被拆迁房屋的装修补偿拆迁估价及建筑面积的计算问题



一、被拆迁房屋装修装饰的补偿问题

　　在房屋拆迁中，被拆迁房屋的装修装饰能否得到补偿，是拆迁经常遇到的问题。建设部在《城市房屋拆迁估价指导意见》中明确了被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定。协商不成的，可以通过委托评估确定。为了维护拆迁当事人的利益，对房屋装修装饰的补偿，天津市在关于贯彻建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的意见规定：各区县可以结合拆迁片的实际情况给予一次性适当补偿。如果被拆迁人对补偿数额提出疑义的，拆迁当事人可以通过协商方式解决；协商不成的，拆迁当事人可以通过委托评估确定补偿金额。

二、被拆迁房屋如何选择住宅房屋估价机构问题

天津市在关于贯彻建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的意见规定：
（一）发布通知。房屋拆迁项目确定以后，由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布，报名时限不得少于3日。

　　（二）估价申请。拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承担的业务范围进行评估申请，向房屋拆迁单位递交《房屋拆迁估价申请表》。《房屋拆迁估价申请表》示范文本，由天津市城市房屋拆迁管理办公室统一制作。

　　（三）成立评议组。房屋拆迁单位应在拆迁评估机构报名期间组织成立选择评估机构的评议小组。小组成员由拆迁当事人5-7人组成，其中被拆迁居民代表应超过50%。被拆迁居民代表由当地居民委员会负责推荐热爱公益事业、办事公正、有一定文化知识的被拆迁居民参加；如果在2日内居民委员会不能推荐出被拆迁居民代表，房屋拆迁单位可以组织其他代表参加。推荐的被拆迁居民代表应在拆迁现场进行公布。

　　（四）审查评议。房屋拆迁单位根据评估机构的资格等级和从事评估业务范围的有关规定，对评估机构进行拆迁评估资格核实，符合条件的，交评议小组讨论；不符合条件的，应在3日内书面通知申请评估机构并说明情况。房屋拆迁单位负责召集评议小组的代表听取评估机构情况介绍，评估机构应当当场回答代表提出的问题，评议小组对评估机构逐一进行评议，推选出该片的评估机构。

　　（五）投票确定。代表投票选定评估机构，按得票顺序排出前三名，并当场宣布中选结果，得票最高作为中选单位。房屋拆迁单位与中选的房屋拆迁评估机构在2日内签订《房屋拆迁评估委托合同》。中选评估机构放弃评估权的，可依次确定下一个中选评估机构。

　　（六）现场公示。签订《房屋拆迁委托评估合同》后，由房屋拆迁单位将选定的评估机构在拆迁现场进行公示。房屋拆迁评估机构确定的全过程应由房屋拆迁单位指定专人做文字或声像记录，并将原始记录整理归档，以备查验。


　 三、住宅房屋拆迁分户评估结果公示、复估和鉴定问题

（一）评估结果公示。为了增加房屋拆迁评估的透明度，促使房屋拆迁评估机构规范运作，评估机构应将分户拆迁评估的初步结果在拆迁现场向被拆迁当事人公示7日。被拆迁当事人对分户评估报告有疑问的，自接到分户评估结果后，2日内向房屋拆迁单位提出意见，房屋拆迁单位可以组织评估机构解释评估依据、原则、程序、方法，参数选取和评估结果产生的过程做出解释。
（二）复估和鉴定。被拆迁当事人对评估结果有异议，可以向原评估机构申请复估，并书面告知房屋拆迁单位，评估机构应当自收到书面复估申请之日起5日内完成复估，重新出具评估报告，同时将复估结果书面告知房屋拆迁单位。被拆迁当事人对复估结果仍有异议的，可在5日内向天津市房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定，并书面告知房屋拆迁单位。估价专家委员会应当自收到申请之日起5日内，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正调整，重新出具评估报告，并作为房屋拆迁补偿的依据。申请复估和申请委托估价专家委员会技术鉴定的费用，由申请人交纳。评估存在技术问题的，复估和技术鉴定费用由评估机构承担

四、拆迁估价时点问题

根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，评估报告的时点与《房屋拆迁许可证》颁发之日相一致。为了维护拆迁当事人的利益，对于拆迁规模较大、拆迁周期较长的项目，可以采取分段发放《房屋拆迁许可证》的方法，确保评估时点与《房屋拆迁许可证》颁发之日相统一。评估报告时点与《房屋拆迁许可证》颁发日期相距较长，且市场变化较大的，应将评估报告结果进行修订，以便真实反映市场价格。

五、被拆迁住宅楼房建筑面积的确定问题

根据《天津市城市房屋拆迁管理规定》，（1）被拆迁房屋是私有住宅的，房屋建筑面积以《房屋所有权证》载明的建筑面积为准；（2）被拆迁房屋是公有住宅的，在同一拆迁片或其他地区，楼房结构、房型相同，有按房改政策购买公有住房并领取《房屋所有权证》可以参照的，应以购买公有住房的《房屋所有权证》载明的建筑面积为准；（3）没有购买公有住房的，按照房屋经营管理部门掌管的建筑面积，换算出建筑面积系数，用《房屋租赁合同》载明的计租面积乘以系数求出公有住宅房屋的建筑面积；（4）单元式住宅楼房计算公式为：建筑面积=计租面积×系数+阳台建筑面积。单元式住宅楼房首层带院没有阳台的，可按二楼阳台的投影面积计算建筑面积。原设计为封闭式阳台的，按其外围水平投影面积计算建筑面积；设计为挑阳台的，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。　
单元式住宅楼房的安置补贴金额全市统一按房屋建筑面积计算。