“招拍挂”是政府对垄断地位的滥用

    任志强最近抛出“元凶论”，其话锋直指目前的土地出让制度，这一次笔者认为，任总说到了点子上。

【“招拍挂”是房价飙升的罪魁祸首
政府在土地市场上的“招拍挂”制度向来被质疑是推高房价的祸首之一，对此任志强直截了当地指出，目前土地市场只有“招”，根本没有“拍”和“挂”。他表示，目前政府在土地供应数量不足，核心区域地块更是少之又少，政府这种土地供应的方式迫使地价不断飙升】

    这实际上还是说的那个老问题，是房价推动了地价还是地价推动了房价？官方说是房价推动了地价，民间称是地价推动了房价。看来谁都不能说服谁。对此笔者认为，决定房价的因素除了地价外还有其他因素，决定地价的因素除了房价外还有其他因素，所以不能简单的得出一个房间推动地价或者低价推动房价的结论，应该说房价和地价是具有交互作用的，这样看才是客观的。而在目前的制度背景下，房价上涨时地价对房价有推动作用；房价下跌时房价对地价有压制作用。

    在房价上涨时，由于利润空间的加大和对未来房价继续上涨的预期，使得开发商敢于用更高的价格购买土地，而高价购得土地后出于对利益的追求就再推高房价。开发商集体性的高价购买土地造成集体的上调房价，加之买方买涨不买落的心理，使得房价进一步上扬，这就是土地价格对房价的推动作用。当房价下跌时，开发商出于对房价下跌的预期和对风险的规避，必然要减少土地的购买，土地购买的减少就压制了土地价格。

    下面我们来看一下目前的土地出让制度及其弊端，从而更清楚的看到地价是如何对房价起作用的。

    1990年的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所规定的土地出让方式有协议、招标和拍卖。而事实上当时的土地出让基本采用协议的方式，即由土地部门和开发商就出让土地给开发商达成协议，这种制度实施时造成了很多暗箱操作，土地出让领域的腐败现象极为严重，2002年，国土部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该《规定》第四条规定；商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这就是土地出让招拍挂的开始，应该说出台这个规定的初衷应该是遏制土地出让中的腐败现象。同时也不排除官员群体让土地价格上涨，让政府多得一些土地出让金的可能，附带指出，一项制度政策的出台并不是某个（或者某几个）官员的个人意志，而是作为一个官员群体的群体意志（或群体意识）在起作用。从这个《规定》开始实施后，房价便一路上扬，普通百姓离商品住宅越来越远，以至对这个制度多有指责。

    笔者认为：这个制度确实存在弊端，违背反垄断的基本精神，违背市场经济的一般规律。那个规律是“对于具有垄断地位的资源，不能由具有垄断地位的一方来单方面确定资源价格”，原因在于，如果允许具有垄断地位的主体自己来确定资源价格，那么该主体势必滥用垄断地位，损害公众的利益。为了避免垄断地位的滥用，避免公众利益被损害，通常的办法是采用第三方定价的办法。

    事实上，目前我国在具有垄断地位的电力、煤气、铁路等产品定价采取的已经是第三方定价的方法，即由政府按照成本加合理利润的方法定价，无论这个方法是否妥当，采用自由价格是无论如何都不可取的，因为如果允许企业自行定价企业就会滥用垄断地位来损害公众利益。

    土地出让具有同样的特点即出让方土地管理部门处于垄断地位，这种垄断地位是法律所保障的，同时土地又具有稀缺性、不可替代性。这就使得政府对土地一级市场的垄断更具有主导性，因为不会出现替代品来替代土地，并且现在的情况是，出让方已经充分利用了这个垄断地位和土地的特性采用了最科学的方法最大限度的拉高土地价格，这个最科学的方法就是土地出让的“招拍挂”制度。所谓“招拍挂”的实质和共同特点就是对有限资源的竞价取得，即价高者得。通过这种竞价的方式出让土地实现了土地出让价格的最高化。同具有垄断地位的经营者单方单确定资源价相比，可以说招拍挂是滥用垄断地位的极致，也是最大限度的损害了公众利益。这也就是这个制度的弊端所在了。 

   作为政府，不应同具有垄断地位的企业具有相同的理念，因为政府和企业在社会中的职能是不同的，企业以利益最大化为目标，所有的企业都追求利润，整个社会的效率就会随企业对利润的追求而提高。所以企业追求利润是应当和必然的。只是政府为了维护公众利益和维护经济的有序运行，才会限制具有垄断地位的企业向社会提供产品或服务的价格。而政府在社会中承担的是管理（或服务）职能，维护社会的经济秩序和社会秩序是政府的首要职责，冒损害经济秩序、损害公众利益的风险追求利益最大化不是政府应该做的事情。由此看来”招拍挂“确实存在弊端。

  解决这个弊端还是要通过第三方定价的方式，然而，这里存在一个困难，土地的出让方是作为政府的代理人的市县土地管理部门，政府按照成本加合理利润的方法定价还是单方定价。也就回到了“协议出让”的老路上，所以这里的第三方不能是政府，而应该是真正和政府无关的第三方，这个第三方应该具有足够的独立性，不会受到各种力量干预，又要具有足够的公正性，不会损害各方的利益。目前这样的第三方是不存在，要重新设立才行。但是这并不是困难的事情，而只是一个事务性问题。只要道理清楚了，以中国人民的聪明才智设立一个机构是简单的事情。