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 花 50 万买了农村自建房，住了 8 年还进行了装修，结果房屋被认定为违法建筑强制拆除，买家能要回房款和装修损失吗的判决结果，给想购买农村房屋的人提了个醒。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周某玲向法院提出诉讼请求：

确认与赵某伟于 2017 年 2 月 12 日签署的农村自建房买卖合同无效；

判令赵某伟返还购房款 500000 元；

判令赵某伟支付资金占用期间的利息（以 500000 元为基数，自 2017 年 2 月 13 日起至实际返还之日，按年利率 3.85% 计算）；

判令赵某伟支付装修损失 332677 元；

本案诉讼费用由赵某伟承担。

周某玲称，2017 年 2 月 12 日，她与赵某伟签订《农村自建房买卖合同》，购买赵某伟位于北京市某村的二号房屋，占地面积 224.1 平方米，交易价格 50 万元。她按约分别于 2017 年 2 月 13 日支付 20 万元、2017 年 6 月 17 日由公公钱某明代付 30 万元，已履行付款义务。占有使用期间对房屋进行了改造和装修。但 2024 年 5 月 31 日，北京市某政府认定该房屋为违法建筑物并强制拆除。赵某伟作为出售方有重大过错，应承担合同无效后的过错责任，赔偿装修损失。

（二）被告的抗辩主张

赵某伟辩称，周某玲的主张没有事实及法律依据，请求驳回全部诉讼请求。

周某玲对案涉房屋状况及宅基地政策知晓，房屋被拆是其自身过错导致。签订合同时房屋合法存在，已移交宅基地证明文件，周某玲的公公钱某明曾因购房拆迁获益，此次购房也是为了获取拆迁利益，且周某玲作为当地村民，对宅基地政策应熟知。房屋因没有门牌号码价格较低，周某玲知晓风险，安装电表时用赵某伟名字，还删除了合同中相关条款。赵某伟曾告知找集体成员挂名及不挂名的风险，但周某玲执意登记自己名字并承诺风险自担，房屋被定性为违建主要因登记名字问题，责任在周某玲。

若合同无效，赵某伟也不应返还房款及赔偿。建房花费近 20 万元且带装修，周某玲居住 8 年，应扣除房屋占有使用费及建房装修费，且周某玲将房屋出租获利，该租金也应扣除。因周某玲原因导致合法宅基地变违建，损失不应由赵某伟承担。

（三）法院查明的关键事实

2017 年 2 月 12 日，周某玲与赵某伟签订《农村自建房买卖合同》，约定周某玲购买二号房屋，价款 50 万元。合同中 “甲方应保证房屋不属于违章建筑等” 条款被删除。

2017 年 2 月 13 日，赵某伟收到周某玲房款 20 万元；2017 年 6 月 17 日，收到钱某明代付房款 30 万元。钱某明出具说明，称代付款是替周某玲支付，同意由周某玲追讨相关权利。

2024 年 5 月 31 日，北京市大兴区青云店镇人民政府出具《强制拆除决定书》，认定周某玲婆婆孙某兰在某村建设的 209.81 平方米建筑为违法建筑物，决定强制拆除。双方认可案涉房屋由周某玲婆婆居住。

周某玲非案涉房屋所在村村民，提交装修合同等主张装修损失 332677 元，但未提供支付凭证。赵某伟称交付时房屋带部分装修，周某玲装修损失不实，且房屋被拆是周某玲自身过错。

赵某伟提交村委会公示照片，显示 2015 年张某爱春因住房面积不足获批建房；提交与钱某明的通话录音，证明已告知登记外村人名字的风险，钱某明仍坚持登记；提交租房合同主张应扣除房屋占用费，但周某玲不认可。

二、案件分析

（一）争议焦点

周某玲与赵某伟签订的《农村自建房买卖合同》是否有效？

合同无效后，赵某伟是否应返还购房款、支付利息及装修损失，数额如何确定？

（二）法律分析

合同效力：农村自建房买卖涉及宅基地使用权，根据相关法律规定，宅基地使用权仅能在本集体经济组织成员间流转。周某玲非案涉房屋所在村村民，且案涉房屋被认定为违法建筑，双方签订的《农村自建房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

责任承担与款项返还：合同无效后，因该合同取得的财产应返还。赵某伟作为出售方，未确保房屋合法性，存在主要过错；周某玲作为非本村村民，明知或应知农村宅基地政策，未尽审慎义务，也有一定过错。

购房款：赵某伟应返还周某玲支付的 50 万元购房款。

利息与占用费：双方对合同无效均有过错，利息和房屋占用费均系履行合同产生的结果，故对双方关于利息和占用费的主张均不予支持。

装修损失：周某玲未提供充分证据证明装修损失数额，但结合其确实进行过装修且房屋已使用多年、存在损耗的情况，法院酌定赵某伟支付装修损失 30000 元。

三、裁判结果

法院判决：

周某玲与赵某伟签订的《农村自建房买卖合同》无效；

赵某伟于本判决生效之日起十日内返还周某玲购房款 500000 元；

赵某伟于本判决生效之日起十日内支付周某玲装修损失 30000 元；

驳回周某玲的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村自建房买卖风险高，非本村村民慎买

农村自建房买卖受宅基地政策限制，非本集体经济组织成员购买，买卖合同可能因违反法律强制性规定而无效。且此类房屋若未取得合法规划许可，易被认定为违法建筑面临拆除风险，买家需谨慎考量，切勿抱有侥幸心理。

（二）签订合同前需核查房屋合法性

购买农村房屋时，应核实房屋是否取得规划许可、宅基地使用是否合法，要求出售方提供相关证明文件，仔细审查房屋的产权状况。同时，要清楚自身是否具备购房资格，了解农村宅基地流转的政策规定，避免因房屋不合法或自身资格问题导致权益受损。

（三）合同无效后的责任划分

合同无效后，一般遵循 “返还财产、过错赔偿” 原则。出售方若明知房屋不合法或买家不具备资格仍出售，需承担主要过错责任；买家明知政策仍购买，也需承担相应责任，对自身损失也要承担部分后果。双方的过错程度会影响最终的责任承担比例和赔偿数额。

（四）留存证据的重要性

在房屋买卖及装修过程中，要留存好合同、付款凭证、装修协议、支付记录等证据，以便在发生纠纷时证明自己的主张。本案中周某玲因未提供装修支付凭证，导致无法全额主张装修损失，这一教训值得吸取。

若考虑购买农村自建房，一定要提前了解相关政策和法律规定，必要时咨询专业律师，避免因合同无效或房屋被拆而遭受损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）