湖南碧灏律师事务所

律     师     函

                                     (2011)碧灏函字第   号

胡XX 女士：

湖南碧灏律师事务所依法接受岳阳市金桥房地产开发有限公司的委托，指派徐爱新律师处理您拖欠28000元商铺款事宜。根据金桥公司的陈述、要求以及相关法律规定，兹致函于下。

2009年4月29日，您与金桥公司签订《商铺买卖合同》，购得商铺5间，总价款117.916万元。截至2009年12月14日，您已支付115.116万元，尚欠款28000元，虽经金桥公司多次催讨，至今未付。据金桥公司介绍，您拒付余款的理由是现承租人许XX女士拒绝书面承诺在金桥公司收租期满后将房租交付于您。本律师认为，您以此为由拒付余款是站不住脚的。理由在于：

许XX女士对该商铺的租赁发生在您的购买行为之前。按照《合同法》买卖不破租赁的原则，原租赁合同继续有效。据您与金桥公司同日签订的《〈商铺买卖合同〉补充协议》，您委托金桥公司对以上商铺进行为期5年（2009年5月4日至2014年5月3日）的租赁经营，其中前三年租金由金桥公司收取，后两年由金桥公司通知承租人、租金由您向承租人直接收取。这点在金桥公司与现承租人许XX女士签订的《商铺租赁合同》第三条第三款、第九条第一款中有明确约定。

因此，在金桥公司前三年收租期尚未期满的情况下，您无权也无必要要求许XX女士写下保证，承诺在金桥公司收租期满后将商铺租金交付于您。而在前三年租赁期限届满，金桥公司通知承租人，承租人拒不向您交纳租金时，您可以追究其违约责任。前述租赁关系与您跟金桥公司的商铺买卖关系是两个不同的法律关系，承租人是否写下保证，不是您应否支付购房款的前提条件。

您未按期支付全部款项的行为已违反合同约定，应根据合同第八条第一款之规定，自2009年6月1日起按逾期应付款每日万分之五的标准支付违约金。

现向您发出律师函，请您在接函后三日内主动与金桥公司协商，妥善处理欠款支付问题。否则，金桥公司将不得不采取进一步法律行动。

      特此函告。

                                                          湖南碧灏律师事务所

                                                          律师：   

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