作为小产权房的房屋，法律是否允许私自转让、买卖？

                             ------庞某某诉姜某房屋所有权确认案

相关法律、政策规定：

1、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
    2、《民法通则》第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。

第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

3、国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条、严格规范农村集体土地确权登记发证行为，结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

4、《最高人民法院2011全国民事审判工作会议纪要》第十五条

在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

典型案例：

    庞某某系姜某前夫庞东的父亲。诉争的房屋位于临沂市兰山区聚才小区（属小官路居民委员会管辖）17排X单元XXX室。该房屋系还建房，至今尚未办理房产证。临沂市工贸发区小管路居民委员会于2005年7月22日开具的收款票据上载明的诉争房屋购房人为邵某某。2005年7月26日，邵某某与庞某某签订房产买卖协议一份，将该房卖给庞某某。姜某与庞东于2006年12月登记结婚，婚后姜某及其他家人自2007年年初至2008年一直共同居住在诉争房屋内，为照顾孙女，庞某某经常在该房屋居住。因婚后感情不合，庞东曾先后于2009年9月8日、2010年5月20日两次诉至临沂市兰山区人民法院要求与姜某离婚，后兰山区人民法院于2010年8月18日作出判决，准予庞东和姜某离婚，但未涉及本案诉争财产。

诉讼情况：

    庞某某诉称：其于2005年7月26日合法取得诉争房屋，因姜某无房居住，便同意先由姜某居住，在自己使用时姜某应及时搬走。后在庞某某急需用房，找姜某索要时，姜某故意不接电话，避而不见。

     姜某辩称，涉诉房屋是姜某与庞东结婚时，庞某某于2007年年初赠与他们的，现已超过两年以上，庞某某无权收回，该楼房应归其所有。

争议焦点及法律分析：

    本案诉争的房屋属“小产权房”，邵某某与庞某某签订的房屋买卖合同是否有效？该怎样处理？

    现实生活中，一般将国家房产部门颁发的房产证称为“大产权房”，其他主体发的称为“小产权房”。小产权房也分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即在宅基地上建成的房子，只属于该集体组织成员，该组织成员以外的民事主体无权购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

根据《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有。村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可和保护，也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。《民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》也指出，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。《最高人民法院2011全国民事审判工作会议纪要》第十五条也规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

因本案涉诉的房屋属性为“小产权房”，庞某某与房屋所有人邵某某签订房屋买卖协议，并已支付相应价款，但因该房不能向非本集体成员的第三人转让或者出售，故本案的房产买卖行为实属无效。鉴于现实生活中小产权房的买卖行为普遍存在，为了在一定程度上保护买受人的利益，此处的无效一般理解为买受人不能取得房屋的所有权，但在房屋所有人主张买卖行为无效前，仍然可以取得该房屋的使用权、居住权 ，本案中的房屋所有人同意庞某某有权使用涉诉房屋，所以，庞某某所获得的仅是涉诉房屋的使用权而非所有权。

因庞某某对涉案房屋没有所有权也就无权处置，即使处置了也是无效行为，而且庞某某也不认可将房屋赠与姜某，姜某对于赠与一事也未能举证证明，因此房屋已赠与姜某是主张不能成立。根据《民法通则》第一百一十七条关于“ 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”的规定，姜某的行为已构成侵占他人财产的行为，且具有返还涉案房屋的可能，故其应将本案涉诉房屋予以返还。

裁判要旨：

    临沂市兰山区人民法院经审理认为，2005年7月26日庞某某与邵某某签订的房产买卖协议，系双方真实的意思表示，邵某某之妻亦同意将本案涉诉的房产卖与庞某某，但因该房系还建房，尚未办理房产证，故在庞某某与邵某某签订协议后，庞某某即对该房屋享有居住使用权，现庞某某要求姜某搬出该房屋，事实清楚，理由正当，证据充分，予以支持。该房屋系姜某与庞某某之子婚前所购买，姜某 虽然主张在其与庞东结婚时，庞某某已将该房屋增给了他们夫妻，因庞某某不予认可，姜某也未提交证据证实其主张，故本院对姜某的该主张不予采信。据此法院判决：1、诉争房屋归庞某某使用；2、姜某于本判决发生法律效力后三十日内搬出该房屋。3、驳回庞某某的其他诉讼请求。