如期交房和办房证，是开发商必须迈过的两道关卡。因为晚交房和延期办房证都需要承担按天计算的违约金。然而，如今一些开发商为了不交违约金，想出各种招数对付购房者。这些做法是否能让开发商逃避责任？业主又该怎样维护自己的合法权益呢？

　　购房过程无外乎以下这几步：签合同、交房款、收房、装修入住、收房证。
　　其中收房和收房证是购房者最急切等待的关键步骤。前者决定你什么时候能真正住上房子，后者决定你什么时候才能算是真正拥有房子。
　　就在这关键的两步，开发商与购房者之间的“斗争”开始了。

　　藏心术 “半截工程”强制交房

　　“入住的时候那才叫可怕呢。窗户没安玻璃，电梯没开，楼里连自来水都没有……”小张回想自己一年前收房时的情形，至今觉得很难以想象。小张在沈阳市铁西区某楼盘买的房。房产合同上约定的交房时间是6月末。因为家离这个在建楼盘有点远，小张对工程进度并不太清楚。所以，当他8月份终于接到开发商发来的收房通知时，兴冲冲按照通知上写的时间去收房。
　　到了交房现场，交了三千多元的入住费用，小张走进小区就大吃一惊。这里根本就是个“工地”，一点完工的样子都没有。这样的房子怎么能交到购房者手里？当与小张同期收房的购房者一起找开发商理论时，却被告知房子已经交了，不收房就是购房者自己的责任，有什么法律后果要由购房者自己承担。
　　就因为收到的是这样的“半截工程”，小张的房子装修过程异常艰难。“动不动就断水断电，都入住一年多了，电表还不能用。电梯也不正常开，根本没法住人。”小张说，更让他们这些购房者憋气的事情还有呢。
　　最近，已经“入住”的购房者们张罗着要开发商承担延期交房违约金。开发商却说违约金只赔到8月份通知入住时。因为购房者们收房时有白纸黑字的签名。不仅如此，不管楼盘绿化和道路完没完工，电梯能不能正常使用，楼盘的物业费和电梯费也都从“交房”那天起算。
　　“我们当时就是收房心切，再加上被开发商吓唬住了。要是当初坚持不收房就好了。”小张告诉记者，他们这些已经“收房”的人全都悔不当初。

　　【支招】

　　购房者要学会“拒绝”

　　北京隆安律师事务所沈阳分所的王学勇律师表示：“什么情况下可以交房，国家是有严格规定的，不是开发商一家说了算。”按照建设部颁布的强制性国家标准《住宅建筑规范》，住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计，施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。
　　“只要购房者能够证明开发商交房时并不具备这些条件，就可以拒绝收房。直到房屋符合入住条件，再办理入住和缴纳物业费等相关费用。”王学勇律师提醒购房者，不要轻易妥协，也不要被开发商所谓的“法律后果自负”吓到。
　　目前，一些开发商在房屋没有完全竣工时就要求购房者收房，目的是为了规避延期交房的违约金。但如果购房者在签约时同意放弃违约金条款，在法律认定上属于有效的意思自治范畴，那么该约定应认定为合法有效。
　　依据《合同法》规定，合同当事人在适用意思自治原则订立合同时，只要不违背法律法规强制性规定，一般应认定有效。因此，业主对违约金请求权的放弃，应视为放弃民事权利，属合法有效。
　　因此，购房者必须重视自己在每份文件上的签字，签字前一定要问清楚，弄明白，要学会说“不”。
　　另外，在房屋交付时，购房者一定要让开发商提供《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》。交房时，前期物业还应当提供《小区临时管理规约》，明确告知购房者与物业双方的权利、义务。在《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》中还应当载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明，以及装修注意事项。承重墙和非承重墙具体位置以及水电线路分布图是必须要有的，否则未来装修将会面临很大问题。

　　藏心术 想办房证先签“不平等”协议

　　刘洪(化名)是沈阳经济技术开发区某小区的业主，入住一年后他接到通知办房证，本以为是件高兴事儿，结果却让自己很闹心。
　　“我带着手续去了开发商办房证的办公室，工作人员让我再签一个协议，自愿放弃差额购房款，否则就不给我办房证！”刘洪说，他当初购买的房子建筑面积标注的是51.75平方米，但实测是51.55平方米，“差了0.2平方米，当初3000多一平方米买的，按照购房协议，他们得退我几百块钱！”
　　在刘洪的购房协议上明确写着：“买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。”
　　刘洪告诉记者，在开发商给他出示的那个“适用实测面积与合同面积有差异的房屋”的商品房买卖合同补充协议中，明确写道：“实测面积小于约定面积0.2平方米，所差房款及相关费用，双方协商按下列方式处理”。而这种处理方式就是：“购房者同意不返还差额购房款，双方均同意按实测面积办理产权证”。
　　“他们说，只要签了这份协议，就意味着自愿放弃差额购房款了。”刘洪说：“据我所知，整个小区大约800户居民，700户左右都存在实测面积比购房面积小的情况。根据房子的面积大小，所差面积从0.19平方米到0.43平方米不等。”
　　对此情况，工作人员的解释则是，“预售的时候房子还没盖好，测绘是按照图纸来的，房子盖好之后，实测和之前有误差也是正常的。之所以不给业主们退款，而是让他们放弃返还差额购房款，是因为开发商已经按照原来的面积交了税，这个税退不回来。”
　　“业主跟开发商相比，永远都是弱势，为了能办下来房证，我们也没法跟开发商较劲，所以只能哑巴吃黄连，有苦说不出了。”刘洪无奈道，“一段时间之后，大部分业主也都签了那份‘不平等’协议。”

　　【支招】 可通过法律途径要回差额购房款

　　虽然多数业主均选择息事宁人，但细细计算下来也是一笔不小的费用。难道业主除了妥协就别无他法了吗？
　　辽宁申扬律师事务所律师刘安财表示，按照购房合同上的相关约定，当实测面积小于购房面积时，开发商是应该向业主返还差额购房款的。补充协议让业主们“同意不返还差额购房款”本身就是不平等的，业主们有权不签字。

　　藏心术 想办房证先交200元代办费

　　家住沈阳大东区某小区的朱连宇(化名)说起办房证的事仍然很生气，“房证不是就应该由开发商负责给办理吗，为啥要向个人收取代办费？”
　　“我是2009年3月末交的钱，签订了购房合同，是一次性交的全款。”朱连宇说，当时说是一年之内就可以拿到房证，结果入住两年多了，这房证才有动静。
　　“2011年5月，开发商在小区里贴出通知，称可以办理房证，上面还附了一个办理电话。”朱连宇回忆，“开始以为是开发商呢，电话打过去才知道是一家中介公司，是开发商委托他们帮着代理办房证，但通过他们办房证，需要个人交200元的代办费。”
　　有居民提出，不愿花200元代办费，想自己去办理，得到的答复是“那得等”，这也让居民挺不理解。
　　“自己办就得一直等，办房证谁不着急，都想快点拿到房证，大多数人也都交了这200元钱。”朱连宇说：“开发商这样做，就是想让业主交代办费，从中获得利益。”

　　【支招】

　　委托费应由开发商承担

　　办理房证的正常流程是啥？据沈阳房产部门介绍，房产证可以由开发商统一办理，也可以由业主个人办理，如果合同中签署了委托代办权属，开发商就需要提供必要的证明文件，帮助业主办理产权证。
　　那么，开发商委托代理公司为业主代办房证，向业主收取费用合理吗？辽宁申扬律师事务所律师唐宇表示，开发商委托代理公司代办房证是可以的，但这个委托费应由开发商承担：“向业主收取代办费是没有法律依据的。”

　　【延伸案例】

　　业主拒签“放弃索赔”协议

　　2003年3月18日，张先生与广州和兴房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定张先生购买该公司开发的位于广州市天河区中山大道中兴花园的C座的房屋，面积为73平方米，总金额为184600元。合同约定该公司在730天内为张先生办妥房产证，逾期按照房款的3%向他支付违约金。合同签订后，张先生支付了全部房款，履行了全部义务。
　　2006年7月，广州和兴房地产开发有限公司通知张先生提交办理房产证的资料，同时要求他与该公司签订补充协议，该协议的主要内容是要求他放弃对该公司延迟办理房产证的索赔，并且多交1000余元的办理房产证的费用。如果不签订该补充协议，该公司就不给他办理房产证。由于该协议侵犯了他的合法权益，他拒绝签订。该公司因此拒绝为他办理房产证。
　　2006年8月24日，张先生委托广东佳思特律师事务所王美舟律师代理起诉广州和兴房地产开发有限公司，要求该公司协助办理房产证，按照约定支付延迟办理房产证的违约金。同年11月11日，广州市天河区人民法院判决，支持了原告的上述诉讼请求。