如何避免购房陷阱（连载之二）
                                      二、产权证陷阱
       大多数购房者都知道，房产证是真正取得房屋产权的标志，但是要顺利取得房产证，却不是一件简单的事情。开发商和购房者在合同里大多没有单独约定取得房产证的时间，只是按照建设部颁布的《商品房买卖合同》示范文本中第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但是该条款根本没有约定产权证什么时候取得，购房者也不知道多少天可以取得，怎么取得，更不知道如果拿不到产权证该怎么办。因此该条款下面的约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书”的处理方法，可以说是没有履约的基础。
        出现办理房产证的时间过长的问题，是否真像房地产商解释是由于办证机关办理时间太慢造成的？就目前来说，我国的办证机关办事效率确实低，但是办证时间太长，主要原因还是由房地产商下列原因造成的：
       ⑴房地产商没有取得土地使用证或没有补缴齐土地出让金。
       ⑵房地产商没有完成竣工备案工作。
       ⑶没有取得建筑面积实测数据。 
       ⑷土地抵押给银行，债务尚未清偿完毕，
       为了避免出现上述情况，购房者在买房前就要小心谨慎，首先审查“五证”， 所谓“五证”是指开发商开发一个项目必须具备的五个证件，通常在售楼的时候，这些证件须公开悬挂在售楼处显眼的地方。它包括：建设用地规划许可证（规划部门）、建设工程规划许可证（规划部门）、建设工程开工证（建设部门）、国有土地使用证（国土部门）、房屋销售许可证（房产部门）。如果上述法律证件不齐全，将直接影响后面办理房产证，所以业主必须对此了解清楚。目前，很多业主也知道“五证”，但很多开发商往往以原件在总部为由搪塞，而陷阱则很可能就隐藏在复印件里。就以《国有土地使用证》为例，一种叫《国有土地使用证》，这是拥有土地使用权的合法依据；再一种叫《临时国有土地使用证》，只能用于办理预售许可证和开工证，并不代表开发商最终取得土地使用权。房产商只是交了部分地价，剩下的地价很可能成为办理房产证最大的障碍。
        其次，购房者还要谨防开发商和销售商用异地或其他开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用了一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况就是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自已的房屋。以上两种情况都会给购房者日后办理产权证带来重大隐患。
       另外，一些无良开发商故意拖延办证时间，利用这个时间差，一房两卖，甚至多卖，深圳和上海都发生过这样的案件，购房者无不损失惨重。
为防止上述风险的发生，购房者可以在订立合同时，对双方权利义务加以明确，以最大限度制约房产商，将风险降到最低点，现提供如下条款供订合同时参考： 

一、 所有权的取得
1、 取得标志：所有权的取得以《××市房屋所有权证》为标志。
2、 取得时间：从 年 月 日开始，如出卖人不能使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。
3、 违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当在30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而遭受的损失。
4、 选择权利：当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。
5、 所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在××市房屋登记机构取得《××市房屋所有权证》及他项权利证书，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失，包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。
6、 费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担税款费用。
二、 出卖人办理：
出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30天通知买受人交付办理房屋产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办理房屋所有权证的全部资料（包括出卖人的全部资料）交付给××市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在年 月 日前为买受人办理完毕房屋所有权证。如买受人在此日期前不能取得所有权证，则买受人有权退房；如买房人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，日违约金标准为总房价的千分之一。
三、 担保义务
1、抵押义务：鉴于买受人在签订合同后即将支付大部分款项，而房屋目前在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险，为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用证、在建工程抵押给买受人，以使买受人在出卖人面前临破产风险时能够优先得到受偿，以减小买受人可能遭受的损失。
2、 土地抵押：出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，日违约金标准为总房价的千分之一。
3、 抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《国有土地使用证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，日违约金标准为总房价的千分之一。
4、 房屋工程：出卖人保证此商品在转移所有权以前未经过任何抵押；出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押；同时保证房屋峻工前的在建工程、施工原料等未设置任何方式的抵押。如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，日违约金标准为总房价的千分之一。
5、 权利担保：出卖人在商品房所有权转移过程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利（包括但不限于抵押权、留置权等）要求，不会要求买受人支付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，日违约金标准为总房价的千分之一。