合同解除权：法定解除与约定解除（北京律师，张志胜）

合同解除是指一方根据约定或法定事由，终止合同履行的民事行为。没有出现法定或约定事由，任何一方不得擅自解除合同。提出解除请求的一方承担举证责任，证明出现法定解除事由或者出现约定解除条件。
典型案例
2007年7月，吴某与北京市某房地产开发有限公司签订购房合同，约定吴某购买房地产公司开发的某楼盘房屋一套，总价230万元，首付80万，余款通过贷款方式支付给房地产公司。吴某需在签订合同之日其7日内提交办理贷款所需手续。如逾期付款超过30日，房地产公司有权解除合同并手续已付房款2%的违约金。合同签订后，吴某支付了首付款并与第二日提交了办理按揭贷款手续；由于房地产公司预售备案延期3个月，按揭贷款资料并未提交银行；2008年9月，吴某从房地产公司指定的律师事务所处取走贷款资料。随后，房地产公司起诉要求解除合同，吴某腾房并支付违约金。一审法院认为，吴某个人原因导致贷款未能办理，构成逾期付款，符合约定的解除条件，判决：解除合同、吴某腾房并支付违约金。吴某不服，提起上诉，二审法院认为：吴某未能如期办理按揭贷款，系房地产公司预售备案延后、律师事务所怠于协助及通知所致，房地产公司作为违约方，不得行使约定解除权，故改判撤销一审判决，驳回房地产公司全部诉讼请求。
合同解除权的概念
合同解除权是指一方依据法律规定或者合同约定终止履行合同的权利。合同解除权包括法定解除权和约定解除权两种。法定解除权是指出现法定事由，当事人依法解除合同的权利；约定解除权是指当事人根据合同约定的解除条件解除合同的权利。二者在解除条件及行使方式上具有不同。
法定解除权的行使
法定解除权在五种情况下行使，包括不可抗力、预期违约、根本违约、迟延违约及其他法定情况。出现上述情形，一方告知对方解除合同的意思表示即可，无需得到对方同意。其中迟延履行的情况比较特殊，需要经过催告后的合理期限，守约方才拥有解除权。
约定解除权的行使
约定解除权是指出现合同约定的事由，守约方依约定解除合同的权利。只有约定解除的条件成就时，守约方才可以行使解除权。解除条件成就并不导致合同自动解除，必须由守约方行使解除权之后合同权利义务才告终止；守约方解除合同无需对方同意。另外，当事人协商一致可以解除合同，张志胜律师认为，此类形式实质上仍然是约定解除的一种，只不过不是事先约定解除权而已。
解除权的行使期限
解除权人应当在法律规定或约定的期限内行使解除权，否则，解除消灭。法律没有规定或当事人没有约定期限的，经对方催告后合理期限内仍不行使解除权，该权利消灭。如，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当自发生之日起1年内行使。
解除权的效力
依法定理由或约定理由解除合同，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应办理审批、登记手续的依其规定。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的可以要求恢复原状或采取其他补救措施及赔偿损失。
典型案例评述
前述案例中，吴某并无违约行为，虽然其取走按揭资料，但由于距离约定的期限已过一年有余而并不构成违约。房地产公司违约行为表现在：逾期备案以及逾期备案导致吴某不能按期办理贷款手续；怠于通知及协助吴某办理按揭贷款，庭审中公司宣称吴某资料不全，但并未举证其及时通知要求吴某补全的证据。因此，房地产公司作为违约方，不能依据逾期付款解除合同之约定享有解除权。
（原创作品，切勿抄袭，侵权必究）