记者：能否就二手房买卖纠纷讲几个案例？

　　邬锦梅律师：我现为北京市盈科律师事务所房地产部的副主任，房屋买卖纠纷案件是我的主要业务之一。

    涉及到二手房屋买卖，只要市场房价不停波动，这种纠纷就会不断的发生。08年年底，当时房价处于低谷时期，这时一些买房人因担心房价还会再降，就产生了毁约的意图。而在09年底，因房价一直走高，几天之内的房价有可能相差十几万，所以这时候卖房的人又容易毁约，总想能卖一个最高价。

    房屋买卖交易过程中之所以会出现上述种种毁约的情形，因为房屋买卖不同于小件商品买卖，不是一手交钱一手交货，整个交易的过程相对比较长，且在这期间有很多变数，尤其是在价格方面。比如办理贷款，需要有一个银行放贷的过程；有的可能是预期付款，双方要签合同、办理过户，需要经过一定的时间；而在这期间市场房价如果发生了波动致使房屋差价过大，交易一方就会受利益驱使而意图毁约。因此二手房买卖引发的纠纷就会比较多，我们也办理了大量这样的案件。

下面就来举几个案例：

    ——农村房屋、宅基地买卖纠纷

    二手房买卖纠纷有很多种类，城镇居民购买农村房屋引发的买卖纠纷属于其中一种，我们也办理了很多相关案件。

    农村房屋买卖一般都是买房人（城镇居民）最初花了几万元钱购买一处农村的宅基地，但随着房价的飞涨，有可能过几年这个院子就值几百万，尤其是遇到拆迁可能会带来更多的经济利益。于是，当初的卖方人就企图撕毁合同，主张农村宅基地属于集体土地，不能买卖；要求买房人搬出房屋，其仅给买房人退还最初交纳的房款。在这种情况下，对买房人就极为不利了，当初的几万元可能在其他地方也能够买一套不错的商品房，而如今十几万在同地段连两三平米都买不到，故买房人一般都不会同意搬出。于是，一方就选择了诉讼，卖方主张合同无效，这种情况下法院都会判决买卖合同无效。根据法律规定，合同无效的法律后果就是“双返”，即双方相互返还因该合同取得的财产，买房应腾退房屋，卖方应返还房款。

    在我国，许多城市周边的农村都存在类似的买卖纠纷。尤其是当看到类似案例被法院判决合同无效后，越来越多的卖房人受利益驱动也向法院提起诉讼，主张合同无效，甚至集体诉讼也多了起来。

    比如北京的宋家庄，非常有名的画家村。有一些艺术家很早就在该村买了农民的房子。后来，这个村子村民提起了集体诉讼，法院判决认定合同无效。买方找到我代理上诉。我如实告知当事人这个案件上诉是没有意义的，因为任何买卖都不能违背法律的强制性规定。农村土地属于集体所有，国家法律规定禁止城镇居民买卖农村宅基地及房屋，故这类合同无论是由哪个级别的法院审理都会认定合同无效。但根据《合同法》的规定，合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故我们依此提起了赔偿之诉。最终，卖方赔偿了买方房屋的差价。

记者：是根据现在房屋的价格吗?

邬锦梅律师：对，就是房屋的原值和现值的差价，卖方赔了房款差价的70%。一旦合同被认定无效，卖方不一定会向买房赔偿全款，因为买方也是存在一定过错的，他应该知道此类房屋是不能转让的。即便主张说不知道相关的法律规定，但是在法律上推定你是知道的，所以不能因不懂法而避免承担相应责任。所以在买方也有过错的情况下，买房承担了30%的责任。

    所以，我提醒房屋买卖双方在交易过程中一要讲诚信，二要懂得保护自己的权利。

记者：我在国外看到，无论是二手房买卖、还是商品房买卖都是有律师介入的，我们在国内买卖二手房的时候，像刚才您说的这种宅基地的买卖，它是有律师介入的吗？

邬锦梅律师：没有。所以，像这种房屋买卖对于老百姓来说属于大宗交易，最好有律师的介入指导。这样在购买过程中存在什么样的法律风险，如何才能避免等等，律师都会给予及时的提醒并提出合理建议。如果当时买方委托了律师，律师自然会告诉他宅基地不能买卖，并会告知风险；买方就会权宜是否购买此类房屋。

    上述宋家庄的案子之后，我又受买方委托代理了一个类似的案件。但是此时相关的规定就有所变化，对提起赔偿之诉的时间有了限制，即只能在房屋拆迁之后才能提起赔偿之诉，因为拆迁的时候才能确定房屋的具体价值。这样，这类的案件就更复杂了，且纠纷双方的法律关系仍一直处于不稳定的状态，买方的权利有可能很长时间都实现不了。考虑到诉讼成本，该案我们采取了调解方案，卖方向买方退回房款，并赔偿了数额不菲的赔偿金，最终解决了该纠纷。