【重点提示】

某些老旧小区，因建筑年限比较久远，初始设计时并未对电梯事宜考虑周全。政府为提升居民生活幸福感和满足感，极力推进老旧小区电梯更换及加装工程，是为民谋福利的幸事，但由此产生不少电梯使用权的纠纷。如何解决，才符合法律的规定，又有助于方便生活，促进相邻关系，也是目前的难点问题。

【案情概述】

    案涉小区楼栋共8层。其中1至7层为平层，8层是复式房。案涉电梯直达8楼，电梯内只有1和8两个楼层按钮，不在2-7层设站。各原告述称，其为6-7楼的业主，无论是一手买方或二手买方，均是在知晓案涉电梯仅仅直通8楼的，但之前物业也允许使用。因8楼有一个公共通道，8楼以下业主如需乘坐电梯，需先乘坐电梯到达8楼，然后通过楼梯到达自己居住的楼层。但8楼业主在更换新电梯后拒绝8楼以下业主乘坐电梯，各原告以同意与8楼业主承担一样的物业管理费用为由，以8楼业主和物业为被告诉至法院要求请求判令各原告依法享有涉案小区的电梯使用权。

法院经审理，驳回了原告的诉求。

【法律分析】

按照最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第二条的规定，建筑区划内，具有构造上的独立性，能够明确区分、具有利用上的独立性、可以排他使用、能够登记成为特定业主所有的客体，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分。拥有电梯的房屋在办理产权证时分摊面积包含电梯的梯间面积，即特定业主对该专有部分享有的共有权利。本案中，8楼业主在购买房屋、办理产权证时分摊面积包含电梯的梯间面积，因此8楼所有业主对电梯的共有部分享有共有权和共同管理权。而8楼以下的业主无论是一手业主还是二手业主在购买房屋时均没有分摊电梯面积，则不具有使用电梯的权益。同时，相比低层业主，8楼业主不仅在房价上承担了较高的成本，还负担了更高的物业费及本体维修基金，对电梯形成了使用了专有权和共同管理的权利。而8楼以下的业主之前从未承担过电梯相关成本，而在现在需要时，又主张愿意一起承担成本，却忽略了权利与义务相对应和相统一的原则。另外，该电梯的建筑设计、承重等只是针对8楼部分业主，无法频繁承载更多楼层的人员，否则会危及其他业主的安全。事实上，这种安全事故的频繁造成了电梯的老化和不安全，进而迫使8楼业主自筹资金更换电梯。因此，8楼以下的业主无权对该电梯有部分享有使用权。

【实务建议】

在诸多老旧小区，因建筑年限比较久远，初始设计时对电梯的安装考虑不够周全，要么整栋没有电梯，要么像本案中的小区只有高层有电梯。政府为提升居民生活幸福感和满足感，极力推进老旧小区电梯更换或加装工程，是为民谋福利的幸事。本案中的电梯设计存在缺陷，低层楼层的业主并不能直达，只能从8楼再往下走，而公用原有的只供8楼使用的电梯也会增加电梯风险。各低层楼层的业主可以考虑加装电梯。根据《中华人民共和国民法典》民法典第二编第六章有关业主的建筑物区分所有权之规定，小区业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，电梯加装作为建设楼栋外附属设施，属于第二百七十八条中的由业主共同决定的“改建、重建建筑区及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三以上的业主同意。现涉案小区低层业主中已有6-7层业主同意加装电梯，如能说服3-8层加装电梯，那么无论比例上就可以符合，几乎惠及了所有低层业主这样才是真正方便生活。

【延伸案例】

原告系涉案争议房屋业主之一，原告购买涉案房屋时，楼栋并未加装电梯和其他附属设施。2019年，两被告在未征得原告同意的情况下，伪造原告本人的签名，并加装电梯。现电梯已加装完成并投入使用，严重影响涉案房屋的采光、通风，且阻挡消防救援窗，破坏消防安全。加之电梯的加装完成，给二楼以上的房屋带来巨大升值空间，而原告所有的涉案房屋却有严重贬值。就此，原告与两被告协商不成，故起诉来院，要求判如所请。原告明确全部诉讼请求为：要求两被告共同承担排除妨害责任，将涉案房屋楼外加装的电梯拆除。

法院经审理认为，本案争议焦点有二：1.有多处非原告本人签名的意见征询协议，是否必然影响涉案房屋楼外电梯加装项目征询程序之合法性；2.电梯加装，是否对涉案房屋的通行、通风、采光及消防安全等造成严重影响。

1.非本人签名的意见征询协议，是否必然影响涉案房屋楼外电梯加装项目的征询程序之合法性。

代替原告于协议上签名的居民，未有原告本人签署确认的书面授权委托材料，嗣后亦未获得原告的追认，故该代签行为应属无效。

但就电梯加装项目的表决通过，现涉案小区无论是从小区全体居民或加装幢居民同意之比例而言，均已超过三分之二，涉案小区楼外电梯安装表决程序符合《中华人民共和国物权法》（已失效）之规定。依据《中华人民共和国物权法》（已失效）有关业主的建筑物区分所有权之规定，小区业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，电梯加装作为建设楼栋外附属设施，属于建筑区划内重大事项，应由小区业主共同管理，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

2. 电梯加装，是否对涉案房屋的通行、通风、采光及消防安全等造成严重影响。

电梯加装项目经过多部门勘查审批，亦获得建设工程规划许可证，电梯加装对消防安全的影响已经过多部门审核。就采光及通风而言，涉案房屋进户门及厨房窗户均朝向北方，本就位于阳光难以直接照射到的方位。现原告诉请称涉案房屋采光及通风因电梯加装遭受严重影响，没有事实依据。

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十八条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。