《物权法》中的建筑物车库所有权归属问题



随着我国经济的高速发展，私家车的数量越来越多，车库、车位的辅助功能越来越重要，其所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。小区中的车位、车库的归属因为涉及了小区内全体业主的利益，所以显得日益重要。《物权法》第74条对车位归属作出了规定：“建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

车位、车库的本质是小区整体环境的组成部分，是为了服务于整个小区建筑物的使用和全体业主的利益。所以小区内车库和车位应当首先满足小区居民的需要，而不允许开发商将小区内的车位、车库作为自己的所有权单独开发。例如有的开发商将小区的地下停车场整体出租给附近的写字楼使用。开发商应当将小区内的车库、车位提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，才能许可小区业主以外的人使用。

小区内车位、车库的归属属于当事人约定的范围，当事人（主要是业主和开发商）可以通过出售、附赠或者出租方式确定车位、车库的归属。出售主要指开发商将车库、车位交付业主所有，由业主支付约定价款的方式，车位、车库的所有权由开发商转移给业主，这是业主取得车库、车位所有权的最主要的方式。附赠是指开发商把属于其所有的车位、车库无偿转移给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，通常是开发商为了促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，是指开发商作为出租人把车位、车库交给车主使用，业主支付租金，租赁关系终止时业主需将车位返还给开发商的方式。

因为建筑区划内的道路，其他公共场所，属于业主共有，因而在业主共有道路或其他场地上修建的停车位的归属亦应当随着土地使用权的转移而确定为业主共有。但是需要注意的是车库作为独立的使用对象，不属于小区共用的公共设施，车库的归属应当通过约定进行确定。

案例：购买房屋并不必然导致拥有车库的所有权

天津某房地产公司开发建设某商品房小区，住宅的底部（地下两层）均为室内车库。李利益与该公司签订了由国家工商行政管理局、建设部联合制定的标准《商品房购销合同》，合同中规定商品房购销合同的标的由两部分构成：其一为套内建筑面积，即专有部分；其二为公共部分与公用房屋分摊面积（以下简称公摊面积），即共有部分，包括外墙的一半、楼梯间、电梯间和一层门廊。李利益入住前又与该公司签订了《车库使用协议书》，约定将住宅底部的一个停车位交由李利益使用，李利益每个月支付车库使用费300元。此后，李利益得知了物权法中关于小区车库所有权的规定，他认为自己购买了小区的商品房，应当拥有对车库的所有权，不应再交纳车库使用费。李利益就此与开发商的协商没有结果，将开发商告到了法院。

本案中李利益是否拥有对车库的所有权，关键在于双方对车库可权属是否有约定，因为开发商修建的是地下车库，并未占用业主共有的道路或者其他场地，所以车库并不能当然地归业主所有。开发商出资修建了地下专门的车库，所以车库的原始所有权是属于开发商的，开发商有权决定车库是随住宅一并转让给业主所有，还是将车库出租给业主使用。李利益与开发商之间签订的《商品房购销合同》中没有涉及车库所有权的转移问题，双方签订的《车库使用协议书》中约定的由李利益租用车库，并支付租金的约定是有效的。所以本案中李利益并不拥有对车库的所有权，其主张也无法得到法律的支持。