业委会搭建报刊亭，业主如何行使撤销权？

文/广东博厚律师事务所 周 滨 律师

[本文原载于《现代物业•新业主》2009年第3期“举案说法”栏目]



[题记]业主委员会未经规划部门批准，也未召开业主大会和征询有利害关系的业主意见，擅自作出在小区空地上搭建报刊亭的决定显然违反了法律规定。权利受到侵害的业主有权依照《物权法》第78条规定行使撤销权。



程艺与李杰是广州市金圣花园1栋102、103房的业主。2008年6月，小区业主委员会在小区张贴公告称：为了解决小区健身娱乐器材更新的资金紧张问题，丰富小区业主的业余文化生活。经小区业主委员会开会研究，决定在小区临街1栋的空地旁临时搭建一个报刊亭，用于出售、出租报刊杂志，所得租金用于健身器材更新和小区文化活动费用。由于搭建的报刊亭与两业主的房屋卧室距离很近，两业主坚决反对该业委会决定。但业主委员会明确表示已经开会同意搭建，不会改变决定。决定作出后，业委会购买了建筑材料，开始施工建设。两业主与业主委员会洽商未果后，准备向法院提起诉讼。

笔者接受两业主委托后，认真审查了相关案件材料，认为权利受到侵害的两业主可以依照新的《物权法》第78条规定提起撤销权诉讼。经过相关的证据收集和调查取证工作后，笔者以两业主作为原告，业主委员会为被告向法院提起了撤销权诉讼，要求法院判令被告撤销违法搭建报刊亭的决定。

被告业主委员会接到法院传票后，提出书面答辩状辩称：现有的法律并没有赋予业主委员会的诉讼主体资格，两原告起诉缺乏法律依据。被告作为经小区全体业主合法选举成立的业主委员会，有权依照《物权法》和《物业管理条例》的规定作出维护小区业主全体利益的决定。被告决定搭建报刊亭用于出租，一方面是为了筹集资金，更换小区娱乐健身器材，另一方面，也是应小区部分业主的需要，丰富小区业主的文化生活。而且，该决定是由业主委员会全体成员一致投票通过的，符合业主委员会议事规则，因此是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经过法院开庭质证和辩论，笔者依据事实和相关法律提出如下代理意见：

一、业主委员会有资格成为适格的被告。

依照现行的相关法律、法规和司法解释规定，业主委员会有资格成为适格的被告。2003年8月20日，《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。该司法解释首次确立了业主委员会可以作为民事诉讼主体。2004年，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该批复的主要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。广东省高级人民法院在此批复中也明确了业主委员会的民事诉讼主体资格。

《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”该规定也明确了业主委员会对业主违法损害他人合法权益的行为享有诉权。本案中，搭建报刊亭的决议是由业主委员会作出的，故原告请求撤销该决议时的适格被告只能是业主委员会。根据上述法律和司法解释的规定，我国法律已经明确确认了业主委员会的诉讼主体资格。因此，本案中业主委员会作为被告符合法律的相关规定。

二、业主委员会无权作出搭建报刊亭的决定。

《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。小区公共用地属于全体业主共有，公共用地的使用关系到小区全体业主的利益，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应由业主大会集体讨论决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，无权单独就涉及到业主共有的公共用地的使用权事项作出决定。因业主委员会超越自身的职权范围擅作决定，法院应对该主体不合法的决定予以撤销。

三、小区空地上临时搭建报刊亭未经规划部门批准，属于违法建筑。

小区空地属于全体业主共同共有部分，任何改变空地使用性质的行为应依法经城市规划部门的批准。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。《广州市城市规划条例》第二十七条规定，申请临时建设用地，必须先取得市、县级市城市规划部门核发的临时建设用地规划许可证后，方可向土地行政主管部门申请领取临时建设用地使用权证。业主委员会在未取得《临时建设用地规划许可证》和《临时建设用地使用权证》的情况下，擅自在小区空地上搭建报刊亭，违反了城市规划法律法规的规定，损害了业主的利益，应依法予以拆除。

《物业管理条例》也对如何利用物业公用部位作出了明确规定。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。第六十六条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告、罚款。本案中，业主委员会没有征得搭建报刊亭附近权利受到影响的业主的同意，也没有召开业主大会，按照规定办理相关的审批手续，擅自利用小区公用部位进行经营，明显违反了城市规划法律法规和《物业管理条例》的规定，依法应予以撤销。

四、搭建报刊亭严重影响了原告的正常生活。

法院在审查业主委员会的决议时，应主要依据合理性标准判断其效力，合理性首要的考虑应为业主全体的整体利益，即提高多数业主的健康幸福，以及精神的安适等目的。

虽然业主委员会搭建报刊亭的最终目的是为了筹集小区娱乐健身设备的更新经费和丰富小区业主的文化生活，但不得因此牺牲个别业主的利益。如何在小区业主整体利益和个别业主的自由、生活秩序之间求得平衡，从而作出公正的判决呢？本案中，报刊亭的搭建严重影响了两原告卧室的通风采光，而报刊亭的人流也不可避免地造成一定的噪音，给原告的安宁生活带来不便。法院应综合考虑搭建报刊亭给两原告生活造成的严重影响，对被告的违法搭建行为作出公正判决。

法院经合议后基本采纳了笔者的代理意见，作出如下判决：业主委员会是业主大会的执行机构，搭建报刊亭占用了住宅小区的公共用地，依法应由业主大会决定，业主委员会无权不经业主大会的同意而作出该决定。而且，搭建报刊亭应经规划部门审批同意，不得违反相关的法律法规的规定。被告决定搭建的报刊亭严重影响了原告的日常生活，房间的通风采光受到影响，损害了原告的合法权益。故判决撤销被告在空地上搭建报刊亭的决定。



[后记]

业主委员会在行使对小区的管理职责的过程中，应当遵守《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，按照业主委员会议事规则的规定进行决策。如果涉及相关业主的权利时，应征求和参考相关业主的意见。立法机关在新的《物权法》中将司法干预引入业主自治领域，使受到业主委员会决议侵害的业主获得司法救济；同时对业主委员会的监管职责进行必要的监督，防止其权利的滥用，体现了司法关注民生的价值取向，更有利于和谐小区的建设。



（周滨系广东博厚律师事务所律师，《现代物业》特约记者）

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