以物权法的视角解读合同法的三个条文
高树成 北京市大成律师事务所长春分所律师
《物权法》、《合同法》（与《公司法》）是民商法律制度中最重要的法律。合同是物权产生的原因，物权是合同履行的前提与结果，合同法的基本原则是意思自治；物权法的原则是物权法定，两者之间存在重大差异。由于《合同法》制订时，没有《物权法》，《合同法》条文中的部分内容与《物权法》有交叉，从后法优于前法，以及法律与法律之间应当统一不应冲突的角度，笔者以《物权法》视角解读《合同法》的三个条文。目的是希望在司法实践中，减少对《合同法》理解及适用上的纷争，希望这样的探讨有助于法律适用上的统一。
一、《合同法》第二百三十条规定的承租人优先购买权的性质——是否是物权
《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是物权法律原则的第一个原则——物权法定原则。物权法定原则的含义是，物权的种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容。 换言之，当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。 这里的“无效”，是指不具有物权的效力。物权法定原则的意义，是排除当事人的意思自治，排除当事人创设、变更物权的自由，跟合同法刚好相反。例如，大多城市前几年经历过的房改。有的单位规定，如果买房的职工将来要调走，要出卖房子，原单位有“优先购买权”。这个“优先购买权”究竟有没有物权的效力呢？假设真的有个职工调走时悄悄把房子卖给别人了。原单位发现后向法院起诉，请求保护它的“优先购买权”，要求人民法院认定被告转卖房屋的行为无效，并把房屋所有权收回来卖给它，它愿意支付同样的价款。如果单位这样起诉，就是把这个“优先购买权”当作物权来对待，要求法院保护它的“优先购买权”。按照物权法定原则，由于《物权法》没有规定所谓“优先购买权”，因此当事人在合同当中约定的“优先购买权”违反了物权法定原则，不具有物权的效力。于是其主张被告与买主签订的买卖合同无效的主张不应得到支持。 如果原单位换一个理由起诉，它要求法院追究被告人的违约责任。理由是原告将公房卖给被告时，双方当事人真实的意思表示是，职工不得转卖他人，若要出售必须先问原单位是否买，原单位享有优先购买权，这是双方真实的意思表示，因此原告要求法院追究被告人的违约责任。按照合同法，这个合同当中的约定是真实的意思表示，应是有效的，被告一方有义务先问原单位是否买，被告未履行此义务，悄悄地卖给了他人，被告构成违约，因此法院按照合同法判决被告承担违约责任。可见，违反了物权法定原则，创设的物权不具有物权的效力，并不等于不具有所有的效力。如果符合其他法律规定，例如符合合同法的规定，可以产生合同法上的效力。
《合同法》第二百三十条规定的承租人优先购买权与上述案例相似。该条规定，在租赁合同存续期间，如果出租人转让租赁物，承租人有优先购买权。这个“优先购买权”究竟属于什么性质的权利，法院究竟怎样对待它，就取决于物权法是否规定“优先购买权”。如果物权法规定了“优先购买权”，则合同法第二百三十条规定的“承租人的优先购买权”，就是一种物权，就当然具有物权的效力；如果物权法没规定“优先购买权”，则合同法第二百三十条规定的“承租人优先购买权”，就不是物权，就当然没有物权的效力，只有债权的效力。
而实际上，物权法没有规定“优先购买权”，表明物权法不承认作为一种物权类型的“优先购买权”。司法实践过程中，人民法院在合同法实施之前和合同法实施后的一段时间，曾经将“承租人优先购买权”当做“物权”对待，如最高法院关于贯彻执行《民法通则》的解释第１１８条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 由于物权法没有规定所谓“优先购买权”，最高法院关于承租人优先购买权的解释，当然丧失其效力。合同法上规定的“承租人优先购买权”，当然只具有合同法上的效力，不具有物权的效力。出租人违反合同法关于承租人优先购买权的规定把房子卖给别人，承租人向法院起诉，法院只能根据合同法进行保护，即只能追究出租人的违约责任，不能判决出租人与买受人之间的买卖合同无效。
二、《合同法》第二百八十六条规定的承包人优先受偿权的性质——是留置权还是抵押权？
《物权法》第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。可见，债权企业对债务企业是有权行使留置权的。该法第二百三十九条规定，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。该规定表明，法定物权优于约定物权。《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。综观《物权法》第十八章留置权，承包人的优先权，除标的物为不动产，与《物权法》要求留置权的标的物为动产不符之外，其它要件，包括法律后果，皆符合留置权的特征。笔者认为承包人的优先权应属于留置权。这与承包人优先权为法定抵押权的观点相比，有更符合法理、更便于操作之处。首先，法定抵押权之说，违背物权法定原则。《物权法》没有规定法定抵押权。抵押权是约定的物权，不存在法定抵押权。最高人民法院（民二庭编著的《担保法新释新解与适用》第1069-1070页）认为，我国《担保法》之所以规定留置权的标的物是动产，而非包括不动产，是因为不动产价值巨大，且多为居住设施、商用设施或公共工程设施。若债权人留置该不动产，将使得该不动产的所有人或使用人不能使用收益该不动产，将妨碍该不动产的经济效用和社会效用，造成巨大浪费。因不动产而发生的债权请求权，其价值一般远远低于不动产的价值。笔者认为，若基于上述原因，我国《物权法》将不动产排除在留置权之外，首先，该规定有违《物权法》第四条物权平等保护原则。例如，在运输合同中，不管承运货物的价值大于运费多少倍，法律都赋予承运人对货物的留置权。当货物为不可分物时，法律赋予承运人就货物整体的留置权。同样的超标的留置，承运人可以而承包人却不可以。物权平等保护原则是《物权法》总则部分的内容，是应贯穿物权法始终的原则。权利的标的物是随着人们认识的深入在发生变化着的。日本、英国、美国等国的立法例，不限制留置权标的物的范围，不动产是留置权的标的物本非争议事项。我国《民法通则》第89条关于留置权的规定，没有限制留置的财产范围。笔者认为，赋予承包人的优先权为留置权，将大大解决工程欠款的三角债问题，也有利于诚实守信的公序良俗在建设工程领域的建立；其次，不动产抵押权作为一种物权，需要以登记作为权利的外衣予以公示，留置权则以占有为公示手段。承包人的优先权，《合同法》与《物权法》都没有要求登记，《房屋登记办法》没有将承包人的优先权作为物权予以规定，当然也就没有关于如何登记承包人的优先权方面的规定。如果将承包人的优先权理解为抵押权，与《物权法》不动产抵押权经登记才产生的规定是矛盾的；再次，如果我国《合同法》第二百八十六条规定的承包人优先权为物权，而基于物权法定的原则，该种优先权一定属于《物权法》规定的物权之一，并应符合该种物权的特征，而不应在《物权法》之外还存在物权。最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在制订时由于没有物权法作基础，该司法解释将这种优先权解释为《物权法》之外的法定抵押权，行使期限为六个月。其结果是该项物权的种类、物权的行使都将违反物权法定原则。无论是对该批复作出的理解还是该批复在司法实践中的运用，都显得十分混乱。由于这种物权的行使尚停留在批复性的司法解释层面，承包人对自己如何行使、在多长时间内行使该种优先权，从《合同法》，包括第二百八十六条的规定，是无法得知的，这与物权法定原则也是相悖的。笔者认为，承包人的优先权就应当属于留置权。如此，承包人优先权才符合物权的特征，才与物权法定原则相一致。
由于《物权法》对留置权担保范围、留置权的行使做了具体规定，《合同法》第二百八十六条承包人优先权的范围、优先权的实现按照《物权法》关于留置权的规定即可。笔者认为，最高人民法院应尽快废止上述司法解释，或者在制定《物权法》司法解释时将该种优先权规定在留置权部分。
三、《合同法》第五十八条无效合同返还财产、赔偿损失是否适用诉讼时效？
2006年6月2日最高人民法院审结的广西北生集团与北海市威豪房地产开发公司、广西畜产进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷案【案件字号为 (2005)民一终字第104号，登载在最高人民法院公报上】表明《物权法》实施前最高人民法院对无效合同是否适用诉讼时效的观点是：当事人请求确认合同无效，不适用诉讼时效；合同被确认无效后，返还财产、赔偿损失的主张，适用诉讼时效，从人民法院确认合同无效时起算。由此可见，如果提起确认合同无效诉讼的同时，提起返还财产、赔偿损失的诉讼请求，将不会出现超过诉讼时效的情形。2008年9月1日起实施的最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》并没有就物权请求权、无效合同确认请求权及返还财产赔偿损失请求权的诉讼时效作出规定。而无效合同方面的诉讼时效问题，又是司法实践中经常遇到、急需解决的问题。
我国《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该项规定表明《物权法》在物权取得方面否定了物权的无因性，即物权取得的原因行为被确认无效，意味着基于无效合同取得财产的当事人无权取得物权，应予返还。由于物权是支配权，对世权，物权确认请求权不受诉讼时效限制，物权的权利人基于合同的无效请求返还物权，同样应当不受诉讼时效限制。为此，笔者认为，无效合同的确认，以及请求返还财产的主张，皆不应适用诉讼时效；赔偿损失是物权的债权保护方法，应当适用诉讼时效，应从合同被人民法院确认无效起算。如果当事人在确认合同无效的同时，一并请求赔偿损失，则不存在超过诉讼时效的问题，只有在人民法院生效判决确认合同无效之日起，超过两年主张赔偿损失的，才会出现超过诉讼时效的法律后果的可能。