邬锦梅律师亲办案例
《世界博览》记者专访邬锦梅律师(上)
来源:邬锦梅律师
发布时间:2012-10-17
浏览量:404

 

记者:能否就二手房买卖纠纷讲几个案例?

 

  邬锦梅律师:我现为北京市盈科律师事务所房地产部的副主任,房屋买卖纠纷案件是我的主要业务之一。

 

    涉及到二手房屋买卖,只要市场房价不停波动,这种纠纷就会不断的发生。08年年底,当时房价处于低谷时期,这时一些买房人因担心房价还会再降,就产生了毁约的意图。而在09年底,因房价一直走高,几天之内的房价有可能相差十几万,所以这时候卖房的人又容易毁约,总想能卖一个最高价。

 

    房屋买卖交易过程中之所以会出现上述种种毁约的情形,因为房屋买卖不同于小件商品买卖,不是一手交钱一手交货,整个交易的过程相对比较长,且在这期间有很多变数,尤其是在价格方面。比如办理贷款,需要有一个银行放贷的过程;有的可能是预期付款,双方要签合同、办理过户,需要经过一定的时间;而在这期间市场房价如果发生了波动致使房屋差价过大,交易一方就会受利益驱使而意图毁约。因此二手房买卖引发的纠纷就会比较多,我们也办理了大量这样的案件。

 

下面就来举几个案例:

 

    ——农村房屋、宅基地买卖纠纷

 

    二手房买卖纠纷有很多种类,城镇居民购买农村房屋引发的买卖纠纷属于其中一种,我们也办理了很多相关案件。

 

    农村房屋买卖一般都是买房人(城镇居民)最初花了几万元钱购买一处农村的宅基地,但随着房价的飞涨,有可能过几年这个院子就值几百万,尤其是遇到拆迁可能会带来更多的经济利益。于是,当初的卖方人就企图撕毁合同,主张农村宅基地属于集体土地,不能买卖;要求买房人搬出房屋,其仅给买房人退还最初交纳的房款。在这种情况下,对买房人就极为不利了,当初的几万元可能在其他地方也能够买一套不错的商品房,而如今十几万在同地段连两三平米都买不到,故买房人一般都不会同意搬出。于是,一方就选择了诉讼,卖方主张合同无效,这种情况下法院都会判决买卖合同无效。根据法律规定,合同无效的法律后果就是“双返”,即双方相互返还因该合同取得的财产,买房应腾退房屋,卖方应返还房款。

 

    在我国,许多城市周边的农村都存在类似的买卖纠纷。尤其是当看到类似案例被法院判决合同无效后,越来越多的卖房人受利益驱动也向法院提起诉讼,主张合同无效,甚至集体诉讼也多了起来。

 

    比如北京的宋家庄,非常有名的画家村。有一些艺术家很早就在该村买了农民的房子。后来,这个村子村民提起了集体诉讼,法院判决认定合同无效。买方找到我代理上诉。我如实告知当事人这个案件上诉是没有意义的,因为任何买卖都不能违背法律的强制性规定。农村土地属于集体所有,国家法律规定禁止城镇居民买卖农村宅基地及房屋,故这类合同无论是由哪个级别的法院审理都会认定合同无效。但根据《合同法》的规定,合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,故我们依此提起了赔偿之诉。最终,卖方赔偿了买方房屋的差价。

 

记者:是根据现在房屋的价格吗?

 

邬锦梅律师:对,就是房屋的原值和现值的差价,卖方赔了房款差价的70%。一旦合同被认定无效,卖方不一定会向买房赔偿全款,因为买方也是存在一定过错的,他应该知道此类房屋是不能转让的。即便主张说不知道相关的法律规定,但是在法律上推定你是知道的,所以不能因不懂法而避免承担相应责任。所以在买方也有过错的情况下,买房承担了30%的责任。

 

    所以,我提醒房屋买卖双方在交易过程中一要讲诚信,二要懂得保护自己的权利。

 

记者:我在国外看到,无论是二手房买卖、还是商品房买卖都是有律师介入的,我们在国内买卖二手房的时候,像刚才您说的这种宅基地的买卖,它是有律师介入的吗?

 

邬锦梅律师:没有。所以,像这种房屋买卖对于老百姓来说属于大宗交易,最好有律师的介入指导。这样在购买过程中存在什么样的法律风险,如何才能避免等等,律师都会给予及时的提醒并提出合理建议。如果当时买方委托了律师律师自然会告诉他宅基地不能买卖,并会告知风险;买方就会权宜是否购买此类房屋。

 

    上述宋家庄的案子之后,我又受买方委托代理了一个类似的案件。但是此时相关的规定就有所变化,对提起赔偿之诉的时间有了限制,即只能在房屋拆迁之后才能提起赔偿之诉,因为拆迁的时候才能确定房屋的具体价值。这样,这类的案件就更复杂了,且纠纷双方的法律关系仍一直处于不稳定的状态,买方的权利有可能很长时间都实现不了。考虑到诉讼成本,该案我们采取了调解方案,卖方向买方退回房款,并赔偿了数额不菲的赔偿金,最终解决了该纠纷。

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    邬锦梅
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  • 职  务:
    合伙人律师
  • 执业证号:
    11101*********643
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