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花钱从别人手里买了套拆迁安置房，本以为是正常交易，结果却被真正的产权人告上法庭，要求腾退房屋还得赔偿损失，这究竟是怎么回事？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告郑某明、赵某兰向法院提出诉讼请求：

判令孙某强立即腾退郑某明的房屋（房屋坐落：北京市某区某号楼二号房屋）；

判令孙某强立即赔偿郑某明抢占房屋损失 3000 元；

判令孙某强支付郑某明房屋占用费，以 3500 元 / 月计算自 2023 年 5 月 4 日起支付至实际腾退之日；

案件受理费由孙某强承担。

郑某明称，2009 年某区某镇某村拆迁，他是安置人员之一，二号房屋为安置房屋之一。2017 年 7 月 9 日，他奶奶赵某兰和他使用二人的购房指标完成选房，确认产权人为他，房屋价款由他一人出资。之后房屋一直由他自行使用出租。2023 年 5 月 4 日，孙某强未经他同意，擅自强占二号房屋至今，给他造成损失。他多次要求孙某强搬出，均遭拒绝，故诉至法院。赵某兰认可二号房屋占用了其购房指标，但认可房屋产权人为郑某明，同意由郑某明主张权利。

（二）被告的抗辩主张

孙某强辩称，不同意郑某明、赵某兰的诉讼请求。他已经从郑某华处购买了二号房屋，购房款除了 15 万元已经支付完毕，不存在抢占房屋的情况，到二号房屋居住是按照合同约定由郑某华向他交付该房屋。

（三）法院查明的关键事实

郑某军、赵某兰系郑某华父母，郑某明系郑某华之子。2019 年 4 月 11 日郑某军死亡，2023 年 5 月 30 日郑某华死亡，郑某华的第一顺序法定继承人为母亲赵某兰、儿子郑某明。

2009 年某区某镇某村拆迁，被拆迁人郑某军，家庭人口包括赵某兰、郑某华、郑某明等 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲房地产有限公司出具《某一区某村回迁安置房确认书》，载明二号房屋产权人为郑某明，建筑面积 86.63 平方米，占用郑某明、赵某兰购房指标，郑某明、赵某兰在认购人处签名捺印。

2017 年 7 月 10 日，郑某明支付了二号房屋的购房款 228370 元及相关费用，此后物业费也由其支付。2017 年 10 月 16 日，郑某明将房屋出租给乙环保科技有限公司，租期至 2023 年 10 月 16 日，年租金 42000 元。

2022 年 9 月 3 日，郑某华与孙某强签订《北京市房屋买卖合同》，约定郑某华将二号房屋（合同载明面积约 97 平方米）以 155 万元卖给孙某强，孙某强支付定金 100 万元，2022 年 10 月 15 日前支付 40 万元，剩余 15 万元待产权变更后支付，房屋交付时间为 2022 年 10 月 15 日。当日双方签订补充协议，出卖人处印有郑某明名字，但无郑某明签名。郑某华出具《首付款收到款项说明》，称 2021 年 12 月 23 日向孙某强借到的 100 万元当作首付款，但孙某强提交的转账记录为案外人之间的转账，无其向郑某华转账 100 万元的证据。

2022 年 12 月 1 日，孙某强向郑某华转账 40 万元，附言购房款，当日郑某华向孙某强转账 18000 元，孙某强称是房租。2023 年 4 月，孙某强进入并占有二号房屋，更换门锁，居住至今。

因孙某强占房，郑某明与乙公司解除租赁合同，支付违约金等合计 24900 元，其中包括违约赔偿金 3000 元。孙某强另案起诉要求确认其与郑某华签订的合同有效。

二、案件分析

（一）争议焦点

郑某华与孙某强签订的《北京市房屋买卖合同》是否有效？

孙某强是否构成非法占有，是否应腾退房屋、赔偿损失并支付占用费？

（二）法律分析

合同效力：郑某华与孙某强签订的《北京市房屋买卖合同》无效。

孙某强主张的 100 万元首付款系借款转为购房款，但现有证据无法证明借贷事实成立及郑某华实际收到该款项，无法认定首付款已支付。

合同约定房屋面积与实际面积差距大，孙某强作为购房者未查看房屋相关手续，明知房屋涉及郑某明权益却未取得其同意，交易不符合正常流程，孙某强存在重大过错。

房屋未按约定时间交付，郑某华转账房租的行为不能视为交付，孙某强 2023 年 4 月强占房屋不属于合法交付。

郑某华对二号房屋无处分权，房屋产权人为郑某明，郑某华出卖房屋系无权处分，损害了郑某明的合法权益。

占有性质与责任承担：孙某强对房屋系无权占有。

因合同无效，孙某强不能依据善意取得制度取得房屋所有权，其占有房屋无合法依据，属于非法占有。

郑某明作为产权人，有权要求孙某强腾退房屋。孙某强的非法占有导致郑某明支付违约金 3000 元，应予以赔偿，并按每月 3500 元支付自 2023 年 5 月 4 日起至实际腾退之日的房屋占用费。

三、裁判结果

法院判决：

孙某强于本判决生效后 7 日内将北京市某区某号楼二号房屋腾退并返还给郑某明；

孙某强于本判决生效后 7 日内支付郑某明因非法占有房屋导致的损失费 3000 元；

孙某强于本判决生效后 7 日内支付郑某明自 2023 年 5 月 4 日起至实际腾退之日止每月 3500 元的房屋占有使用费。

四、案件启示

（一）购买拆迁安置房需谨慎核查产权

拆迁安置房的产权归属可能较为复杂，购买时务必核实房屋的安置协议、产权确认书等材料，明确实际产权人，确保出卖人有权处分房屋，避免从无权处分人处购房，以防陷入产权纠纷。

（二）房屋交易应遵循正常流程

房屋买卖是重大交易，购房者应实地看房，核实房屋面积、状况等信息，查看相关产权证明，与所有产权人协商一致并签订合同，留存好付款凭证等证据，降低交易风险。切勿轻信单一出卖人的承诺，忽视对房屋产权的全面核查。

（三）无权处分不产生合法权利

出卖人对房屋无处分权的，其签订的买卖合同可能无效，购房者无法取得房屋所有权。即使支付部分款项，若构成非法占有，仍需腾退房屋并承担相应责任，造成的损失也可能难以挽回。

（四）合法权益受侵害应及时维权

房屋产权人发现他人非法占有房屋时，应及时收集证据，通过法律途径要求腾退房屋、赔偿损失，维护自身合法权益，避免损失扩大。

若涉及拆迁安置房交易，建议提前了解相关政策和房屋产权情况，必要时咨询专业律师，避免因合同无效或非法占有引发纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）