北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某雨、孙某晨向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助将海淀区一号房屋过户至赵某雨名下；2.被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：赵某雨、孙某晨系夫妻关系，郑某生、王某晓系夫妻关系。双方当事人原系朋友关系，相处良好。2006年底，赵某雨、孙某晨欲购买海淀区的房屋，王某晓得知后极力推荐其单位内部的团购房，称其会帮助办理整个购房的手续，出于信任，赵某雨、孙某晨委托王某晓寻找合适房源并办理相关手续。期间，王某晓带着二原告多次看房，最终看中了涉案房屋，准备进行购买。但由于该房屋当时系单位内部团购房，需要单位的员工或亲属才能购买，所以王某晓提出，让赵某雨以王某晓之夫郑某生的名义购买，具体由其代办。原告故借用郑某生的名义购房，委托王某晓办理购房的相关事宜。

2007年4月，就本案房屋，郑某生与卖方签订了房屋买卖合同，房屋总价750000元，之后又办理了个人购房借款合同，原告通过王某晓向卖方支付了房屋首付款，并自2007年6、7月份开始每月通过王某晓的账户向银行偿还本案房屋贷款至2017年6月份。本案房屋自2007年4月份交给二原告之后，二原告对本案房屋进行了装修，2007年10月初正式入住使用至今，二原告一直在缴纳与本案房屋相关的所有费用，同时还缴纳了房屋各种税费及面积差的补差费用。期间，原告多次向被告索要房屋产权证，但被告以各种理由推脱，考虑到双方的关系，二原告也没有再强行索要，想着等房屋贷款结清后再办理过户。2017年7月份，二被告以房屋租赁合同纠纷为由诉二原告至贵院，要求解除合同关系，返还房屋。这时二原告才意识到问题的严重性，之后二原告依然多次联系二被告，但二被告仍然不予回复。

被告辩称

郑某生、王某晓辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方不存在借名买房关系，是原告为非法取得涉案房屋所虚构的；2.双方当事人系租赁关系；3.原告支付装修费、供暖费、物业费系基于其承租该房屋支付。

法院查明

双方当事人均认可位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）系单位内部的团购房。涉案房屋原由单位员工王某晓向单位购买，房产证尚未办理时，2007年3月16日，郑某生（乙方）与王某晓（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。房屋价格75万元。2007年3月28日，单位向郑某生发出缴款通知书，需补缴房屋差价款16110.22元。

就房款的支付情况，其中25万元由王某晓于2007年4月13日向王某晓转账支付，剩余款项以郑某生贷款方式支付。郑某生与单位签订贷款合同，以自己名义向单位贷款50万元，该贷款于2007年4月10日发放至王某晓账户。就房屋差价款16110.22元，由王某晓于2007年4月5日支付。

后，郑某生与单位补签《房改售房合同》及《补充协议》，2007年7月19日，郑某生取得涉案房屋产权证书。涉案房屋由郑某生、王某晓持有房屋产权证、相关购房合同原件，由赵某雨、孙某晨持有贷款合同原件。庭审中，双方均认可赵某雨、孙某晨自2007年居住涉案房屋至今。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.赵某雨提交2008年1月22日、2009年10月23日及2010年2月6日单位存款回单三张，证明分三次共向王某晓汇款22万元，上述款项即为其向王某晓支付的涉案房屋首付款，王某晓对上述证据的真实性认可，但不认可款项的性质为房款，王某晓进一步提交工商登记信息、照片及合同书，证明与赵某雨、孙某晨存在共同的经营活动，会有较多资金往来。赵某雨、孙某晨对上述证据的证明目的不予认可。本院对双方该组证据的真实性予以确认；2.针对涉案房屋贷款的还款情况，郑某生提交扣款回单若干，证明自2007年5月10日开始每月还款金额3402.68元至4092.52元不等，均是自行偿还，2018年1月15日，其一次性提前还贷229516.84元，将贷款结清。赵某雨、孙某晨虽认可证据真实性，但主张房屋贷款系二人向王某晓汇款后，由王某晓代为偿还。

二人进一步提交单位、工商银行业务回单若干，上述回单显示自2007年6月起，赵某雨经常于每月10日左右向王某晓或郑某生汇款2700元至11500元不等，从2010年开始，汇款数额均为5500元。王某晓表示上述汇款并非还贷部分，系赵某雨、孙某晨支付的涉案房屋的租金，双方就自己的主张均未进一步提交证据证明；3.孙某晨提交与王某晓的短信记录若干，证明汇款的性质，其中，2016年6月12日，孙某晨发短信给王某晓，内容为：这月房款明天转。王某晓对短信真实性认可，但主张对方所说的房款就是租金的意思；4.赵某雨、孙某晨提交合同及票据若干，证明支付了涉案房屋的装修费及多年的杂费，一直对涉案房屋实际占有使用，王某晓主张对方对房屋的使用与产权无关。

裁判结果：

驳回赵某雨、孙某晨全部诉讼请求。

房产律师点评

借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。就本案是否存在借名买房的口头约定，法院将综合以下几点进行判断：房屋的出资、购房合同及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买房双方的关系以及对借名买房有无合理解释。依据法院采信的证据及庭审双方自认的情况显示，第一、就郑某生支付的涉案房屋首付款250000元及房屋差价款16110.22元的出处，赵某雨、孙某晨虽主张已支付给郑某生，但仅提交了22万元的汇款记录，且上述汇款无论从数额上还是从时间上考察，均无法确认与房款的关联性，加之双方当事人间的朋友及伙伴关系，存在其他资金往来的可能，则法院对赵某雨、孙某晨主张支付了涉案房屋首付款不予采信；第二、就郑某生偿还涉案房屋贷款的出处，赵某雨、孙某晨虽主张系二人每月向王某晓汇款后，由郑某生、王某晓代为还贷，但其仅能提供部分月份的汇款记录，证明其经常于每月10日左右向王某晓或郑某生汇款2700元至11500元不等，鉴于每月汇款的数额与还款数额不符，汇款名目不详，且汇款不具有连贯性，法院对赵某雨、孙某晨称偿还了房屋贷款的事实不予采信；

第三、涉案房屋的购房合同及房产证均由郑某生自行持有。赵某雨、孙某晨虽主张持有房屋贷款合同，但该贷款合同并非涉案房屋权属的相关文件，该事实无法证明赵某雨、孙某晨是否为涉案房屋实际权利人；第四、赵某雨、孙某晨虽提交票据证明其对涉案房屋进行装修并支付了居住期间的物业费、供暖费等费用，但二人作为涉案房屋的使用人支付装修费用及房屋各项杂费并无不当，该事实同样无法证明涉案房屋的所有权归属。综上，法院认为赵某雨、孙某晨未提供充足证据证明借名买房的事实，也未提交证据证明支付了全部房款，赵某雨、孙某晨要求郑某生、王某晓就涉案房屋协助其办理房屋转移登记手续，无事实及法律依据，法院不予支持。