认真签好商品房买卖合同，是保护自己合法利益的第一道屏障。


许多购房者在房屋交付时才发现购买的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远，或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖合同规定不清或者根本就没有作规定，无从追究开发商的责任。


格式合同是可以修改


签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。


建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。


注意商品房的质量条款


签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。


合同签订后登记备案


最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案，防止房开商一方二卖。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。


逾期交房和逾期办证条款


在司法实践中，遇到最多的问题是房开商没有按期交房，交房后未在合同约定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记应由其提交的资料。而多数业主并未积极主动的维护自己的权益，或由于合同约定的违约金很少而放弃维权。因此，在签订商品房买卖合同时要特别注意这两个条款。


关于交房条款，应明确房开商逾期交房的违约责任，如果房开商逾期交房，应按业主已付购房款的每日万分之（）承担违约金，具体的比例需和房开商协商，实践中多为每日万分之（一）至每日万分之（三）之间。另外，有些房开商为规避逾期交房的责任，房屋不符合交房条件，但在交房期限将至时通知业主收房。业主需注意的是，房开商交付预售住宅商品房，应当符合下列条件: 1>法定条件-建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书； 2>约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。不符合交房条件的房屋，业主可以拒绝收房，在符合收房条件时要求房开商承担逾期交房责任。


关于办理权属登记条款，应明确在交房后的多少日内由出卖人向产权登记机关提交办理权属登记应由其提交的资料备案。逾期备案则应承担违约责任。实践中多约定为交房后的180日或360日，逾期备案的违约金多约定为已付购房款的每日万分之一至每日万分之二点一。而多数业主与房开商签订的合同为已付房款的0.5%，并未根据违约天数还约定违约责任，这对业主是特别不公平的，因为无论房开商逾期多久都只承担一个定额的违约金，业主的产权证久拖不决。


需提醒的是，维权的诉讼时效为二年，从房开商违约之日起计算，应在二年内维护自己的权利。