二手房买卖的双方当事人在进行交易的过程中，往往是在房产中介的指引下，按照相关部门提供的合同范本签订合同。虽然在合同的补充协议或附件中，当事人双方可以自由协商约定一些条款，且双方约定的补充条款与合同正文约定不一致，以补充条款为准。但由于买卖双方当事人不可能都是专业人士，房产中介的业务水平和职业道德也良莠不齐，导致绝大多数二手房买卖合同条款约定不明确，买卖双方当事人均面临法律陷阱。
笔者根据相关法律法规，结合多年办理该类案件的实践经验，提出以下几点注意事项供参考：
一、买方的付款期限在合同范本中没有约定，卖方需要注意在补充条款里明确约定付款期限和违约责任的承担。
一般来说，合同范本中不会有付款期限的条款，买卖双方要在附件中另行签订付款协议，约定付款期限。这就需要卖方主动要求，双方要明确约定付款期限，且付款期限最好是一个确定的时间，不能是需要其他条件成就后才能推算出来的时间。比如笔者曾经办理的一个案件，支付尾款的期限是在双方办理房地产转让过户后的二十五日内，这就是一个不确定的时间，买方何时付款，要看什么时候办理房地产转让过户。在这个案件中卖方就遇到了买方不配合过户也不付款，按照约定买方又没有逾期付款的情况，卖方想解除合同，但因为买方没有违约，又不能单方解除合同，也不能再将房卖予他人，在房价涨幅飞涨的情况下，卖方头疼不已。
如果补充条款中没有违约责任约定，就要按照双方在合同范本中选择的条款来承担责任。关于付款期限违约责任在合同范本中有三款，双方可以选择其一。第一款的漏洞比较明显，对买卖双方的保护均不足；第二款相对来说约定比较明确，对卖方的保护力度较第一款大；第三款对卖方的保护力度最大，在实践中选择该款的合同比较多。当然这三款不论哪一款都要有明确的付款期限方能发挥最大作用。
二、只约定办理过户的日期，没有约定双方具体办理的程序和相应的违约责任。没有约定办理过户程序对买卖双方均有不利影响，因此买卖双方均应当注意。
合同范本中没有具体约定买卖双方谁应当承担通知对方办理过户的义务，在出现双方没有按期办理过户的情况下，由于没有约定谁应当通知对方办理过户，极有可能发生互相推诿责任的情况。在这种情况下，即使约定了违约责任，也会因难以确定违约方而难以实现，不能很好的保护守约方的权利。
在实践中，如果双方没有约定谁应当通知对方办理过户，一般情况下法院或仲裁机构会认定买方应当承担此义务，即买方应当在约定期限内通知卖方办理过户。因此，具体办理房产转让过户程序的约定买方应当更加注意，应当主动与卖方协商签订书面合同，并且要督促卖方按约定配合买方办理过户手续。这样可以有效防止卖方不配合买方办理过户的违约行为的发生，同时即使是卖方拒不配合买方办理过户手续，买方也可以明确确定卖方违约并追究其违约责任。
三、合同范本中没有明确约定卖方将房产过户给买方后未收到尾款，房产的归属问题。
买卖双方约定在办理房产过户后一定日期内买方支付尾款，可是没有约定如果买方没有在该期限内支付尾款该怎么办。在这种情况下，买方违约需要承担违约责任自不待言，此处还应该约定的是房产的归属问题。因为在实践中，买方在没有支付尾款的情况下就取得了房产的所有权，如果买方因为种种原因没有支付尾款，卖方如何维护自己的权益。这就需要在补充条款中明确约定。
实践当中曾出现过卖方因为买方没有能力支付尾款而“钱房两空”的情况，这对卖方来说风险巨大，如果在合同中不做明确约定来规避法律风险，极有可能会面临这种窘境。
作者：巩日娟律师，电话：15021168096