编者按：因现实生活中，部分人放高利贷，为了有一保障，在放贷时，要求借款人签订虚假的房屋买卖协议，这种名为房屋买卖实为借贷行为。也存在名为借贷实为房屋买卖的情形。在司法裁判中，确出现机械地认定虚假协议。故此，以下案例很有借鉴意义。

名为借款实为房屋买卖案二审判决书
北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2011）一中民终字3638号

　　上诉人（原审原告）马悰强，男，回族，无业,1958年5月27日出生，住北京市西城区赵登禹路 XXX

　　委托代理人杨国强，北京市青山律师事务所律师。

　　委托代理人罗康勇，北京市青山律师事务所律师。

　　被上诉人王建丽（原审被告），女，汉族，无业,1963年1月2日出生，住北京市西城区新街口西里XXXX

　　委托代理人王新亮，北京市京华律师事务所律师。

　　上诉人马悰强因民间借贷纠纷一案，不服新成立的西城区人民法院（2010）西民初字第6016号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

　　2010年4月，马悰强起诉到原审人民法院称：马悰强、王建丽2005年3月15日签订了一份《借款协议》，协议约定：马自王建丽处借款63万元，借期五年，无息；同时马悰强将其名下位于新街口西里一区6号楼8单元302号二室一厅房屋作抵押，并在借款期限内交由王建丽使用。现借款期限已满，马悰强已备妥全部款项并提前与王建丽接洽还款、腾房事宜，王建丽却拒绝接受还款且拒绝腾空、交还房屋，马悰强2010年3月15日委托律师向王建丽发出律师函，但王建丽仍置之不理，王建丽拒绝履约的行为已严重侵犯马悰强的合法权益，特诉至法院，要求王建丽履行《借款协议》，腾空并交换新街口西里一区6号楼8单元302号房屋；要求判令王建丽按每月3000元的租金标准，赔偿其逾期交还房屋期间给马悰强造成的经济损失（自2010年3月15日至实际腾房之日止）；诉讼费由王建丽承担。

　　王建丽在原审法院辩称：马悰强、王建丽之间是房屋买卖关系，马悰强将房屋出售给王建丽，王建丽给马悰强的63万元是购房款而不是借款，双方不存在房屋腾退问题，也不存在向马悰强交付租金的问题，故不同意马悰强的诉讼请求。

　　原审法院经审理查明：2005年3月15日，马悰强（乙方）、王建丽（甲方）签订《借款协议》，协议约定：乙方因生活急用，向甲方借款人民币六十三万元，并愿意以自己名下位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅一套作为抵押，双方约定此笔人民币63万元的借款无无息借款，甲方自本协议生效并将此笔款项一次性交付给乙方后，即有权使用乙方作为抵押的、位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅，协议存续期间，房屋使用涉及的所有相关费用全部由甲方承担，此笔人民币无息借款63万元的借款期限为五年，自本协议生效、甲方将款项一次性交付给乙方后开始计算。至协议期满，如果乙方没有能力归还无息借款63万元，则愿意将作为抵押的位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅转为甲方作为抵债，在抵押物过户手续办理完毕之前所发生的房屋使用涉及的相关费用全部由甲方承担；涉及抵押物过户的所有相关成本全部由甲方承担。

　　2005年3月17日，马悰强为王建丽出具收条一张，内容为：\"马悰强于2005年3月17日收到王建丽房款六十三万元正\"。2005年3月，马悰强之妻还为王建丽出具一份说明，内容为：\"另送家具一套，150×200双人床加垫，书柜加电脑桌，衣柜一组，价值人民币五千元，此条一式两份\"。

　　北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号系马悰强的拆迁安置房屋，马悰强、王建丽签订上述协议时，尚未办理产权证。双方签订协议后，马悰强将《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议书》、购房款发票、物业费收据交付王建丽，马悰强还将房屋交付王建丽使用至今。马悰强曾催促王建丽腾房，王建丽对此不予认可，马悰强未向法院提供相关证据证明。

　　上个世纪九十年代，王建丽精神出现问题，陆续就诊于安定医院，该院予以药物治疗。2010年3月5日，经北京大学第六医院诊断，王建丽为\"强迫状态\"，2010年4月，经北京大学第六医院诊断，王建丽为\"焦虑状态\"。在本案受理过程中，经王建丽申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所，对王建丽2005年3月15日签订协议时的民事行为能力及目前的诉讼行为能力进行鉴定。鉴定意见为：1、被鉴定人王建丽诊断为：神经症。2、2005年3月15日，王建丽应具有民事行为能力。3、目前王建丽具有诉讼行为能力。王建丽支付鉴定费3000元。

　　庭审中，王建丽提供三个证人出庭作证。证人李均钊，系北京市北人律师事务所律师，其称：马悰强、王建丽2005年曾一起到其办公室咨询房屋买卖事宜，故其可证明他们是房屋买卖关系。并称告知了马悰强、王建丽买卖房屋的一些注意事项，还跟马悰强说了考虑好卖房以后住哪，马悰强表示卖房后可以归还贷款，在回龙观买套房，还可以买辆车。马悰强还承诺五年后办理过户，决不反悔。当时双方说每平米9000元，马悰强还表示卖出天价了，房款共63万左右。马悰强去咨询过一次，王建丽至少去过三次。后得知，他们已经签好协议了，所以之后，就没再管此事。马悰强对证人证言不予认可，并称当时双方是在北人律师事务所签的协议，当时在律师事务所有好几个人在场，但证人是否在场记不清了。

　　证人张秀英称：认识马悰强、王建丽双方，与王建丽关系很好。王建丽要买马悰强的房子，当时是房屋所在小区物业一个姓赵的人给介绍的。其跟王建丽到物业公司，经物业公司介绍见到马悰强谈买房事宜，其跟王建丽到马悰强家看房时马悰强在场，签合同时其也在场，具体签订合同的时间记不清了。当时说的是房屋买卖，卖房款是63万元。并称其看到协议了，协议内容是房屋买卖，马悰强表示五年后给王建丽办理过户。

　　证人洪书崑称：现和王建丽是邻居，并不认识马悰强，听王建丽说他姓马。王建丽与其原居住在鼓楼西大街。大约2004年、2005年因该处房屋拆迁，王建丽得到一些拆迁补偿款。拆迁后，王建丽租住其房屋半年多，双方熟悉了，因为租住的房屋较小，生活不方便，故王建丽急于买房。因其本人的拆迁安置住房能够入住了，就搬到了北京市西城区新街口西里一区6号楼1门501号，后来听王建丽说她跟姓马的房屋买卖已经谈成了。姓马的五年以后给她过户。

　　原审法院经审理认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。马悰强提供的《借款协议》中虽然约定马悰强向王建丽借款63万元，但马悰强向王建丽出具的收款条明确写明是房款而非借款，而借款方向出借方赠送家具也不符合一般生活常理，故双方签订的协议与之后的履行行为存在性质上的差异。另外，根据王建丽提供的证人证言及王建丽面临的处境，当时王建丽是处于急于买房的状态，在这种情况下，其将款项借与他人只为得到五年的免费使用房屋，这有悖于一般的生活常理；而双方约定的63万元也基本符合当时的房屋卖价；再之有证人证明双方签订合同时商谈的协议内容为房屋买卖而非借款。这些均与双方签订的协议体现的意思不相符，故法院认定双方签订的协议名为借款，但实际履行的是房屋买卖合同，马悰强要求王建丽履行借款协议，腾空房屋及支付经济损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回马悰强诉讼请求。

　　判决后，马悰强不服原审法院判决，上诉至本院。其上诉理由为：原审法院认定事实不清，适用法律有误。马悰强和王建丽之间是借贷关系而不是房屋买卖关系，要求二审法院在查明事实的情况下，改判王建丽腾房交予马悰强并负担房屋使用费。王建丽同意原审法院判决。

　　本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

　　上述事实，有借款协议、收条、书写字条、拆迁就地安置协议、发票、收据、证人证言、病例资料、诊断证明书、鉴定文书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

　　本院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案，马悰强持《借款协议》起诉至原审法院，要求王建丽收回借给自己的63万元并腾房，王建丽则主张双方之间是房屋买卖关系，双方就各自的主张提供了证据，综合证据可知：王建丽给付马悰强63万元后，马悰强向王建丽出具的收条上明确写明收到房款而非借款；2005年双方签订合同时，王建丽处于急于买房的境地，若说此时王建丽将63万元巨款借予马悰强只为换取5年的房屋免费使用权，有悖于一般生活常理；另外、63万元符合当地当时的房价；再有，有证人证实马悰强与王建丽商谈的协议内容为房屋买卖而非借款。综上，原审法院认定双方签订的协议名为借款协议，实际履行的是房屋买卖协议，定下正确，本院在二审中予以确认。因此，马悰强要求王建丽收回借给自己的63万元借款并腾房的上诉请求，理由不足，本院不予支持，原审法院判定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费一万零一百元，由马悰强负担（已缴纳）鉴定费三千元，由马悰强负担（于本判决生效后七日内缴纳）。

　　二审案件受理费一万零一百元，由马悰强负担（已缴纳）。

　　本判决为终审判决。

　 　 审 判 长：张兰良

　 代理审判员：刘正韬

　　 代理审判员：白 云

二O一一年三月十七日

　　 书 记 员：赵小军

附一审判决书

北京市西城区人民法院

民事判决书

（2010）西民初字6016号

原告马悰强，男，回族，无业，1958年5月27日出生，住北京市西城区赵登禹路XXXX

委托代理董福骞，北京市中创律师事务所律师。

委托代理人熊俊萍，北京市中创律师事务所实习律师，住北京市朝阳区XXXX。

被告王建丽，女，汉族，无业，1963年1月2日出生，住北京市西城区新街口西里

委托代理人王新亮，北京市京华律师事务所律师。

原告马悰强与王建丽民间借贷纠纷一案，由原西城区人民法院于2010年4月1日受理，后因原北京市西城区人民法院撤销，由新成立的北京市西城区人民法院继续审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马悰强及其代理人董福骞，被告及其代理人王新亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告马悰强诉称：马悰强、王建丽2005年3月15日签订了一份《借款协议》，协议约定：马自王建丽处借款63万元，借期五年，无息；同时马悰强将其名下位于新街口西里一区6号楼8单元302号二室一厅房屋作抵押，并在借款期限内交由王建丽使用。现借款期限已满，马悰强已备妥全部款项并提前与王建丽接洽还款、腾房事宜，王建丽却拒绝接受还款且拒绝腾空、交还房屋，马悰强2010年3月15日委托律师向王建丽发出律师函，但王建丽仍置之不理，王建丽拒绝履约的行为已严重侵犯马悰强的合法权益，特诉至法院，要求王建丽履行《借款协议》，腾空并交换新街口西里一区6号楼8单元302号房屋；要求判令王建丽按每月3000元的租金标准，赔偿其逾期交还房屋期间给马悰强造成的经济损失（自2010年3月15日至实际腾房之日止）；诉讼费由王建丽承担。

王建丽辩称：马悰强、王建丽之间是房屋买卖关系，马悰强将房屋出售给王建丽，王建丽给马悰强的63万元是购房款而不是借款，双方不存在房屋腾退问题，也不存在向马悰强交付租金的问题，故不同意马悰强的诉讼请求。

经审理查明：2005年3月15日，马悰强（乙方）、王建丽（甲方）签订《借款协议》，协议约定：乙方因生活急用，向甲方借款人民币六十三万元，并愿意以自己名下位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅一套作为抵押，双方约定此笔人民币63万元的借款无无息借款，甲方自本协议生效并将此笔款项一次性交付给乙方后，即有权使用乙方作为抵押的、位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅，协议存续期间，房屋使用涉及的所有相关费用全部由甲方承担，此笔人民币无息借款63万元的借款期限为五年，自本协议生效、甲方将款项一次性交付给乙方后开始计算。至协议期满，如果乙方没有能力归还无息借款63万元，则愿意将作为抵押的位于北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号，建筑面积70.54平方米住宅转为甲方作为抵债，在抵押物过户手续办理完毕之前所发生的房屋使用涉及的相关费用全部由甲方承担；涉及抵押物过户的所有相关成本全部由甲方承担。

2005年3月17日，马悰强为王建丽出具收条一张，内容为：\"马悰强于2005年3月17日收到王建丽房款六十三万元正\"。2005年3月，马悰强之妻还为王建丽出具一份说明，内容为：\"另送家具一套，150×200双人床加垫，书柜加电脑桌，衣柜一组，价值人民币五千元，此条一式两份\"。

北京市西城区新街口西里一区6号楼8单元302号系马悰强的拆迁安置房屋，马悰强、王建丽签订上述协议时，尚未办理产权证。双方签订协议后，马悰强将《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议书》、购房款发票、物业费收据交付王建丽，马悰强还将房屋交付王建丽使用至今。马悰强曾催促王建丽腾房，王建丽对此不予认可，马悰强未向法院提供相关证据证明。

上个世纪九十年代，王建丽精神出现问题，陆续就诊于安定医院，该院予以药物治疗。2010年3月5日，经北京大学第六医院诊断，王建丽为\"强迫状态\"，2010年4月，经北京大学第六医院诊断，王建丽为\"焦虑状态\"。在本案受理过程中，经王建丽申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所，对王建丽2005年3月15日签订协议时的民事行为能力及目前的诉讼行为能力进行鉴定。鉴定意见为：1、被鉴定人王建丽诊断为：神经症。2、2005年3月15日，王建丽应具有民事行为能力。3、目前王建丽具有诉讼行为能力。王建丽支付鉴定费3000元。

庭审中，王建丽提供三个证人出庭作证。证人李均钊，系北京市北人律师事务所律师，其称：马悰强、王建丽2005年曾一起到其办公室咨询房屋买卖事宜，故其可证明他们是房屋买卖关系。并称告知了马悰强、王建丽买卖房屋的一些注意事项，还跟马悰强说了考虑好卖房以后住哪，马悰强表示卖房后可以归还贷款，在回龙观买套房，还可以买辆车。马悰强还承诺五年后办理过户，决不反悔。当时双方说每平米9000元，马悰强还表示卖出天价了，房款共63万左右。马悰强去咨询过一次，王建丽至少去过三次。后得知，他们已经签好协议了，所以之后，就没再管此事。马悰强对证人证言不予认可，并称当时双方是在北人律师事务所签的协议，当时在律师事务所有好几个人在场，但证人是否在场记不清了。

证人张秀英称：认识马悰强、王建丽双方，与王建丽关系很好。王建丽要买马悰强的房子，当时是房屋所在小区物业一个姓赵的人给介绍的。其跟王建丽到物业公司，经物业公司介绍见到马悰强谈买房事宜，其跟王建丽到马悰强家看房时马悰强在场，签合同时其也在场，具体签订合同的时间记不清了。当时说的是房屋买卖，卖房款是63万元。并称其看到协议了，协议内容是房屋买卖，马悰强表示五年后给王建丽办理过户。

证人洪书崑称：现和王建丽是邻居，并不认识马悰强，听王建丽说他姓马。王建丽与其原居住在鼓楼西大街。大约2004年、2005年因该处房屋拆迁，王建丽得到一些拆迁补偿款。拆迁后，王建丽租住其房屋半年多，双方熟悉了，因为租住的房屋较小，生活不方便，故王建丽急于买房。因其本人的拆迁安置住房能够入住了，就搬到了北京市西城区新街口西里一区6号楼1门501号，后来听王建丽说她跟姓马的房屋买卖已经谈成了。姓马的五年以后给她过户。

上述事实，有借款协议、收条、书写字条、拆迁就地安置协议、发票、收据、证人证言、病例资料、诊断证明书、鉴定文书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。马悰强提供的《借款协议》中虽然约定马悰强向王建丽借款63万元，但马悰强向王建丽出具的收款条明确写明是房款而非借款，而借款方向出借方赠送家具也不符合一般生活常理，故双方签订的协议与之后的履行行为存在性质上的差异。另外，根据王建丽提供的证人证言及王建丽面临的处境，当时王建丽是处于急于买房的状态，在这种情况下，其将款项借与他人只为得到五年的免费使用房屋，这有悖于一般的生活常理；而双方约定的63万元也基本符合当时的房屋卖价；再之有证人证明双方签订合同时商谈的协议内容为房屋买卖而非借款。这些均与双方签订的协议体现的意思不相符，故本院认定双方签订的协议名为借款，但实际履行的是房屋买卖合同，马悰强要求王建丽履行借款协议，腾空房屋及支付经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：

驳回马悰强诉讼请求。

案件受理费一万零一百元，由马悰强负担（已缴纳）鉴定费三千元，由马悰强负担（于本判决生效后七日内缴纳）。

如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。

审 判 长：魏新颜

人民陪审员：李晓华

人民陪审员：张丽荣

二O一O年十一月二十六日

书 记 员：郭晶华

名为买房实为借贷

合法利息应受保护

来源：http://jsfzb.xhby.net/html/2012-03/02/content_518540.htm

　 【案情】

　　2008年8月，吕某与张家港某公司先后两次签订《商品房买卖合同》，约定张家港某公司将8套房以31482000元的总价出售给吕某，同时两份合同均确认吕某已于签订合同当日一次性支付合同项下全额现金购房款，张家港某公司也出具了收到相应现金购房款的收款凭证。其后，因吕某认为张家港某公司未履行交房及办理房屋所有权登记手续，并造成其损失，诉至法院，要求判令张家港某公司继续履行合同，协助办理房屋所有权属登记及交付手续及赔偿相应损失。张家港某公司认为该案形式上是商品房买卖合同纠纷，实际上是民间借贷担保纠纷。事实是张家港某公司向吕某借款1200万元（实际仅支付990万元，另230万元为预扣利息），该公司以8套价值3498万元的商品房作为还款的担保，担保的形式采用商品房买卖合同，吕某也从未实际支付购房款。

　　法院经审理后认为，双方之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应按当事人真实意思表示履行。根据有关规定，因吕某在法院向其释明后仍坚持其关于商品房买卖合同关系的诉讼主张，法院依法驳回了吕某的诉讼请求。吕某不服，提起上诉。二审中，当事人又向法院提交了张家港某公司向吕某出具的借条，进一步证实了双方当事人之间为民间借贷关系。后吕某撤回上诉。其后，吕某以民间借贷关系为由重新向法院起诉，经法院主持调解，吕某与张家港某公司达成了归还借款及相应利息的调解协议。

　　【点评】

　　近年来，由于国家一系列宏观调控政策的实施，银根收紧，一部分企业和个人融资渠道不畅，导致民间借贷异常活跃。法院在审理此类案件时，会根据双方当事人提供的证据，查清真相，揭开假相，准确认定事实，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质，并作出判决。需要指出的是，对于民间借贷关系，法院始终坚持保护合法利息的原则，即保护当事人约定利息中不超过银行同期贷款利息四倍的部分，对于超过部分则不予保护。

2012年3月2日【江苏法制报】 江苏法院2011年度十大民生案例点击

银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理

来源：http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=55714

——河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案

关晓海 河南省高级人民法院

内容提要:银根收紧政策背景下，出现了大量以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为，针对此类案件，应根据双方当事人提供的证据，查清真相，准确认定事实，按照当事人的真实意思表示确定双方之间法律关系实质。

案情

2009年2月24日，蔡常作为买受人与开封市瑞信房地产开发公司（以下简称瑞信公司）签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：......第三条：所购房屋为A区之A17、A18、A19、A20、A21号，F区之02号房，用途为商业；第四条：该商品房总价款600万。同一天，蔡常向瑞信公司交纳了600万元购房款，双方还签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：蔡常同意瑞信公司于2010年4月24日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。瑞信公司承诺每月24日前，将按月息2.2%向蔡常支付利息。合同签订后，瑞信公司自2009年2月24日起至2011年7月24日，每月向蔡常支付13.2万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被瑞信公司抵押给第三人。

2011年10月12日，蔡常诉至法院，请求判令解除双方合同，瑞信公司按照房屋评估价赔偿其损失。

裁判

开封市中级人民法院经审理认为：瑞信公司和蔡常签订的商品房买卖合同合法有效，双方之间已经建立了房屋买卖合同关系。瑞信公司在未告知买受人蔡常的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，该行为明显构成违约，鉴于目前涉案房屋的价值明显超过合同约定的价款，据此，瑞信公司应按照房屋目前市场价值予以赔偿。法院判决:解除双方合同，瑞信公司赔偿蔡常损失1445.5万元。

瑞信公司不服，提起上诉。河南省高级人民法院在二审审理期间，依照法律程序向蔡常释明本案应为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。释明后，蔡常变更其诉讼请求为：判令瑞信公司偿还本金600万元，并支付拖欠利息，赔偿其相应损失。

河南省高级人民法院终审判决：瑞信公司应向蔡常返还本金，并从2011年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。

评析

１.本案合同性质的认定。对双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的\"回购\"一词的准确理解是认定本案合同性质的关键。回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的《银行间债券回购业务暂行规定》第三条规定：\"回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依物权法规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。

从本案《商品房买卖合同》与同日签订的《商品房买卖合同补充条款》的条款看，\"商品房买卖合同\"是城市房地产管理法中有规定的合同，而\"回购\"在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一\"主合同\"吸收另一\"从合同\"而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律；后者一般应根据\"主合同\"的性质来适用法律。

同时，判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的蔡常向瑞信公司支付600万元款项并按月收取利息，瑞信公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为\"瑞信公司到期不按时退还房款\"，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。

另外，虽然本案中蔡常与瑞信公司明确约定瑞信公司如果不按时返还借款，蔡常有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《中华人民共和国担保法》第四十条\"订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有\"的规定而无效，

２.关于出借人损失的确定。如上，该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，蔡常主张以合同条款作为确定其损失的依据，不能得到支持。

至于蔡常主张的瑞信公司偿还本金,并从2011年7月25日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且瑞信公司的违约行为给蔡常造成了损失，蔡常主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第6条规定\"民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护\"。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故瑞信公司应向蔡常返还本金，并从2011年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。

注释:
【1】本案案号：（2011）汴民初字第135号；（2012）豫法民三终字第26号

出处:人民法院报