一、案情简介

2022年初，A某到售楼处看房，表示想购买一套一家三代人居住的复式楼，通过销售人员介绍及翻阅房型宣传册，A某选中了一套223平的复式楼，且楼上楼下均有卫生间，正符合需求。2022年3月底，A某与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，随后分批次支付了全部房款，合同约定2023年11月交房。

2023年10月，A某在验收房屋的过程中发现，该房屋仅一层有卫生间，而二层卫生间凭空“消失”，居然变为储物间，与房屋宣传户型图中一、二楼均有卫生间不一致，严重影响了房屋二层的使用功能和居住体验，要求退房。开发商则认为，其按照施工图进行施工未违反合同约定，有无卫生间也不属于改变房屋结构形式，不同意退房。

因双方协商未果，2023年12月，A某向法院提起诉讼。

二、律师观点

律师介入后认为,A某与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于该房屋内的设计功能分布未做约定，但开发商发布的推介广告、销售人员向A某发送的户型宣传图片等，均显示该房屋二楼设计有卫生间，该设计在以上资料中具体确定性，而卫生间是房屋使用人日常生活的必备场所，房屋内卫生间个数多少影响房屋使用人居住舒适度和便捷性，有无卫生间的功能设计对于购房合同的订立和房屋价格的确定，有重大影响，应当认定开发商的户型宣传彩页构成要约，属于合同约定的一部分，开发商应按合同约定履行义务，如违反，应当承担违约责任。

A某想要购买的是上下层均有卫生间的复式户型房屋，房屋户型和房间功能系其缔约的主要因素，实际交付的房屋与该合同目的明显不符。可以认定开发商交付的案涉房屋不符合同约定，致使A某的合同目的无法实现，构成违约。

三、裁判要点

法院在采纳律师意见基础上,最终，对A某要求解除案涉房屋买卖合同并由房产开发商返还购房款、承担违约金的主张，法院予以支持。