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业委会经业主大会授权作出的前置性,过程性决定,业主能否仅以该权利应属业主大会为由主张撤销?

作者:王久成  更新时间 : 2024-06-21  浏览量:23

伴随城市化进程的快速推进,住宅小区已成为城市治理的基本单元,业主自治也逐渐发展成为社会治理的重要组成部分。反映到司法实践中,就是业主知情权、撤销权等纠纷频发。然而,当前法律及司法解释规定的业主撤销权规则仍比较抽象,业主的权利边界相对模糊,为业主委员会履行职责带来挑战。




基本案情  

金某等系某小区业主。2019年11月6日,该小区第一届业主委员会作出选聘物业方案告知书,就物业服务企业选聘方案公告内容进行告知,其中选聘方式为协议选聘,并表示如业主大会表决未通过,根据《业主大会议事规则》规定,委托招标代理机构办理小区物业公开招标工作。同日,业主委员会作出召开业主大会的公告,会议讨论事项为选聘物业服务企业。


2019年11月27日,小区业主大会、业主委员会发布《关于某小区第二次业主大会会议决定的公告》,载明业主大会会议于2019年11月24日举行,会议表决情况如下:本次业主大会未通过选聘在管物业:甲公司,将采用公开招投标的方式聘用新物业服务企业。


业主委员会2020年1月8日会议纪要载明,本次会议应到委员数五人,实到委员数五人。会议议题为对招投标公司进行表决,目前有三家招投标公司可选择,且已经报价。业主委员会的五位委员分别进行了书面表决,其中四位委员投票选择乙公司。


2020年1月10日,业主委员会作出《关于确定物业公开招投标代理公司的公告》,确定乙公司为该小区代理物业公开招投标工作。


经审理查明,该小区《业主大会议事规则》第七条规定“业主大会依法履行以下职责:……(六)审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费……(十三)审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用……”。《管理规约》第十八条规定,业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业之前,应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的,须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


审理中,金某等诉称,业主委员会在未公开招投标活动实施方案及未召开业主大会公开表决的情况下,张贴确定乙公司为小区代理物业公开招投标工作的公告,侵害了业主的合法权益,请求判令撤销业主委员会作出的确定乙公司为小区代理物业公开招投标工作的决定。


法院经审理后认为本案争议焦点为业主委员会是否有权委托招标代理机构,以及应如何审查业主委员会的决定是否侵害业主合法权益。一是关于业主委员会是否有权委托招标代理机构。业主委员会有权委托招标代理机构,主要是基于以下两方面的考量:一方面,从强制性规定考虑,根据法律规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系业主共同决定的事项,业主委员会无权自行决定。本案中,《管理规约》规定业主大会仅授权业主委员会委托招标代理机构,而委托招标代理机构系选聘物业服务企业的前期准备性环节,仅为业主大会确定可选聘的物业服务企业提供便利,业主委员会实际并不直接选聘物业服务企业,而对于物业服务企业的选择,依然需召开业主大会,由全体业主行使共同管理权才能确定。另一方面,从授权性规定考虑,《物业管理条例》明确业主大会可依法授权业主委员会履行部分职责,对于不属于法律规定必须由业主大会共同决定的事项,业主大会也可授权业主委员会代为行使权利。本案中,虽然《业主大会议事规则》对委托专业中介服务机构的相关事宜规定为由业主大会决定,但《管理规约》已经明确将该事项的权利授权给了业主委员会。两者均在同一天经业主大会表决通过,并无效力高低之分,而仅有一般与特殊之别。本案所涉授权并未违反法律、法规强制性规定,也未违背公序良俗,应为有效。二是应如何审查业主委员会的决定是否侵害业主合法权益。业主以其共同管理权被侵犯为由主张撤销业主委员会决定的,其所主张受侵害的权益应该是明确、具体的,而非抽象的、概念化的,也即决定应该具有实害性。业主主张行使共同管理权的事项应是法律明确规定需由业主共同决定的事项,业主委员会所侵犯的权益应是实体权利或重大程序权利,而不应是少数业主超过该权利需要的个性化、中间过程性的权利。特别是在业主大会已经授权其日常执行机构业主委员会的情况下,更不宜仅以权利应属业主大会所享有为由而要求撤销业主委员会决定。本案中,对于经过业主大会授权的,业主委员会按照工作流程选择招标代理机构的决定,金某等仅以侵犯其知情权、决定权为由要求撤销,依据不足。据此,判决对金某等的诉讼请求不予支持。


法治建议  

业主作为建筑物区分所有人,不仅对专有部分享有所有权,对共同部分享有共有权,还作为由全体区分所有权人所组成的共同体的成员对共同管理事项享有成员权。鉴于民法典及相关司法解释将业主撤销权的行使条件细分为实体权益以及程序权益,故业主、业主委员会在涉及到相关纠纷中亦应知晓其承担的证明责任等。


对此, 建议如下

 对业主而言,其以实体权益受侵害为由提起撤销权之诉的,应当就业主大会或者业主委员会的决定如何侵害以及侵害了何种实体权益承担举证责任。而在程序权益撤销权之诉中,业主起诉所指向的决定由业主大会或者业主委员会作出,整个召集、表决的程序是在业主大会或者业主委员会的主持下进行的,相应的程序设置及证据材料的制作、保管均由业主大会或者业主委员会负责,这就造成了其与业主之间的举证能力差异。基于此,业主通常只需要提出业主大会或者业主委员会程序瑕疵的初步证据即可。

● 对业主大会或业主委员会而言,在实体权益撤销权之诉中,针对业主的举证,应举证证明其作出的决定是出于维护全体业主共同利益的需要且未超出业主的容忍限度,以及针对超出容忍限度的例外,是否已经对包括原告在内少数业主的权益影响降到最低或给予了合理补偿。而在程序权益撤销权之诉中,针对业主就程序瑕疵所进行的初步举证,业主大会或者业主委员会应对其所作决定程序合法性进行举证,否则将承担不利后果。

● 业主可对业主委员会行使监督权,但亦应注意权利行使的边界。小区业主根据小区的情况,亦可成立监督小组等,将事后监督变为事前监督。


相关法条  

《中华人民共和国民法典》

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。



来源:上海二中院


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