近来总有许多当事人咨询小产权房的问题，也有部分当事人准备购买或已经购买了小产权房，但心存忧虑，甚至面临拆迁等实际问题。

国家关于小产权房的政策也是雷声大雨点小，像对待自己的一个坏儿子一样不停地喊骂，却始终舍不得动手。那么什么是小产权房？普通民众购买小产权房又会面临怎样的法律风险呢？

一、什么是“小产权房”

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，与之相对的就是“大产权房”，即由国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，说得再明白一些，“小产权房”是建造在集体土地或是农村宅基地上的“商品房”。

二、“小产权房”是否合法

老百姓要购买一个“物”，首先这个标的物必须是合法的，其次是交易行为本身要符合法律规定，否则该交易就是非法交易，不管是卖方还是买方的利益均不能受到法律保护。比如甲乙签订一个买卖地球的协议，属于标的物不合法；甲乙签订一个买卖私造手枪的协议，则属于交易行为违反法律，因为我国并不允许私自买卖枪支。根据前文对小产权房的定义，其合法性可以从如下两个方面来分析：

（1）没有经过审批而擅自在集体土地或农村宅基地上建造的房屋是不合法的，是违章建筑（比如占用耕地建的房子）。《中华人民共和国土地管理法》第11条 “农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

（2）经过县级人民政府部门审批登记而在集体土地上建造的房屋是合法的（比如在宅基地上建的房子）。我国《物权法》第30条规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。这表明，依合法建造等事实行为设立物权的，不需要登记就可直接发生物权效力。据此，经过审批依法建设的房屋，权利人依法取得物权。既然是合法的，那么小产权房是否可以购买和转让呢？

《中华人民共和国土地管理法》：

第六十三条 
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条 
擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

村民或者村集体只对集体土地享有使用权，并且该使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此小产权房的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，当然集体成员之间是可以相互转让的，因为它从本质上来说属于集体内部的流转，不违背立法目的。

三、关于小产权房的最新政策

2010年小产权房最新政策：据说，针对小产权房的清理，国土部已和地方政府达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。此外，有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。

2010年针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住 房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

四、购买小产权房的法律风险

（1）合同无效的风险。由于我国法律禁止小产权房对非本集体成员的第三人转让或出售，故购房合同很可能被认定为无效。合同无效则自始无效，买方只能主张退还购房款并支付银行同期利息。由于买方在购房之时明知道是小产权房依然购买，其本身存在过错，因此很难向卖方主张损害赔偿责任。由此给买方带来的风险是不可估量的：房价上升的风险、货币贬值的风险、购房款难以收回的风险、房屋装修损失风险等；

（2）购房合同不能备案的风险。小产权房的购房合同不能在房管局登记备案，因此一旦出现房屋质量问题、公共设施问题等，业主不能得到有效的救济；

（3）没有产权证的风险。小产权房没有房产证或只有乡政府颁发的产权证，由于国家政策不认可，这样的房子很难进行流转，一旦买入，想再卖出去就比较困难，并且在遇到政府拆迁时，由于政府部门登记的权利人不是实际的业主，因此购房者得不到拆迁补偿款；

（4）重新缴纳土地出让金的风险。我国《城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”说明白一点，小产权房之所以不合法是因为其建设土地不是国有土地，要让它合法话也很简单，那就是国家发一张纸给你，承认这块地是国家所有，当然前提是你得向国家财政做点贡献。因此，即使有一天国家把小产权房合法化了，你还是不得不缴纳一大笔钱，这笔钱有一个很好听的名字叫作“土地出让金”。

五、律师建议

（1）最好不要购买小产权房，已经购买了也应尽早退房或赶紧转让掉；

（2）如果你认为自己能够承担以上风险，或确实需要购买小产权房，你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险；

（3）如果你非买不可但又想避免承担风险，就目前而言你只有将户口转到小产权房所在地的村集体。这看起来像是白日做梦但从法律上来讲确实是最佳解决方案。