，我发现该房屋买卖合同存在以下问题：第一，合同的条款都是保护买方的利益，完全没有规定卖方权利的条款，如什么时候交款、如何交款等关健事项都没有规定；第二，这个格式合同根本没办法履行，因为合同中约定的银行按揭流程与银行规定的按揭办理流程是冲突的；第三，买方根本不具有办理按揭贷款的资格，这就意味着卖房人最终拿不到房款。我们当时跟案件的审判人员进行了沟通，法官倾向判这个合同无效，因为合同无法履行。但是因为对方的诉讼请求是让卖方协助办理过户，没有提出返还15万定金的请求，所以法院是不会对这15万元作出判定的。故不论法院如何判决，对方还是会另外启动诉讼，要么上诉要么重新提起其他诉讼。加上我和当事人都属于出差，差旅费用也比较高，如果还要继续诉讼难免增加诉讼成本。所以从当事人的角度考虑，我们认为调解是最好的办法。所以我们作出了一个调解方案，对方也同意了这个调解方案，最后，这个案件在最低的诉讼成本消耗下很好的解决了纠纷。
    可见，签订合同时候不要只约定一方的权利，还要考虑到对方的权利，否则会导致合同无法履行。而且，签订合同时候不要只顾着压低价格，如果明显低于市场价，合同会因为显失公平而被解除。
    还有一种情况，人们倾向于找中介公司，让中介公司为其把关。虽然大多数中介公司还是比较正规的，但有的中介公司也存在一些不规范的行为从而导致合同无法履行。比如前段时间我办理过的一个案件，卖方是美籍华人，生活在国外，他委托的代理人也是美籍华人。我代理的是买方，其是通过中介来购房的。我当时就问买方是否见过卖方提供的经过公正的授权委托书？买方说有一个传真复印件，但不知道是不是这个授权委托书，我就建议他马上去核查。因为按照我国法律的规定，这种情况下的授权委托书应经过当地公证部门的公证，在国外形成的还需要经过我国驻当地国大使馆认证之后才是有效的，可见那个传真复印件是无效的授权委托书。中介公司应该在这些问题上为委托人把好关，包括这个房子能不能卖等问题。而且，对房子权利情况的声明应该由卖方本人亲自签字，而本案中却是由卖方的代理人代签的，这在程序上肯定是有问题的。此外，该授权委托书也没有房主妻子的签字，而作为夫妻共同财产的房屋出售，在程序上应该有夫妻双方均同意出售的声明。可见，中介公司未履行其应尽的审查义务。后来我们就向中介公司出具律师函，主张合同尚未生效，因为该授权委托书没有符合法律规定的形式要件以及一方无权擅自出售夫妻共有的房屋，如果卖方出具了合法有效的授权委托书以及其妻子的同意出售房屋的意见，则视为卖方对该委托代理人无权代理的追认，合同才能生效；否则，合同处于中止状态。因此，如果没有合法的授权委托手续，即便房价再低，我们也不能购买。因为买方将房款给了第三人，并非给了房主本人，所以存在很大的风险。后来买方认为办理这些手续太过繁琐就不再想购买，但是当时房价正涨，我就建议他能等到相关的合法手续办下来后按法定程序购买。最终，正如所愿，对方提供了经过公证、认证的手续后双方顺利办理了过户登记手续。
    可见，房屋买卖中的买方应对卖方主体资格进行审查。

记者：也就是说卖方在国外要履行相关法律程序才能出售国内的房屋？

邬锦梅律师：对。还有一个案子，一个女士买房子，约定每一笔付款都须办理公证手续。但后来该女士准备付款，可公证手续却办不下来。钱没办法支付，合同就无法履行。我听完她的陈述后判断，公证手续之所以办不下来，肯定是因为房屋有瑕疵，可能是产权或是别的原因，建议她不要购买这个房屋。
 
记者：现在产权有问题的房子，除了农村宅基地、小产权房，还有胡同里没有产权证的房屋能否买卖（即单位的房子分配给职工居住的）？

邬锦梅律师：您说的这种属于承租房，我们只有承租权，没有所有权，所以该房屋不能买卖。
单位福利房就是以低于市场价购买的房屋，这种房屋能办理产权证，是可以买卖的。
胡同里的违规建筑不能买卖，拆迁补偿费原则上也是不给的。
开发商没有预售许可证的房屋，如果在起诉前没有办理预售许可证，则签订的合同归于无效，这类案件也比较多。
    在买一手房时，要把“五证”看清楚，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。
    买二手房时，注意产权证。第一，买方在签订合同前要去房管局查询房屋档案，核实房屋是否是卖方的房屋，这样就降低了买卖风险。第二，查询房屋是否有抵押等限制。第三，核实房屋的产权人。查看房屋是否为多人共有，如果是共有则需要经过其他共有人书面同意出售房屋的声明。如果只写了一个房屋产权人，则须查询他是单身还是已婚，是否为夫妻共同财产，如果是夫妻共同财产，则要配偶出具同意出售房屋的声明。最保险做法是让共有人在房屋买卖合同中一起签字。第四，签订买卖合同时，对一些关键的内容要予以明确。如交房时间、付款方式、屋内的设施等等；如果贷款要明确贷款银行以及该银行的贷款手续，确保合同约定的贷款手续和银行要求的房贷流程一致；约定违约金的，须确定支付违约金的标准；如果因一方过错导致合同无效，如何承担赔偿责任等；如果出现纠纷如何解决，是仲裁还是诉讼，向哪个法院起诉等。如果合同无效，上述解决纠纷的条款是有用的。另外，建议最好约定支付迟延履行违约金，这样有利于促使合同双方按约定及时履行义务。

记者：我一个朋友和开发商签合同买的房子，现在房价涨了，开发商直接把定金给他退回来了，给了一些违约金。像这种情况，我们应该如何保护我们的权利？

邬锦梅律师：这种情况应适用“定金罚则”，如果是收取定金的一方违约，则须双倍返还定金。如果适用“定金罚则”后，仍然无法弥补损失，可以向法院提起诉讼，请求对方赔偿损失，即对房屋现值与原值的差价部分可以要求开发商赔偿。

记者：现在房价涨的这么厉害，有的买方明知开发商没有预售许可证，但是为了能够占上这套房子还要冒着风险买。

邬锦梅律师：是的，没有预售许可证的房屋的价格相对是比较低的，而且合同中对于违约责任等都有明确的规定，很多人抱着侥幸心理就买了。但是这种买卖合同最终是无效的，条款规定的再完善也是没用的。有的开发商趁房价上涨，主动提起诉讼，主张合同无效，再以更高的价格出售房屋。
我们也曾办理过一个相关的案件，一审法院判决认定房屋买卖合同无效，卖方向买方返还房款，买方向卖方支付房屋使用费，但没有支持买方要求卖方支付购房款利息的请求。后买方委托我代理二审。这个案子有一个特殊情节，买方是代理销售这个楼盘的中介方，因此买方是明知该房屋没有预售许可证的情况下购买的。二审时，我方提出卖方应该向我方支付购房款利息，这属于房款的法定孳息。一审法院判决我方向卖方支付房屋使用费，是肯定了卖方的房屋孳息利益，却没有保护我方的孳息利益。后来，二审法院采纳了我们的意见，改判要求卖方向我方支付十几万左右的房款孳息。
    可见，我们买房子的时候，不要贪图买低于市场价格的房屋，而忽视了买卖背后的风险。

记者：是不是相对一手房来说二手房市场更容易出现问题？

邬锦梅律师：一手房主要了解开发商的资质，检查开发商的“五证”。而二手房买卖主要是交易过程比较复杂，交易过程中由于房价涨跌，不诚信的行为会引起很多纠纷。

记者：国外的二手房买卖市场相对来说比较成熟，国外的市场是怎么来减少这种纠纷呢?

邬锦梅律师：国外这种中介比较成熟，房屋买卖的手续相对简单。国内的二手房交易市场体系还需要一个逐步完善的过程。

记者：您觉得现在房屋纠纷特别多，是不是和现在土地所有权复杂有关系啊？国外一般都是拥有房屋就同时拥有房屋所及的土地的所有权，这样交易起来比较简单。

邬锦梅律师：我们是社会主义国家，有特殊的国情，且人多地广，政府会因地制宜的颁布一些政策，更注重人文关怀。如根据特定的人群出台一些相应的政策以及各种扶持政策等等，这也使得国内的土地、房屋等相关政策规定会比较多，相比较国外来说也更加复杂。像针对绿化隔离带地区拆迁安置房屋北京就有专门的法规、政策来规范。这个政策也是涉及到农村宅基地的有关规定，这也是惠民政策，一是保障被拆迁人的住房；二是有一定的资金补偿，三是多余的面积还可以出售；四是房屋取得产权证后即可上市交易，不受居住年限的限制，只须缴纳土地出让金。

    我国地方法规比较发达，在遇到新问题时地方法规、政策就相继出台，对新情况作出及时的规范和调整。比如，很多人基于购房贷款利率70%的优惠而购买房屋，而现在这种优惠不再实施，对于那些基于投资购房的人来说就不太划算，而有可能中途毁约。所以有时政策变化也会引起一定的房屋纠纷，但是有关政策对于促进房地产市场的健康发展来说还是有必要的。
    那么，在房产买卖交易过程中如何来应对政府的政策变动呢？首先，购买房子的时候，要密切关注国家法律、地方法规及相关政策，在国家政策调控变化前，及时把房屋买卖相关事宜办完，以免受到国家政策变化而无法履行合同。其次，购房或买房都要谨慎，一但双方达成买卖协议，就不要再想着反悔，因为即便通过诉讼程序也不一定能够达到想要的结果。
 
记者：好，我的问题就这么多，谢谢您。