购买期房的风险及其防范

大家都知道，房地产开发投资量大，建设周期长，市场风险大。于是，在开发商的实力普遍不够雄厚的情况下，商品房预售制度应运而生。商品房预售，也叫期房买卖，它是指预售人（房地产开发商）把正在建设、尚未竣工的房屋预先出售给购买人，购买人交纳一部分购房款或全部购房款，然后在一定的日期再交付房屋的一种房屋销售模式。商品房预售，对开发商来说，可在房屋建设过程中获得大部分甚至全部资金，减轻借贷压力，投资迅速回笼，当然是求之不得的好事情；而对普通购房者来说，投入大量的资金，得到的仅是一纸合同，而合同的标的物--真正梦寐以求的房屋，却正在建设之中，变数大，风险高。下面我们对这些风险作一简要分析。

　　1、 开发手续不全

　　房地产开发必须经过国有土地使用权出让，有偿取得国有土地使用权，然后才能进行房地产开发。从程序讲首先要有计委的立项批文，然后要有规划局用地和工程的规划许可证，交纳国有土地使用权出让金，办理国有土地使用权证或建设用地批准书，还必须经建设局批准办理施工许可证，最后到房管局办理房屋预售许可证，才能进行预售。

　　然而实践中，一些开发商由于资金实力不足，等交纳了土地使用权出让金，已经没有钱再建房子了，所以不等取得预售许可证，甚至还没有开地槽，就开始打广告，卖房子，用购房者交纳的房款再去建房子。这种房子自然风险很大，有的是交不了房，有的是迟延办证，甚至还有的办不了产权证。

　　还有个别开发商不办五证，直接在集体土地上建房，蒙蔽购房者。某房地产开发公司称他开发的某家园为世外桃源，并且价格800多元每平米，特别适合工薪阶层。好多购房者购买了他的房子，但是入住一年多仍不能办理产权证，后经了解得知该土地为集体土地，规划局审批的是村民住宅，不准上市交易，更谈不上办证了。

预防措施：买房子之前一定要查看开发商的五证，并且要查看原件，不具备五证的房子最好不要买。

　2．虚假宣传

　　开发商为了尽快把房子卖出去，卖个好价钱，大都高薪聘请了专业的营销策划人员，甚至有的把售楼业务交给专门卖楼的销售公司。于是纷纷在楼书广告上大做文章，把环境说得是如何如何的美，功能是如何如何的齐全，交通是如何如何的便利，并配有精美彩色图片。但等购房者入住后，却发现不是那么回事儿，楼间距缩小了，人工湖没有了，绿地也变成了车库，医院、小学也不知跑到哪里去了……。

某花园在他的售楼广告称他开发的小区有多层、高层、别墅等各种不同类型住宅，居住、度假、休闲均可，对于已有物业者，是一方修身养性的乐土，对未购房者更是一次千载难逢的好机会，并配有江南水乡的彩色图片。于是好多购房者纷纷前来购买，上百人交纳了定金。然而经报社记者和行政执法部门调查得知，该幅土地为教育用地，拟建一个科教示范园区，根本不是商品房。

预防措施：把开发商的广告和承诺写进合同，并订明不能兑现的违约责任。如果说开发商执意不签，要么你放弃购买，另选他处，要么就干脆认为没有这些承诺，否则期望值越高，落差可能会越大。

　　３、 合同陷阱

　　房地产专业性很强，法律法规又非常复杂，购房者难以掌握，并且大多数购房者都是第一次购房，没有经验，很多连合同也没见过。于是个别开发商不讲诚信，在合同中设置了好多陷阱。

　　（1）认购设套

　　　购房者看好了房子，开发商往往先让购房者签订一个\"认购书\"或\"意向书\"，交付一定数额的定金。这本来是一个定金合同，然而一些开发商却在这个合同中设置了陷阱，规定：签订本认购书之日起几日内交纳首付款或全款，交首付款后几日内签订合同。如不交纳首付或不签合同，定金不退。按说应是先签购房合同，再交首付款或者全款，然而开发商却把顺序颠倒过来，让你先交纳房款再签订购房合同。按开发商的设置，购房者走出第一步，交纳了定金，签订了认购书，你就得走第二步，交纳首付或全款，否则定金不退。你走了第二步，就得走第三步，签订购房合同，否则定金不退。问题是开发商的购房合同往往都已拟好，很不公平，签了对购房者不利。但走到这一步已将购房者 \"套牢\"了。笔者将开发商的这一陷阱称为\"套牢三步曲\"。

　　（2）购房合同

　　购房合同本来是由双方平等协商的，但现在开发商却早已把合同条款拟好，留给购房者的只是签字的权利。内容有很多条款也不公平，比如面积的确认，建设部的推荐性条款为误差在3%以内的据实结算，超过3%的部分，涨水的无偿归购房者，缩水的双倍返还买受人。

可有的开发商却不选这一条款，在自行约定栏内填上多退少补，据实结算，这样涨水和缩水开发商均不承担违约责任。关于违约责任，有的开发商将购房者逾期付款的违约责任订为5%，而自己逾期交房的违约责任订为0。5%，相差十倍。关于延期交房的条件，有的开发商写明\"非出卖人过错引起的\"，出卖人可以据实延期。比如说建筑商误工造成延期的，开发商就不承担责任。这显然是不公平的。只要不是不可抗力，你都应承担责任，你承担责任后可以向建筑商去追偿。关于产权登记，根据房管部门规定，商品房交付使用后90日内办理，有的合同却签成90个\"工作日\"，90个\"工作日\"是多少天？行家会告诉你：一个月是21.92个工作日。在规定期限内办不了房产证，退房赔偿200，不退也仅赔200------

　　甚至有的开发商不签建设部的二十四条格式文本，单方拟定一个只有十几条甚至七、八条的合同，对于开发商违约和消费者权利的条款都没有做出约定，这样的合同更是陷阱重重。

　　万一发生纠纷对消费者极为不利。

预防措施：签订合同之前，先学习，要请教房产律师。如果自己还是不懂，最好请房产律师代签。千万不要肓目轻信别人，随意签订合同。

　　4、 规划设计变更

　　　开发商为了追求利益的最大化，往往变更规划设计，尤其是楼间距。有一个小区原本计划盖七栋楼，却盖成了八栋，楼间距由23米改成19米多。到了冬天，三楼以下都见不到阳光。再就是将绿地盖成其他商业用房。也有个别的将结构和空间尺寸进行变更。

预防措施：一定要等房地产开发公司房屋建起之后，经现场实际勘察，再签合同。因为这时楼间距和空间尺寸都已确定，可以具体的量一量。没有开地槽的期房千万不要买。另外签合同时，要签上开发商擅自变更规划设计的违约责任，尽量要签的高一些，并定明可以退房。

5、 延期交房

购房合同约定了交房期限，开发商届时就应将符合使用条件的房子交付给购房者，但实践中，延期交房的很多，有的甚至长达半年多。究其原因，有的是由于开发商自身实力不足，有的是由于建筑商的原因，当然也有其他方面的原因。但除了不可抗力外，按说开发商都应该承担违约责任。但开发商往往将违约金定的明显过低，比如规定为日万分之一，低于银行贷款利率，根本起不到惩罚作用。

预防措施：现在的法律对于延期交房的违约责任没有强制性规定，因此在签订合同时，要明确违约责任，并要尽可能的高一些，另外，最好签上延期交付多少日，购房者有权要求退房，退房的开发商承担怎样的违约责任。

6、 面积缩水涨水

现在房屋面积缩水涨水已经是一个非常普遍的问题了。过去我们只关心缩水，开发商缩水不报，我们会吃亏，但现在已不仅仅缩水，涨水更让人承受不了。有的竟涨了十几平米，让购房者再拿两三万元钱。为什么会涨水，因为涨水可以多卖钱。大面积缩水涨水不是一个误差问题，而是开发商擅自变更了规划设计，也有的是在售楼时作了文章。

吴某购买了某房地产开发公司的一套住房，当时售楼小姐称该房套内建筑面积106平方米，公摊赠送不计价，因此合同中公摊一栏空白。然而等到房屋交付后一测量，该房屋套内建筑面积仅94平米多，剩余的12平米成了公摊面积。吴某感到受了愚弄，找开发商论理，开发商却称是笔误，不承认是赠送。吴某无奈向法院提起诉讼。

预防措施：签合同时一定要订明面积出现误差的比例及处理方式，千万不要签多退少补，据实结算。最好适用《商品房销售管理办法》〉中面积出现误差的处理方式：面积误差在3%以内的据实结算，超过3%时买受人有权退房；不退房的，涨水超出3%部分无偿归购房者，缩水超过3%部分双倍返还购房者。

　　７、 质量问题

　　质量问题确实是一个让人头痛的问题。主体结构出现问题的很少，但墙皮脱落，房顶倾斜，地面塌陷，阳台渗水，屋顶漏水，厕所管道不通等等，问题却有不少，有些还难以修复。

　　房屋质量不仅仅是开发商的问题，往往还涉及到建筑商、材料供应商，对购房者来说，是很难防范的。所以购房之前尽量选择信誉较高的开发商。

　　8、 配套设施不兑现

　　售楼时，为了吸引购房者，有的开发商承诺，小区内有学校，幼儿园，社区医院，网球场，俱乐部，游泳池等等。但等房屋交付了，开发商当初的承诺却没有兑现，购房者感觉上了当。有的为此还打了官司。

预防措施：开发商的承诺一定要在合同中定明，并且写明兑现的期限，不能兑现的违约责任等，千万不能听开发商的一面之词。

购买期房的风险及其防范

　　上面种种，当然没有穷尽预售商品房的所有风险。但风险的来源无非是两个方面，一是开发商的实力，二是开发商的诚信。对风险的防范，也要针对这两个方面来进行，一是做好前期调查，二要注意签好合同。前期调查，要调查开发商的资质和信誉，更要审查开发商的开发手续--五证。签订合同，这是一个法律技术问题，三天两天学不成一个内行的。所以要多咨询，多请教，如果没有把握，最好还是找一位房产律师帮忙。