由于目前中国老百姓的投资渠道比较有限，市场又面临通胀的压力，一些手头上有些闲钱的人出于保值增值的需要，不约而同地将目光投向风险小，收益稳定的商品房。另外，外来人口的增多和城市化的推进，部分想在城里扎根的外地人也渴望在南昌拥有自己的住房。然而，随着南昌市限购令实施细则的出台及实行，在南昌购买商品房受到严格的限制。本地人购买第三套房的梦想、外地人购买第二套房的梦想，以及不能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭购买商品房的梦想都会受到限购令的阻击。然而，发家致富的冲动是不会因为一纸限购令嘎然而止的，“上有政策，下有对策”作为一项国粹，总是会在这种关键时刻为一些善于经营的国人所运用。借用他人名义购买商品房就是限购令下一些人“曲线救国” 的良方。

借用他人名义购房，即是由真正的买房人付购房款（如有按揭则还要承担每月的还贷），但购房合同及房产证上写他人名字（如有抵押贷款则抵押合同也写他人名字）。然后由真正的买房人（又被称为影子产权人）与名义产权人私下再签订一份合同，约定房子归影子产权人占有使用，并在一定时期间内（通常是还完全部贷款之时）名义产权人将房子过户给影子产权人。借用他人名义购房其实在限购令出台以前在部分城市就已出现，目的是为真正买房人获取贷款方面的优惠。限购令出台后，在沿海不少城市，借用他人名义购房更成为那些不符合购房条件而又有着强烈购房意愿的人的首选。南昌市的限购令于今年3月1日才开始实行，相信随着限购令的实行，借用他人名义购房在南昌也定然会大行其道，特别是会成为一些房产中介机构向客户推广的“购房宝典”。然而，这种看似“聪明的做法”却蕴含着巨大的法律风险，这种风险几乎将所有涉及到的人都卷入其中，因此，对其要慎之又慎。

一、影子产权人的愿望可能化为泡影

风险一：名义产权人出尔反尔

我国对不动产实行权属登记制，即国家对不动产实行统一的登记制度，登记后所取得的产权证明是房产所有权的唯一合法凭证，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此，尽管房产是影子产权人出资购买，但由于购房合同或产权证上的名字并非自己，一旦名义产权人否认这种事实，且不配合房产过户，影子产权人会处于非常被动的局面，如果影子产权人无法提供双方存在委托购房和实际支付购房款的证据，要想夺回房产所有权便很困难。这时，影子产权人就会陷于“钱房两空”的局面。

风险二：购房行为不受法律保护

为了避免名义产权人出尔反尔，一些影子产权人在购房前会精心策划，与名义产权人签订各种能证明自已才是真正的购房人的协议，并在协议中规定名义产权人在一定期限内过户的义务。甚至有的人还将这些合同送去公证机关进行公证。但是，即使影子产权人保留了所有证据，能够证明自己才是真正的购房人，一旦将争议付诸诉讼，仍然可能得不到法律的保护。因为《中华人民共和国合同法》第五十二条明确指出“以合法形式掩盖非法目的”、“违反法律、行政法规的强制性规定”的民事行为均属无效。易言之，影子产权人与名义产权人私下签订的各种协议即使具备法律规定的条款，但由于其本身的目的是为了规避国家的法规、政策，所以一旦双方发生争议诉诸法院，人民法院会查明事实后依法认定协议无效。如果将这些协议拿到公证处，公证员也同样会先审查其合法性再决定是否受理，对于那些违反法律规定的协议一般是不予受理的。

风险三，意外事件难以控制

即使名义产权人是完全值得信赖，双方严格按照协议执行。但法律不保护实际出资人的“不动产物权”，在名义产权人未将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则其债权人或配偶完全可以申请人民法院查封或拍卖该房产。或者名义产权人发生意外身故，此时房产会变成遗产被其子女、亲属继承。出现上述情形，影子产权人很难通过协商的途径要回房屋，因为此时已不是影子产权人与名义产权人双方的纠纷，而是涉及到名义产权人的债权人、配偶、继承人等人，影子产权人极有可能卷入繁琐的民事诉讼之中，在筋疲力尽之后却依然面临的是鸡飞蛋打的结果。

二、名义产权人可能会为“名”所累

风险一、“名义”透支影响将来

在借用他人名义购房的法律关系中，影子产权人固然要承担很大的风险，而出借姓名的名义产权人也不是稳坐钓鱼台，他同样也承担着风险。名义产权人应认识到允许他人使用自己的名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门会有了自己的房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录。即便日后将房屋过户给影子产权人，但这些职能机构的记录资料不会随房产过户而消失，会被长久地保存着。这些记录会成为日后审核各种资格的依据，也就意味着名义产权人会丧失了一定的资格，例如该名义产权人以后自己购买房产，则不能享受首套房贷的优惠了，或者出借名义之后自己变成限购的对象等等。

风险二、“名至实归”被迫还贷

 如果影子产权人只支付了房款首期，剩余房款申请按揭贷款，则贷款人必然是名义产权人。在贷款期内，影子产权人一旦中断出资或停止缴付贷款，银行将直接向名义产权人催讨，甚至向人民法院起诉，届时名义产权人不但要偿还贷款本息还要承担由此产生的诉讼费用。而日后是否会开征房产税尚属未知之数，如若征收房产税，这样一笔费用及对名义产权人往后自己购房都将带来不可估量的影响。

风险三、“名声在外”承担责任

名义产权人作为名义业主，要承担房产致人损害的赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”此外，在购房至房屋交收的过程中，房产商、物业公司不免要与其进行沟通或办理各类繁琐手续，这些看似鸡毛蒜皮的小事实际上也是考验影子产权人与名义产权人关系的细节，而繁琐事件中任何一个小摩擦随时都可能成为引发往后房屋产权易主纷争的诱因。

借名购房是通胀时代投资人与政府政策搏奕的产物。然而，对真正出资人与名义产权人而言，这一“借尸还魂”的做法有着太多可见或不可见的风险。鉴于上述风险的存在，在此提醒买房者与借名者，为规避国家政策而“借名购房”的行为实不可取。因为显而易见的风险可能导致当事人虽然“机关算尽太聪明”，但最终的结果却是“反算了卿卿性命”。