审判长、审判员:

受本案原告的委托，我作为其代理人依法参与本案的诉讼活动，根据刚才的法庭调查及当事人各方的举证和质证，代理人提出如下代理意见，仅供参考:

一、被告XX与原告签订的集资楼买卖合同为无效合同。

（一）XX与原告签订的住宅楼集资协议是以合法形式掩盖非法目的。

国务院23号文件和《经济适用房管理办法》第29条及其他条款的规定，集资房是指由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费、由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售的房屋，集资房是经济适用房的一种。

集资房与一般的商品房比较具有如下特点：

1、集资建房用地是利用建设单位自用的国有划拨土地（无偿提供土地）；

2、集资房享受政府税收减免及单位资助；

3、单位集资建房以及职工个人申请参加集资合作建房都必须由经济适用房主管机关审批；

4、集资房的出资人及房屋使用人只能是本单位或本系统的职工，集资房不能作为商品出售。

《经济适用住房管理办法》第30条规定，住房困难户较多的工矿和困难企业，经市县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用的土地与职工进行集资建房，参加集资合作建房的对象，必须限定在本单位的无房户和困难家庭。

《经济适用住房管理办法》第33条规定，集资建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润；第32条规定，严禁任何单位借集资、建房名义，变相搞商品房开发。

国务院城市私有房屋管理条例第14条规定，凡享受因家或企业单位补贴，廉价购买或建造的房屋，需要出卖时，只准出售给原补贴单位或房管机关。

从上述的相关规定，我们可以看出，集资房是经济适用房的一种，集资楼享受政府无偿使用划拨土地和减免相关税费等优惠政策，低成本、不含有利润，只能向具备条件的本单位职工集资建设，不能上市出售，国家严令禁止假借集资建房而变相搞商品房开发。

具体到本案，从被告XX建楼前的请示、审批和实际的建设用地情况看，被告当时申请和建设的确实是XX的职工集资住宅楼。但是从被告在整个楼房的建设和落成后的实际销售过程看，被告搞的却是实实在在的商品房开发。也就是说，被告在合法的形式背后，搞的却是非法商品房交易。

根据刚才原告向法庭出示的相关证据表明，被告在所谓的集资楼开工前后，并没有通过政府职能部门公示集资房的指导价，没有向本厂职工集资，也没有让本厂职工享有集资房应当有的低价优惠政策，更没有将集资楼出售给本厂职工。相反，被告在所谓的集资楼开工不久，便打出了向社会公开出售楼房的各种广告，而且公示的集资楼价格高得惊人，甚至超过了当年开发的商品楼的价格。根据原告出示的证据反映，被告所谓的集资楼实际上全部出售给了没有经过集资的被告单位以外的其他人。原告也同其他购楼人一样，不是被告单位的职工，可是被告却将其建成的所谓的集资楼以商品房的价格出售给了原告，而且从中获取了巨额的利润，由此我不难看出，被告是打着建设集资楼的幌子，实际上做的是变相开发商品房非法交易，这是法律严令禁止的。

　　根据《民法通则》第五十八条七项和《合同法》第52条三项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同，为无效合同。

　　（二）被告XX以商品房的价格上市出售集资楼，这违反法律和行政法规的强制性规定。

　　国务院颁布的《城市私有房屋管理办法》第14条规定，凡享受国家或企业单位补贴，廉价建造的房屋，需要出卖时，只准出售给原补贴单位或房管理机关。

　　本案被告在申请建设集资楼后，在无偿利用自己单位的国有划拨土地，并在减免了工程报建中的部分费用和相关的税费的情况下，将低成本的楼房以高额利润出售给并不是被告职工的原告等人，这严重地损害了国家利益，违反了国务院房地产行政法则的强制性规定。

　　另外，被告身为XX的经营企业，其营业执照上体现的经营范围根本没有上市出售房屋的权限。也就是说，被告在没有取得房屋销售经营许可和经过其他审批的情况下销售房屋，这违反《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》中关于房地产开发单位出售房屋要进行严格登记审批的规定；更重要的是，因为被告出售房屋没有取得工商部门的房屋经营销售许可，没有经过工商和税务等相关部门的登记，其出售的房屋偷税漏税，这同时也违反了国家行政法规的相关规定。

　　根据《合同法》第52条五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，为无效合同。

　　（三）被告在向原告出售所谓的集资楼时存在商业欺诈。

原告不是被告单位的职工，原告相对于被告而言，原告是弱者，原告在购楼时并不知道被告所建楼房为集资楼，不知道被告所建楼房所使用的土地是国家无偿划拨的土地，也没有考虑过低价购买集资楼一事。原告是看到当时被告打出的各种售楼广告，才按照被告制定的售楼价格购买了一套二楼的两居室。当时的二楼价格为每平方米980元，原告总计支付购楼价款70595.28元。

原告以为购得此楼的所有价款中，应该包含了楼房所有权和土地使用权的全部价值。然而让原告根本想不到的是，原告在建房时，根本没有取得土地的所有权，原告建房时使用的是国家无偿划拨的土地，没有向国家交付土地出让金。因为考虑到购房者在购房后，如果没有取得土地使用权，则房屋在出售后无法办理房产证。所以被告人才在在原告购买楼房后的2003年，以出让的方式取得了楼房建设所占用的土地的二十年的土地使用权，但是没有看到被告向政府的相关部门交纳土地出让金。

　　中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例等相关的法规规定，作为宅基地使用的国有土地使用权的出让期限应为50到70年。而被告只在楼房建成后办理了为期为20年的使用权。原告不明白，原告在全部交清房款的20年后，土地使用权的出让金谁来支付，20年后土地使用权被收回或者拆迁后不能得到补偿怎么办？为此原告认为，被告在出售房屋时，对上述事实的故意隐瞒，不如实告知，存在商业欺诈行为，这一方面损害了国家的利益，另一方面也损害了原告人的正当合法权益。

　　《合同法》第52条一项规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的，为无效合同。

　　二、被告应将其获得的购房款返还原告，并应赔偿原告因合同无效所造成的经济损失。

　　合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，原告认为，因为被告以合法形式掩盖非法目的，违反有关法律和行政法规的强制性规定，非法高价出售集资楼，违反了相关的法律和行政法规的规定，最终导致合同无效，对此被告具有不可推卸的过错责任。所以被应当返还原告购楼款，并赔偿因此给原告造成的经济损失，其损失应当比照银行同期贷款利息予以赔偿。

　　以上是代理人的代理意见，希望合议庭在合议判决时，能够充公考虑代理人的代理意见，以做出公证的裁决。

　　　　　　　　　　　　代理人：XX

　　　　　　　　　　　　2006年9月3日