代理词

尊敬的审判长：

湖南某某律师事务所接受本案原告的委托，指派汤盾律师担任其诉讼代理人，参加本案诉讼活动。现根据本案事实和有关法律，围绕争议焦点，发表以下代理意见，以表达我方观点。

具体分述如下：

第一，原告诉请要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金2,149,333.00元与事实相符，符合合同约定，于法有据。

 （1）合同约定

2015年10月31日，原告与被告签订了一份《某创新园厂房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的“动力谷”厂房，编号为3.1期C组C3栋102、202、302、101、201、301座，厂房总价为人民币11,805,393.00元。该合同第七条第一款明确约定：“乙方（即买方）一次性付款和分期付款的，甲方（即卖方）承诺在厂房交付使用后的二年内为乙方办理房产证和土地使用权证。如乙方通过银行按揭贷款方式支付房款，办证按约定方式执行。”该合同第七条第二款约定：因甲方原因不能申请办理房产证和土地使用权证的，每逾期一日，应按厂房总价的万分之二支付违约金。”

原、被告双方又于2014年10月31日签订《补充协议》，约定被告应于2015年3月30日交付厂房。

（2）被告违约事实

根据以上合同约定，被告应在2017年3月31日前为原告办理不动产权属证书。但被告直到2019年9月11日方才为原告办理好案涉房屋的不动产权证书，逾期期间自2017年3月31日至2019年9月11日，共计894天。且原告提交的证据证明，被告将案涉房屋进行抵押贷款，贷款期限自2015年3月23日至2018年3月24日，抵押权直到2018年5月2日才注销。该厂房实际购房总价为12,047,836.00元，原告已经向被告付清所有购房款。

因此，本案显然是因为被告的原因未能在合同约定的期限内办理房屋权属证书，被告已经构成违约。

（3）法律依据

相关法律第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

本案，原、被告双方在《某创新园厂房买卖合同》已经明确约定了逾期办证的违约责任，即：“每逾期一日，应按厂房总价的万分之二支付违约金。”合同约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，约定合法有效，对双方均具有约束力。

根据以上法律和司法解释之规定，根据以上合同约定，被告依法应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，向原告支付违约金2,154,153.07元。违约金计算如下：12,047,836.00元×0.0002元/天×894天=2,154,153.07元。

（4）被告方的抗辩不能成立。

原告方不存在付款迟延的违约行为。根据《补充协议》，原告应在2014年12月15日前付款30%，原告实际付款3805393元，达到32.23%；补充协议约定，原告配合被告办理按揭贷款，但并未约定按揭贷款办理和发放贷款期限。银行审批贷款资金600万元在2015年2月3日发放，原告不存在违约；《厂房买卖合同》以及《补充协议》对贷款审批金额不足部分的支付期限未作约定，原告在2019年5月8日将余款200万元付清，同样不存在违约。因此，原告不存在拖欠房款的行为。

故，被告方以原告付款迟延为由主张交房期限延后的抗辩不符合事实，无合同依据，不能成立。

第二，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金240,830.00元，与事实相符，符合合同约定，于法有据。

   （1）合同依据

原告与被告签订的《某创新园厂房买卖合同》，该合同第六条约定：如厂房不能按约定时间交付，每逾期一天，由甲方（即卖方）按照乙方（即买方）已付房款的万分之二支付违约金。

原、被告双方于2014年10月31日签订《补充协议》，约定：“甲方（即卖方）承诺在2015年3月30日厂房主体达到交房条件交房，如未按期交房，乙方（即买方）有权追究甲方的违约责任。”

（2）被告违约事实

被告实际延迟到2015年7月15日左右才将厂房交付原告。延期交房期间自2019年3月31日起至2019年7月15日止，共计107天。显然被告已经构成违约。

（3）法律依据

根据相关法律第一百零七条、一百一十四条之规定（以上已经引用，不再重复），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定：对于逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

本案中，双方在合同中对于逾期交房的违约金已有明确约定，有约定从约定。被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。

至交房之日，原告已经支付购房款11,805,393.00元。

因此，违约金计算如下：11,805,393.00元×0.0002元/天×107天=252,635.41元。

（4）被告方的抗辩不能成立。

其一，被告方单方制订的《厂房买卖合同》中约定的办证期限为交房后2年内，该期限远远超过了合理期限。尽管如此，被告仍然不能按约履行。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第18条的规定，在当事人没有约定的情况下，对于期房的办证期限是交房之日起90天，对于现房的办证期限是合同订立之日起90天。因此，司法解释规定的合理办证期限为90天。而被告方提供的格式合同中约定的期限为二年，是司法解释规定的合理期限的8倍。所以，合同已经给予了被告方足够长的时间。

其二，被告方并无证据证明直接通知原告。原告在2015年7月1日起就已经入园，被告方完全可以直接送达通知给原告。报纸公告送达只适用于直接送达、邮寄送达均无法送达的业主。

其三，原告不存在耽误办证的情形。原告于2019年5月20日按被告的要求支付了面积补差价款242443元和维修基金240957元，共计483400元。被告方在2019年6月左右要求原告按其要求签订网签合同用于办证。因网签合同内容与原买卖合同不同，在原告的要求下，被告在2019年6月13日向原告出具了《网签合同说明及承诺》。2019年7月26日缴付了契税、印花税共计487937.34元。被告方没有任何证据证明，原告方存在耽误办证的情形。

其四，被告方办证迟延的阻碍不仅仅是因为抵押贷款问题，因为园区内其他业主的办证时间均在2019年6月以后。

第三，关于被告方所主张的原告变更工商登记注册住所迟延的问题。

其一，被告抗辩称原告变更工商登记注册住所迟延，要求原告按合同约定支付补偿金的问题，从诉讼程序上讲，不属于本案审理范围，应另案处理。

其二，从事实上讲，原告不存在违约。被告方实际交房时间为2015年6月30日。《厂房交接书》清楚载明了办理厂房交接的时间为2015年6月30日。原告变更住所的时间是在2017年6月21日，在二年期限之内，不存在违约。 不但如此，因为原告购买的房屋，被告迟延办证，尚未取得房产证，而且动力谷的地名尚未经行政部门确认，不能使用，所以在办理变更时，遇到阻碍。后来，被告出具了一份假的租赁合同，才得以变更成功。

其三，2015年6月30日的所谓交房，并不符合法律规定和合同约定的交房标准。当时厂房尚未进行竣工验收备案，也没有进行消防验收，根本不符合交付的条件。所以，2015年6月30日的“交房”，仅是形式上的交房，即使交了房，原告方实际上不能正常使用。

其四，买卖合同中关于迁册的规定，属于格式条款，该条款不具有法律效力。

根据相关法律第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

企业对注册住所的选择系企业正当合法的权利，该条款的规定侵害了企业的自主经营权，属于对买受人权利不合理限制，不符合公平原则，加重了买受人的责任。而且，被告方作为提供格式条款的一方，未采取合理的方式提请原告注意，或对该条款予以说明。因此，该条款无效。

再有，违约责任的约定，即“按200元/平米的补偿金”，该约定从性质上讲不属于违约金，既然是补偿金，应为对被告损失的补偿。民事赔偿原则为填平补齐，被告方应举证证明因迁册迟延给其造成的实际损失，方可主张原告方赔偿。

综上所述，原告方认为，原告之诉请具有充分的事实和法律依据。原告方请求人民法院查明事实，公正裁判，平等地保护民营企业的合法权利，依法支持原告的请求。

以上代理意见，请求法庭予以采纳！

谢谢法庭！