购买期房存在的风险

购买二手期房

存在双重风险

风险一：“改底单”未必靠谱

有的业主为了能尽快达成交易，向买家许诺说，自己认识开发商，可以通过改底单的方式，保证日后房产证上直接是买房人的名字。

而实际上，只凭业主口头承诺很难保证日后房产证上的名字就是买房人的，如果不是，那么则需要交易过户，这样一来，便成为购买5年内的房源了，需要买方缴纳全额税费。

风险二：违约风险暗藏其中

假设现在房子以200万成交，一旦两三年后交房时，房价出现上涨，这时候，原业主很有可能在利益的驱使下不肯办理过户，即使按照合同约定赔偿全部房款的20%给购房者，依旧会对购房者利益造成时间成本、人民币贬值等方面的侵害。

购买期房注意事项 防止买房纠纷

当前存在的房屋销售方式

　　国内一家房屋置换股份有限公司经纪人赵女士说，期房即预售商品房，人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住。

　　某房地产置业公司经理魏女士是资深业内人士，她指出，期房在港澳地区被称为“楼花”，是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。从工程的角度来说，从开发商拿地，做好项目设计方案以后，一直到工程施工完成主体建筑之前都是期房。

　　投资人士徐卫东认为，地产项目以期房方式发售，有利于开发商回收资金。购买期房前应对开发商的资质、资信和期房的证件进行缜密调查了解。购房者选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低购房风险。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿，或因技术实力不足造成建设质量降低以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺，尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况，都会给购房者造成巨大的损失。

　　注意规避购买纠纷和风险

　　林女士2007年在购买了一套期房。她最大的收获是在购房过程中学会了看房屋图纸，期房只能以看图纸的方式来了解房子的情况。林女士认为，购买期房最大的风险是房屋延期交付使用。购房者一定要查看建房时使用的正式施工设计图纸，从中了解建筑规模、楼层数、房型结构、平面布置及建房时选用的主要材料、主要部位的工艺设计及要求。不明白的地方，应向专业人员请教，从而避免将来因双方理解程度的偏差而造成的房屋在外观、布局、质量、设施等方面发生纠纷。

　　某房产销售公司的黄经理说，随着国家对房地产市场加大整顿力度，相关广告的发布逐步规范，在一些重要数据如建筑面积等内容上，开发商一般不敢做虚假宣传，但还是存在一些可以“灵活处理”的细节。某些房地产广告存在夸大楼盘配套便利的现象，比如附近的中小学、医院、菜场等，从图纸上看很近，实际上却离得很远。

　　赵女士指出，关于取消商品房预售制度，先后曾引起多次社会讨论。早在2006年两会期间，33位全国人大代表就曾提交议案，建议取消商品房预售制度。建设部当时以“商品房交易实行预售制是现行法律规定”为由作出了“近期不取消”的决定。2007年，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份建议，把目前的期房销售制度改为现房销售制度。

　　拓宽开发商融资渠道和手段

　　业内人士介绍说，商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。上世纪90年代，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是客观需要。当时刚刚起步的房地产业融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。

　　于是，建设部主导设立了商品房预售制度。1994年出台的《城市房地产管理法》对预售条件、监管作出了原则性规定。2010年，住房和城乡建设部发出了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(简称《通知》)，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。《通知》中的许多措施对开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象提出了具体管理措施。

　　《通知》在“进一步加强房地产市场监管”部分中要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。