精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的办案难点

精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的办案难点

　　（一）合同中装修条款的效力认定难

　　在绝大多数情况下，装修条款均采用开发商事先拟定的格式条款内容。实践中，对于该格式条款的效力认定存在一定的难度，需要结合案件实际情况及合同的约定判定是否存在免除一方主要责任、加重另一方责任的情况，以具体分析哪些条款可能存在无效的情形。此外，对于独立于购房合同的装修合同，认定该装修合同条款效力的难点主要在于是否违反法律法规的强制性规定、装修费用的性质如何认定等。

　　（二）装修质量纠纷违约责任的判断难

　　精装修商品房的质量，除应达到“毛坯房”本身的质量要求外，还需满足国家、行业对于精装修标准的强制性要求及合同约定的装修要求等，否则应认定存在违约。然而，因精装修商品房装修质量标准的规定、约定往往并不明确，故违约责任的认定存在较大分歧。如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定，“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的，买受人有权请求解除合同、赔偿损失。然而司法实践中对于“严重影响正常居住使用”的判断标准较为模糊，司法实践中难以形成统一的认识。

　　（三）装修质量纠纷违约后果的处理难

　　精装修商品房买卖合同中涉及装修违约责任的产生，主要源于出卖方存在违反装修条款的情形。一般而言，对于违约后果的处理方式，以继续履行、修复、赔偿损失、解除合同等为主。司法实践中，对于精装修商品房质量违约后果的判断，尤其是责任承担主体的认定、责任方式的认定等，均是该类案件审理的难点。因此，从有利于双方当事人利益及维系社会公平正义角度出发，违约后果处理往往需要结合案情中各方违约责任大小、过错程度等进行综合认定。