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花重金买的别墅，入住后却频发漏水、设备故障，开发商拖延维修，购房者自行维修的费用该由谁承担？北京一起案例中，业主因房屋质量问题多次报修无果，自行维修后诉至法院，最终开发商被判赔偿各项维修费近 40 万元，为类似维权案件提供了参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：李某军

被告：

A 公司（房地产开发企业，房屋出卖人）

B 公司（物业公司，受 A 公司委托提供保修服务）

（二）事件经过

2015 年 8 月 21 日，李某军与 A 公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买位于 XXX 的二号房屋（别墅，地上 3 层、地下 2 层，含电梯、地暖、空调等设施）。

2015 年 12 月 7 日，A 公司向李某军交付二号房屋，收取一年物业费 16464 元，并出具《住宅质量保证书》，约定：屋面防水、有防水要求的卫生间及外墙防渗漏保修期限为 5 年；采暖系统保修 2 个采暖季；户式中央空调保修 2 年；电气工程保修 2 年，保修期自交付之日起计算。同时，A 公司委托 B 公司提供前期物业服务及保修服务。

2016 年 9 月，李某军装修二号房屋时发现地暖漏水，空调主机和电梯存在质量问题，随即向 B 公司报修。B 公司表示会与 A 公司沟通，同意李某军自行维修，费用可用物业费抵扣。李某军自行维修后支付费用 18 万元。

装修完成入住后不久，李某军发现二层地下室严重漏水；2017 年大雨后，地下室装修受损，屋顶、外墙也出现漏水。李某军再次向 A 公司、B 公司报修，但未获维修。为防止损失扩大，李某军于 2017 年 8 月自行维修，支付维修费 9.5 万元，但房屋仍存在漏雨问题。

2018 年起，李某军在外租房居住，主张产生租金损失 10 万元。2022 年，B 公司因李某军未交物业费起诉，李某军才得知 B 公司与 A 公司并未就 “维修费抵扣物业费” 达成一致。

李某军诉至法院，请求：1. 判令 A 公司、B 公司赔偿租金损失 10 万元；2. 赔偿已产生的房屋维修费 9.5 万元及地暖、空调、电梯维修费 18 万元；3. 赔偿自行维修漏水的修复费用 115840.84 元；4. 承担诉讼费、鉴定费。

A 公司辩称：李某军租房与房屋漏水无关，不同意赔偿租金；曾在 2019 年委托第三方维修，不同意支付李某军自行维修费用；地暖等设备问题可能因李某军装修使用导致；鉴定的维修费用已过 5 年质保期，不应承担。

B 公司辩称：已履行报修反馈义务，漏水及设备损坏系房屋质量问题，与物业无关，不同意承担责任。

（三）争议焦点

A 公司是否应赔偿李某军自行维修的各项费用？

B 公司是否需对李某军的损失承担责任？

李某军主张的租金损失是否应得到支持？

二、案件分析

（一）A 公司的保修责任

根据《住宅质量保证书》，二号房屋的防水工程（5 年）、地暖（2 个采暖季）、空调（2 年）等均在保修期内出现问题，李某军通过 B 公司及时报修，履行了通知义务，A 公司未及时维修，构成违约。

李某军为防止损失扩大自行维修，产生的合理费用（地暖、电梯、空调维修费 18 万元，2017 年漏水维修费 9.5 万元）属于 A 公司未履行保修义务造成的损失，应由 A 公司承担。

法院委托的鉴定机构认定，房屋漏水系地下室侧墙防水缺陷、窗户与墙体缝隙封闭不严等质量问题导致，修复费用 115840.84 元属于必要支出，且漏水问题持续存在，即使鉴定时间在 2023 年（部分超质保期），但问题根源在质保期内已出现，A 公司仍需承担。

（二）B 公司的责任认定

B 公司作为物业公司，受 A 公司委托提供保修服务，在李某军报修后已履行通知 A 公司、上门勘察的义务，其与李某军之间是物业服务关系，并非房屋买卖合同当事人。

根据合同相对性原则，房屋质量问题的保修责任主体是 A 公司，B 公司已尽到权责范围内的义务，无需对李某军的损失承担赔偿责任。

（三）租金损失的合理性

李某军主张因房屋漏水在外租房产生 10 万元损失，但二号房屋虽有漏水问题，并未达到 “无法居住” 的程度，且其承租房屋位于工作地点附近，无法证明与房屋漏水有直接因果关系。

法院认为，李某军未能提供充分证据证明租房系漏水导致的必要行为，故对租金损失请求不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

被告 A 公司赔偿原告李某军房屋维修费、地暖及设备维修费合计 275000 元（9.5 万元 + 18 万元），于本判决生效后七日内执行清；

被告 A 公司给付原告李某军自行修复房屋漏水的费用 115840.84 元，于本判决生效后七日内执行清；

驳回原告李某军的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）牢记房屋质保期及范围

购房者收房时应仔细核对《住宅质量保证书》，明确各项设施的保修期限（如防水 5 年、管道 2 年等），在质保期内发现问题及时报修。本案中，李某军在质保期内多次报修，为维权奠定了基础。

超过质保期但问题根源在质保期内的，需保留报修记录、沟通凭证等证据，证明问题的延续性，避免开发商以 “超期” 为由拒赔。

（二）报修务必留存书面证据

发现房屋质量问题时，应通过书面形式（如报修单、邮件、短信）向开发商或物业报修，注明问题详情及时间，并要求对方签收或回复，避免口头报修无据可查。

本案中，李某军通过 B 公司报修的记录，成为证明其履行通知义务的关键证据。

（三）自行维修需注意 “必要性”

开发商拖延维修时，购房者可自行维修，但需注意：1. 维修前尽量与开发商协商，明确费用承担；2. 选择正规维修单位，保留维修合同、付款凭证、维修明细等；3. 必要时对维修过程拍照录像，证明维修的必要性和关联性。

避免因维修范围扩大或费用不合理导致开发商拒赔，本案中李某军的维修费用因有明确凭证且属必要支出，得到法院支持。

（四）分清开发商与物业的责任

物业公司的主要职责是公共区域维护、服务对接，房屋质量问题的保修责任主体是开发商。购房者应直接向开发商主张保修义务，物业仅起协助沟通作用，不可将责任全部归咎于物业。

（五）合理主张损失，避免举证不能

主张租金、误工费等间接损失时，需提供充分证据证明损失与房屋质量问题有直接因果关系（如房屋完全无法居住的鉴定报告、租房合同与漏水时间吻合等），否则可能因举证不足败诉。

本案的判决明确了开发商在房屋质保期内的维修责任，也提醒购房者：面对房屋质量问题，要及时维权、留存证据、合理主张损失，才能最大限度保护自身权益。同时，选择信誉良好的开发商，可从源头减少此类纠纷的发生。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）