城镇居民有的为了投资，有的为了返回故里，有的想投身到农村创业，有的为了享受田园般的农村生活，为此，需要首要解决的就是居住问题。而在农村购置住房应是首选方案，因为购置的住房和宅基地可以按自己的喜好和要求进行建造、改造及装修，以便使自家的居住设施和居住环境完全符合自家习惯。然而在我国，农村宅基地及农房的流转尚未放开，城镇居民想在农村购置住房的美好梦想因为存在很大法律障碍而风险重重。

一、城镇居民购买农村房屋合同无效

     农村房屋买卖合同购买主体必须是本村村民，除此以外合同无效。《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村房屋出售给城镇居民无疑会改变土地使用权的性质，因此，购买农村房屋或在农村宅基地上所建商品房买卖违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
     1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”

二、城镇居民购买农村房屋合同无效但仍可主张房屋升值利益

     根据上述规定，城镇居民购买农村房屋的合同一般会被法院判为无效。北京“宋庄画家村案”就是一个很有影响的案例。但因为农村房屋向城镇居民出售存在着一个巨大的市场，供求双方都“热情”高涨，因此即使办不了过户，双方私下成交，以房屋买卖协议或合同来“规避风险”的情况仍然比比皆是。

     然而刚性的和硬性的法律规定是不可逾越的。因为一直以来房地产的价值一直疯涨，因此原来这类合同的城镇居民买受人虽已居住使用该农村房屋多年，但一旦原农村村民出卖人反悔，多年后要求确认该合同无效，买方腾退房屋，往往能得到法院的支持。此时买方极其懊恼喊冤，自已有的翻盖了房屋，有的花重金装修了房屋，多年以后房屋大幅升值，便结果却被判返还房屋，往往都“损失惨重”。

     不过，买受人大可不必太过灰心，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”另据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过）第二十五条规定，“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”买受人可以依据上述规定主张信赖利益损失，在这类案件中，这种信赖利益应当包括房屋装修、改造费用以及房屋多年以来的升值利益。

      因为买受方一般居住农村房屋几年、十几年、甚至几十年，当初订立该房屋买卖协议时，双方意思达成一致，多年后因为房屋拆迁、征地或房屋大幅升值，出卖人便反悔，这种情形出卖人对缔约过失应承担主要责任，因此买受人主张房屋升值利益应得到合理支持。笔者就办理了一些类似案例，法院均给予了合理的支持。