房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

 当家庭成员患有严重疾病，丧失民事行为能力时，其名下的房产被低价转让，这样的房屋买卖合同是否有效？这起案例给出了明确答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周某凯向法院提出诉讼请求：

确认周某莉、刘某兰及秦某佳于 2019 年 1 月 31 日签订的北京市存量房屋买卖合同无效；

诉讼费及保全费 5000 元由自己承担。

周某凯称，位于北京市海淀区一号房屋原系父亲周某明、母亲刘某兰共有。2008 年 4 月 6 日父亲去世，他放弃继承，房屋由母亲和姐姐周某莉按份共有。2011 年左右母亲患阿尔茨海默病，后被送至小区内的甲公司看护。2019 年 1 月 31 日，周某莉及其前夫冯某军将患有重度老年痴呆的母亲从护理机构接出，前往海淀区不动产登记中心签署合同，将房屋以 100 万元低价转让给周某莉的女儿秦某佳，该款至今未支付。且合同上无母亲签字，只有捺印。2019 年 3 月 13 日母亲去世，他认为周某莉和冯某军的行为存在故意和恶意，母亲的行为并非真实意思表示，合同应无效。

（二）被告的抗辩主张

周某莉、秦某佳辩称，同意周某凯的所有诉讼请求。2010 年发现母亲行为异常，2012 年 12 月确诊为阿尔兹海默症、双向情感障碍。2018 年秦某佳想创业，提出以买卖方式过户房屋，当时市场价约 500 万元，以 100 万元低价转让，秦某佳未支付房款。2008 年父亲去世后，周某凯放弃房屋份额，公证后房屋由周某莉和母亲各占 50% 份额，因周某凯服刑未给予补偿。办理过户时母亲重度痴呆，无法写字，由周某莉代签，用家乡话提示母亲回答登记部门询问。秦某佳涉嫌诈骗已被羁押，咨询律师后得知房屋出售有问题，告知周某凯后其起诉。

（三）法院查明的关键事实

周某明与刘某兰育有周某莉、周某凯，秦某佳是周某莉之女。周某明 2008 年去世，刘某兰 2019 年 3 月去世。

2012 年 12 月，刘某兰住院被诊断为老年性痴呆，出院总结及精神科会诊均显示其有痴呆症状；2019 年 3 月就诊，诊断为阿尔茨海默病等。

一号房屋 2012 年 10 月登记在周某莉、刘某兰名下，按份共有。2019 年 1 月 31 日，周某莉、刘某兰与秦某佳签订合同，以 100 万元出售房屋，2 月 21 日产权登记至秦某佳名下，秦某佳未支付房款。

签订合同时刘某兰患有严重阿尔茨海默病，无法写字，由周某莉代签，依靠周某莉协助完成过户，周某凯申请保全房屋并提供担保，法院已查封。

二、案件分析

（一）争议焦点

周某莉、刘某兰与秦某佳于 2019 年 1 月 31 日签订的北京市存量房屋买卖合同是否有效？

（二）法律分析

民事行为能力对合同效力的影响：根据法律规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，实施的民事法律行为无效；不能完全辨认自己行为的为限制民事行为能力人，实施民事法律行为需经法定代理人同意或追认。刘某兰在 2012 年就被诊断为痴呆，2019 年签约时病情严重，已处于丧失民事行为能力状态，无法独立作出真实意思表示，其签订房屋买卖合同及办理过户的行为并非真实意愿，不符合民事法律行为有效的要件。

合同签订的恶意与合理性：合同约定的房屋价格远低于当时市场价（约 500 万元），且秦某佳未实际支付房款，结合刘某兰的病情，周某莉作为监护人及房屋共有人，与秦某佳签订合同的行为明显存在恶意，损害了无民事行为能力人刘某兰的合法权益，符合法律规定的合同无效情形。

合同形式的瑕疵：房屋买卖合同上无刘某兰签字，仅有捺印，且签订过程中需周某莉提示才能回答问题，这进一步说明刘某兰不具备签订合同的民事行为能力，合同缺乏真实意思表示的基础，难以认定为有效合同。

三、裁判结果

法院判决：

确认周某莉、刘某兰与秦某佳于 2019 年 1 月 31 日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。

四、案件启示

（一）民事行为能力的重要性

当家庭成员患有严重疾病可能影响民事行为能力时，应及时向法院申请认定其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，并确定监护人，避免在无民事行为能力或限制民事行为能力状态下实施重要民事法律行为，如房屋买卖、赠与等，以防权益受损。

（二）监护人的责任与义务

监护人应依法履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，不得利用监护便利侵害被监护人利益。本案中周某莉的行为违反了监护人的法定义务，其签订的合同被认定无效，这也警示监护人要恪守职责。

（三）房屋交易的审慎性

房屋作为重大财产，交易时应确保当事人意思表示真实，价格合理，款项实际支付。以不合理低价交易且无实际付款的，可能被认定为恶意串通，损害他人利益，导致合同无效，相关当事人还可能承担法律责任。

（四）维权途径的选择

当发现亲属的合法权益因无效合同受损时，继承人或利害关系人应及时向法院提起诉讼，请求确认合同无效，维护自身及被继承人的合法权益。同时，要注意保留相关医疗记录、合同文本、付款凭证等证据，为维权提供有力支持。

若遇到类似的房屋交易纠纷，建议必要时咨询专业律师，依法维护权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）