孙表华
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商品房买卖合同中的法律问题 (一)
来源：孙表华律师
发布时间：2006-07-20
浏览量:460
适用商品房买卖合同最新的依据，是最高院于2003年3月颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部于2001年4月下发的《商品房销售管理办法》
（一）商品房买卖认购书的性质、效力及法律责任
认购书是开发商未获得商品房预售许可证前为回避风险而使用的销售手段，司法解释规定：未取得预售许可证而订立的预售合同无效，但在起诉前取得许可证的，可以认定有效。
1、认购书的性质：依司法解释：认购书如具备《商品房销售管理办法》第16条规定的合同的主要内容，并且出卖人已收受购房款，可以认定为商品房买卖合同。16条的规定与示范合同文本几乎没有区别，包含付款方式、交付条件、配套设施、产权归属，面积差异处理，产权登记等等，认购书一般不具备上述内容，故不是商品房买卖合同。
有人提出是预约合同，即指为将来订立的商品房买卖合同而订立的合同，有一定的道理，但因商品房买卖合同将包含认购书的内容，将会形成一个商品房买卖合同是认购书的补充合同的概念，而认购书又不能成为商品房买卖合同，固有一定的矛盾。
本人认为：由于认购书一般都有定金条款。故认购书应为立约定金合同，其目的是为将来订立商品房买卖合同而担保。
2、认购书的效力。认购书如具备商品房买卖合同的性质，在预售许可证取得前如订立，则合同无效。如能认定为定金合同，虽未取得预售许可证，有效的可能性较大。
3、认购书的法律责任：如因一方要变更认购书中的条款而导致主合同不能订立，则适用定金罚则；如因认购书条款以外的内容导致主合同不能订立，则不适用定金罚则，定金合同解除。
（二）商品房销售广告的法律约束力
司法解释规定，广告成为合同内容必须具备三个条件，一是所作的说明和允诺具体确定；二是对合同的订立及价格的确定有重大的影响；三是广告内容是商品房开发规划范围内的房屋和设施的宣传。
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律师信息
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律师姓名：孙表华
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