如何避免购房陷阱（连载之四）

                                           质量陷阱

      房屋质量问题是购房人关注的又一大热点。那么签订合同的时候怎么规范质量问题呢？质量问题有很多细节性的问题必须约定，比如裂缝，怎么叫裂缝？现在我看墙上有道裂缝，开发商说这不是裂缝，是施工问题，什么是裂缝有争议。比如申请鉴定，申请鉴定时开发商要不要提供相关资料？你要申请鉴定，要到质量鉴定机构，质量鉴定机构说可以受理，让你先拿来设计图、施工图。如果合同中没有约定开发商必须提供这些资料，购房者就拿不出来。根据规定申请人必须提交这些材料，购房者提交不了，质量鉴定机构不可能违法给购房者做鉴定。可见，如果对房屋质量约定不明确，一旦出现质量问题，购房者根本无计可施，因此合同在房屋质量方面就必须约定得十分明确，避免开发商有推卸责任的理由。

对于质量问题在合同中应该约定得比较详细：第一，如果购房者与开发商产生质量争议，开发商必须提交全部的相关材料，必须在某年某月某日提交，不能提交视为他违约，视为质量有瑕疵，没延续一天要支付千分之一的违约金；第二，全部图纸等资料提交以后，如果质量检测机构不对质量进行检查，购房者就从社会上随机选择三个人，由他们根据公共的判断来决定这个裂纹是不是质量问题。或者，约定一个期限，如果质量鉴定机构不对质量进行检查，即视为不合格；第三，如果房屋出现了合同约定的质量问题，要么解除合同退房，要么赔偿相应的经济损失。必须记住，约定一定要细致，切不可笼统。

政府对房屋质量问题的严重性也有认识，2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算，保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

有了“两书”的保障，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。（连载完）