1：在购房过程中，很多人签订购房意向书，何谓购房意向书?它与购房合同有何区别?

     作为购房意向书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
　　从法律角度讲，意向书的内容不涉及买卖关系双方的具体权利与义务的，该意向书属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同为准。即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。如果意向书的内容已具备房屋买卖合同的构成要件时，如果开发商违约，需要承担不是缔约过失责任而是违约责任。
　　一般来说，购房意向书一般是作为订立正式购房合同的准备，开发商在房屋销售时，是先签意向书，收取定金，然后再签商品房买卖合同的。

     2：如何看待开发商逾期交房?逾期交房承担何种责任?

     根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”
　　购房合同的条款中明确规定了交房时间，但开发商未按期向购房者交房，这实际上是一种违约行为。根据我国《合同法》第一百零七条的规定：\"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。\"也就是说，开发商应当承担赔偿损失等违约责任。　　但是，很多时候，对于逾期交房要具体问题具体分析，应当考虑到是否有依法可以免除违约责任的情况。
    《合同法》第一百一十七条规定：\"因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的原因，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。\"当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

     3：新房住进不到一年质量问题不断，要解决问题的业主应当找物业还是开发商?

     《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。从上述规定可以看出，房地产开发商是房屋质量问题的直接责任人。
　　根据国务院《建设工程质量管理条例》等有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：
　　（1）、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
　　（2）、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;
　　（3）、门、窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年;
　　（4）、墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;
　　（5）、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。
　　由此可见，地基等基础工程、主体结构问题，应由施工单位承担终身的保修责任。除此之外的质量问题，施工单位应当在保修期限内对建筑物的质量承担保修责任。
　　同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，房屋存在质量问题，承担保修责任的主体是开发商。
　　《物业管理条例》56条规定，在找不到施工单位或开发商的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。因此，物业公司虽然对建筑物的质量没有保修义务，但在物业管理合同约定的范围内应当承担维修义务。

     4：退房中有一个典型的情况是，很多客户在限购政策出台之前已经跟业主签订了相关的协议，交了订金，等政策出台以后才发现自己不具备购买的条件，要求退房。那么这种情形下退房是否可以支持?

      除了上述逾期交房的不可抗力之外，根据我国《合同法》规定:(1)因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。(2)当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
　　如果出现限购令等政策调整的因素，导致合同无法实现，属于一种客观的，不可预见的情形，那么购房合同可终止，订金可返还。

     购房小贴士：

1、要学会对开发商明察秋毫。地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。要有“五证”和“两书”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　2、签合同，要长心眼。仔细阅读合同相关规定，包括公摊面积、定金、违约责任等，保存证据，特别是开发商的楼盘宣传册等，以积极应对将要出现的或者可能出现的法律纠纷。 购房是不是小事，一定要慎重，签合同时切不可疏忽大意，必须要一字一句仔细审阅。如果有条件，建议委托专业的房产律师陪同签协议，小花费往往可以杜绝大麻烦