水漫新房，我的损失谁负责？

今天我们给大家介绍的这起案例是一起因为新房漏水引发的诉讼纠纷。市民林先生新买的房子突然漏水，导致装修和家居因此损坏。林先生要求房地产公司和物业公司赔偿自己的损失并为没有及时维修承担违约责任，林先生的诉讼请求是不是有相应的法律依据？房地产是否应该对林先生进行赔偿？我们一起进入今天的案例。

林先生于2006年和被告某房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的位于行政东区某小区商品住房一套。新房交付后，林先生于2007年5月——7月对该房进行了装修。在装修过后林先生没有马上入住，房子一直空闲着。

2008年初的一天，该房地产公司下属的物业公司突然找到林先生，告诉林先生他的新房有漏水现象。林先生非常着急，立即和物业公司的工作人员一道去新房寻找漏水原因。他们发现安装在主卧室卫生间的一个水堵头破裂，导致林先生屋内装修和家具被水浸泡，已经严重变形损坏。林先生申请有关部门对被毁物品进行了损失鉴定，鉴定结论认定发生的损失为23489元。

林先生在和房地产公司签订的商品房买卖合同中约定，逾期交房、交款的违约金为日万分之一。同时约定《安阳市商品住宅质量保证书》是该合同的附件，《安阳市商品住宅质量保证书》载明房间内的给排水管道保修时间为两年，房地产公司委托物业公司负责维修。但是物业公司一直没有进行维修。于是林先生将房地产公司和其下属的物业公司一起告上法庭，要求法院判令两被告连带赔偿自己财产损失23489元，并承担违约金200元。同时物业公司退回自己在装修之前交过装修管理服务费及垃圾清运费500元，施工人员出入卡工本费30元。

物业公司在答辩中说，工作人员发现林先生房间有漏水现象，便及时通知林先生来处理。水堵头冻裂是因为天气寒冷这一不可抗力造成的，并不是物业公司管理不善造成的，另外林先生要求退还物业管理费请求不应支持。要求法院驳回林先生的诉讼请求。 

就本案来说，可以归纳出这样几个要点：

1、林先生的新房因为漏水造成装修和家具损坏；

2、漏水的原因是在房屋的保修期内水堵头发生破裂；

3、林先生向法院起诉要求房地产公司和物业公司赔偿自己损失；

4、物业公司认为水堵头破裂属于不可抗力事件，要求免除自己的责任。

主持人：购买新房，是许多人生活中的一件大事。林先生新买的房子刚刚装修过就漏水，而且造成这么大的损失，还因此打起了官司，相信无论谁摊上都会很着急。一方说漏水给我造成了损失，你得赔。另一方说水堵头被冻裂是意外事件，我不用承担责任，真是公说公有理婆说婆有理。关于今天的案例，我们依旧请来专业律师做分析点评，今天请到直播室的嘉宾是来自河南安易律师事务所的袁玉涛律师，首先我们请出袁律师，你好，袁律师。

律师：你好主持人。

主持人：林先生的新房漏水，向法院起诉要求赔偿，他的依据是合同的附件《安阳市商品住宅质量保证书》，请问袁律师，这个质量保证书是一个什么样的文件？它在房屋买卖合同中处于什么样的法律地位呢？

律师：《安阳市商品住宅质量保证书》是安阳市建委，为规范房地产开发经营行为，加强商品住宅售后服务管理，保障消费者合法权益。根据有关法律法规制定的商品房销售管理制度的内容之一。它规定在我市销售的商品房，在向用户交付商品住宅时，必须提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。

其中《商品住宅质量保证书》是商品住宅购销合同的补充约定，作为合同的附件，它与合同文本的条款具有同等法律效力。房屋的质量出现问题，给业主造成了损失，房地产公司就要赔偿。

    主持人：那么结合本案的事实，林先生的新房漏水，应该由谁来承担保修责任呢？

律师：《安阳市商品住宅质量保证书》载明房间内的给排水管道保修时间为两年。因房地产公司原因逾期未进行维修的，房地产公司承担全部维修费用，并按国家规定赔偿违约金。就本案来说，在保修期限内房地产公司委托物业公司负责，就应该由物业公司来承担保修责任。

主持人：林先生在诉状中要求房地产公司和物业公司承担连带责任，这样的要求有道理吗？

律师：按照《安阳市商品住宅质量保证书》的要求，房地产公司要对商品房房间内的给排水管道保修两年。房地产公司把这个义务委托给物业公司来履行。房地产公司作为委托人，物业公司作为受委托人，在原告因水堵头破裂造成室内物品受损时，均没有采取积极的维修措施，均有过错，原告要求其承担连带责任，在法律上是有根据的。

主持人：林先生多次找到物业公司，物业公司一直没有对林先生的新房进行维修，因此林先生要求物业公司承担违约责任，袁律师，物业公司应该以什么方式承担违约责任呢？

律师：物业公司未能及时履行维修义务，林先生要求其承担违约责任，理由是成立的。双方未对违约金明确约定，可以参照双方签订的房屋买卖合同中违约金的规定即日万分之一计算。物业公司在2008年2月知道林先生的房屋室内漏水，应在合理期限内进行维修，结合本案情况，酌情按3日计算。因此，物业公司应当支付从发现房屋漏水至原告起诉之日的违约金。

主持人：物业公司在答辩中说水堵头漏水属于不可抗力事件，袁律师，你能不能解释一下什么是不可抗力？

律师：不可抗力的法律含义是不能预见、不能避免、并不能克服。许多时候，不可抗力是法定的免除责任的条件。

主持人：袁律师，根据你的分析，在本案中，林先生新房内水堵头漏水是不是不可抗力呢？

律师：物业公司辩称，水堵头是冻裂的。但是物业公司没有提供明确说明该水堵头的适用温度范围的证据，根据我们在司法实践中对不可抗力的认定要求，物业公司也没有提供有关鉴定机关关于该水堵头破裂属于不可抗力事件的证明。所以被告辩称该水堵头破裂导致林先生房间内物品损坏是不可抗力事件，法院是不会采信的。

主持人：此外，林先生还要求物业公司退回装修管理服务费及垃圾清运费500元、施工人员出入卡工本费30元。袁律师，结合本案的情况，物业公司是不是应该退回这些费用呢？

律师：根据物业公司制定的装修管理服务协议书，林先生在装修之前需要交装修管理服务费及垃圾清运费，林先生的房子已经装修完工，他和物业公司就装修管理服务协议也已经履行完毕，所以林先生要求退回装修管理服务费及垃圾清运费500元、施工人员出入卡工本费30元，是没有理由的。

主持人：根据袁律师的分析，我们知道：房地产公司和物业公司要对林先生的房屋漏水承担保修责任，并对延迟维修承担违约责任。法院会怎么判决呢？我们请袁律师揭晓案件的判决结果。

律师：经过审理，法院做出如下判决：物业公司赔偿林先生财产损失23489元，并承担违约金200元。赔偿林先生误工费2000元，清洁费200元。房地产公司和物业管理有限公司承担连带赔偿责任。同时法院驳回了林先生的其他诉讼请求。

主持人：袁律师，买房子是很多人一生中的大事，房子出现质量问题会给人的生活带来很大的影响。袁律师，你对我们的听众朋友有什么好的建议吗？

律师：要充分了解国家的法律法规和房屋买卖合同赋予业主的权利；敢于使用法律武器来维护自己的合法权益；出现纠纷时注意做好取证工作，必要时寻求律师的帮助，才能使自己的权益得到更多的保护。

主持人：好，感谢收音机旁正在收听我们节目的听众朋友，也感谢袁律师来到直播室参与今天的现场讨论，今天的案例解析环节就到这里。