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兄弟姐妹之间共有房屋发生争议怎么办?

来源:找法网  更新时间:2024-07-08 12:24  浏览量:59

以下是一个兄弟姐妹之间共有房产份额的典型案例及普法分析:


案例:陈1与陈2为兄弟关系,三十年前共同出资购买位于广州的 A 房屋,并登记在兄弟两人名下,但对房屋的共有情况双方均没有明确约定。购房后,该房屋一直由陈1占有使用,期间陈1曾将 A 房屋出租给第三方长达10年。随着各自成家,陈2提议出售 A 房屋,售房款由兄弟二人分配。陈1同意该建议,并提出因房屋现由自己占有使用,愿意在取得售房款后与陈2按照40%和60%的比例进行分配,双方约定寻得买家并收得售房款后签订分配协议。


之后,陈2找到买家甲,愿意出价100万购买 A 房屋,并第一时间告知陈1,然而陈1此时反悔称不想出售,并继续占有使用该房屋。陈2提出让陈1出资60万购买自己在 A 房屋所享有的份额,陈1仍不同意。兄弟二人争论不休,陈2决定向法院提起共有物分割,并要求分享 A 房屋的出租收益。


法院审理和分析如下:


  1. 兄弟两人对案涉房屋为共同共有还是按份共有:按照《中华人民共和国物权法》规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。陈1与陈2为兄弟关系,双方在购房时没有对房屋的占有情况进行约定,因此对 A 房屋为共同共有关系。

  2. 案涉房屋是否应当分割:根据法律规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。在该案中,陈1、陈2为兄弟关系,其对房屋物权的共同共有是依据兄弟两人共同向他人购买房屋、共同使用、共同收益的一致意思表示。然而,各自成家后,双方不存在亲属法或其它法律规范项下共同生活的法律依据,即兄弟关系并非是双方必须保持共同共有关系的基础。双方矛盾较大,实际也不宜共同生活,所以陈2起诉要求分割具有合法理由,法院予以支持。

  3. 案涉房屋应该如何分割:根据相关规定,在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。由于陈1、陈2没有约定不得分割涉案房屋,且根据双方矛盾及案件实际情况,共同共有的基础已丧失,陈2 可以请求对 A 房屋进行分割。又因双方没有协议约定如何分割案涉房屋,也不能确定双方对房屋的具体出资,所以应按照等分原则处理,即由陈1、陈2各占50%的份额。按照“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定,涉案共有物为不可分割的房屋,应对涉案共有物折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分割。庭审中,陈2主张对案涉房屋的优先购买权,法院根据双方意见采取折价补偿的方式进行房屋分割,即涉案共有物所有权归陈2,由陈2按评估价格折价补偿款项给陈1,份额折价款数额依据价格评估报告确定。

  4. 陈2要求分享 A 房屋的出租收益是否合理:涉案房屋购买后由陈1实际管理和出租并产生租金收益。根据《物权法》规定,共同共有人对共有的不动产或者动产享有所有权,对共有物进行共同管理及负担。陈2作为涉案房屋共同共有人要求分享租金收益,因双方均未对案涉房屋租金收益分配问题达成书面约定,法院认为,对于涉案房屋出租收益分配而言,应遵循公平公正原则。尽管房屋由陈1负责管理和出租,但陈1亦居住使用该房屋长达十年以上,综合考虑双方因素,出租十年间每月房屋出租收益的60%归陈2所有,40%归陈1所有较为妥当和公平。


通过这个案例,可以了解到在处理兄弟姐妹之间共有房产份额的问题时,一般遵循以下原则:


  1. 有约定的从约定:如果共有人之间对房产份额的划分、使用、处分等有明确约定,通常按照约定执行。

  2. 共同共有基础丧失或有重大理由可请求分割:即使没有约定,当共同共有的基础丧失(如各自成家后关系变化等)或有重大理由时,共有人可以请求分割房产。

  3. 等分原则与适当照顾:在没有约定且无法确定具体出资等情况下,通常按照等分原则分割,但会考虑共有人对共有财产的贡献大小等因素,适当照顾各方的生产、生活实际需要。

  4. 分割方式的选择:共有人可以协商确定分割方式,包括实物分割、折价补偿或拍卖变卖等。若无法达成协议,对于不可分割或分割会减损价值的房产,可采取折价或拍卖变卖后分割价款的方式。

  5. 共同管理与收益分配:共同共有人对共有房产享有所有权,对共有物的管理和收益也应共同参与。在没有约定的情况下,租金等收益分配应遵循公平公正原则。


需要注意的是,具体的法律适用和判决结果可能会因案件的具体事实和证据而有所不同。如果遇到类似纠纷,建议当事人咨询专业律师,以获得更准确的法律建议和指导。同时,为避免纠纷,兄弟姐妹在共有房产时,最好在事前就房产的相关事项进行明确约定,并以书面形式确定下来。


另外,《民法典》已于2021年1月1日开始施行,其吸收了原物权法的原则精神,对共有物分割方面的法律规定与原物权法基本相同。例如,《民法典》第三百零一条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。


《民法典》第三百零三条规定:共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。


《民法典》第三百零四条规定:共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。


以上内容由梁慧律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电梁慧律师咨询。

梁慧
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