一、案情简介

2023年初，债务人A某向债权人B某借款40万元，约定了借款期限、利率等，同时双方签订了《存量房买卖合同》，债务人A某将名下的一套房屋过户给债权人B某，作为对上述欠款的担保。

2023年11月，债务人A某向债权人B某表示要还款，并要求归还房屋，遭到债权人B某拒绝。

债务人A某已备好50万元，想归还欠款要回房屋，却无法实现，无奈之下，债务人A某将债权人B某诉至法院。

审理过程中，竟发现案涉房屋登记的所有权人为案外人C某，房屋还设定有抵押，抵押权人为某银行。经查询，债权人B某与C某之间签订有《存量房买卖合同》，债权人B某将房屋“出售”给C某，C某又用此房屋向银行贷款75万元，并办理了抵押登记。

基于以上情况，根据债务人A某申请追加C某为被告。C某到庭后表示债权人B某向其借款，将上述房屋过户至C某名下，双方约定两年内还清欠款，房屋重新过户给债权人B某。

债务人A某认为债权人B某擅自将房屋处置的行为侵害了其合法权益，请求确认债权人B某与C某的房屋买卖行为无效，要求C某和债权人B某将案涉房屋过户至债务人A某名下。

二、律师观点

律师介入后认为,债务人A某与债权人B某存在借款合同关系，双方签订了《存量房买卖合同》，并将案涉房屋过户给了债权人B某，根据双方的约定，待债务人A某结清借款后，债权人B某应该无条件配合并将案涉房屋过户到债务人A某或其指定人名下。由此可见，债务人A某、债权人B某双方的真实意思是用案涉房屋作为借款的担保，双方构成让与担保法律关系，债务人A某在归还全部欠款本息后，债权人B某应当将案涉房屋过户给债务人A某。

债权人B某因与C某存在借款关系，将房屋过户至C某名下，但双方约定两年内若能归还案涉房屋所抵的欠款，房屋将重新过户给债权人B某。可见债权人B某与债权人C某之间的真实意思也是用案涉房屋作为借款的担保。相应，债权人B某与C某之间签订的《存量房买卖合同》，并非双方真实意思表示，该买卖行为无效。

对于债权人B某将案涉房屋让与担保给C某的行为效力。案涉房屋虽登记在债权人B某名下，但债权人B某仅是从债务人A某处取得对案涉房屋的抵押权，并无处分权，债权人B某未经债务人A某同意，再次将房屋抵押给C某的行为，构成无权处分。同时，C某知道案涉房屋并非债权人B某的，是他人以担保借款的方式过户至债权人B某名下的，故C某取得案涉房屋的抵押权并非善意，相应债权人B某、C某之间的让与担保行为无效。债务人A某在归还债权人B某的欠款本息后，债权人B某、C某应当将案涉房屋过户至债务人A某名下。

合同义务有先后履行顺序的，债务人A某请求将房屋过户至自己名下，其应先向债权人B某归还借款。审理中债务人A某向法院提交了提存申请，并将51万余元的欠款本息缴纳至法院账户，该金额覆盖了债务人A某欠付债权人B某的40万余元本金以及部分利息，可以认定债务人A某已向债权人B某履行债务，债权人B某应向原告返还房屋。

关于被告C某后续将案涉房屋抵押给银行的行为。C某向银行贷款，用案涉房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。C某将案涉房屋再行抵押的行为系无权处分，如银行在取得抵押权的过程中是善意且无过错的，银行取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”故案涉房屋虽设立有抵押权，但仍可以办理过户，债务人A某诉求将房屋过户至其名下与银行享有的抵押权不矛盾，银行的抵押权实现可通过另诉解决。

三、裁判要点

法院在采纳律师意见基础上,支持了债务人A某的诉讼请求，判决债权人B某与C某之间的房屋买卖行为无效，债权人B某、C某配合债务人A某将案涉房屋过户至债务人A某名下。