房屋权属登记与实际情况不符的房屋纠纷探

讨房屋作为人们生活中必不可少的不动产，在交易变动过程中往往会产生各种纠纷，随着《物权法》的公布，不动产的交易将会得到更有力的法律保障。房屋权属登记与实际情况不符这个一直令人们感到棘手的问题也迎刃而解。

上述案例反映的问题是：房产证上的所有权人不是本人，而购房款、手续费等相关费用却是自己交纳的，如何通过合法手段维护自己的房屋产权，这是一个长期困扰着一些购房者的问题。该案在开庭审理时存在两种对立观点：一种观点认为该房屋为王某与老伴购买，虽该房购买时因历史原因登记在了孙明名下，后又经公证处公证，房屋所有权人变更到了孙某名下，但该房屋一直由王某居住，且房屋经过多次维修、翻建、加层都是王某出资。买房时因王某的家庭成分问题，用了大哥孙明的名字，但孙明自始至终不知道此事。孙某是孙明的侄子，不是养子。王某在大哥去世后考虑到孙某比较老实，让孙某顶名把房子过户到孙某名下。且有双方年元月自愿签订的过户协议，再次真实再现了房屋的历史原因和实际情况，房屋权属登记与实际不符产生纠纷应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制。另一种观点则认为：诉争房屋原是登记在孙明名下，孙明去世后，孙某以合法继承人的身份，在公证处办理了公证，孙某取得了胜利小区房屋所有权，该房屋拆迁后，进行了产权调换，年市房管局颁发了房产证，确定了孙某是房屋的所有权人。孙某与王某系母子关系，出于孝心签订了过户协议，该协议在房屋登记变更之前不发生法律效力，按公示主义该房屋应归孙某所有。

、依法登记的房屋所有权应受法律保护。房屋权属登记作为不动产登记的一种，指国家有关机关根据权利人的申请或依职权，按照法定程序，将不动产权的发生、变更、终止等状况记¼在登记薄上的行为。房屋产权登记作为不动产物权的公示方法，有利于保护公民个人的房产所有权，维护交易的安全。 2

本案的房屋登记资料中所有权人均记载为孙某的名字，看似孙某应是房屋的所有权人，但是孙某实际上û有参与房屋的买卖，且房屋一直以来都由孙某的母亲王某交纳购房款并居住使用，更重要的是孙某曾与王某签订了《房屋过户协议》，声明将实为王某所有的房屋办理过户手续归至王某名下。所以，在有证据证明所签订的《房屋过户协议》是双方的真实意思表示的情况下，应当确认此房屋系王某所有。在这种情况下则不能一刀切、一风吹，完全按照不动产登记薄上的权属予以定夺，则可能无形之中剥夺了实际所有权人的财产权，与我国《宪法》、《物权法》及《民法通则》等法律规定相Υ背。 3“”

、房屋权属登记与实际情况不符的解决在我国有法可依。在年月日“”

上述案件经一审判决孙某继续履行年元月签订的《房屋过户协议》，于法院判决生效之日起协助王某将花园小区的、室两套房屋所有权过户到王某名下。孙某不服，提起上诉，二审开庭审理后依法裁定驳回上诉，维持原判。王某合法的房屋所有权得到了有效保护。

综上，在《物权法》实施后，律师在实际工作中若有充分证据证明房产所有者确实不是不动产登记薄上记载的所有权人时，可以根据不动产登记的权利推定规则，在有充分、真实的相反证据的情况下，根据真实的物权状况对不动产登记薄特别是房产证的记载内容予以反驳，进一步发挥律师在我国社会主义法治建设中的应有作用。